التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

مقدمة

في سياق دورة “أساسيات تقييم العقارات: الموقع، التحسينات، والمقارنة البيعية”، يمثل فصل “التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة” ذروة العملية التقييمية. يتجاوز هذا الفصل مجرد جمع البيانات؛ فهو يركز على كيفية معالجة المعلومات وتحليلها بشكل نقدي للوصول إلى تقدير دقيق وموثوق للقيمة. يتضمن هذا الفصل تطبيقًا شاملاً للمهارات والمعارف التي اكتسبتها من تحليل الموقع وتقييم التحسينات وتطبيق المقارنة البيعية. ويهدف إلى تطوير القدرة على التفكير النقدي واتخاذ القرارات المستنيرة، وهما سمتان أساسيتان للمقيم العقاري المحترف.

أولاً: مفهوم التسوية (Reconciliation)

أ. التعريف وأهمية التسوية

التسوية هي العملية التي يتم فيها تحليل اثنين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. وبمعنى آخر، هي الخطوة في عملية التقييم التي يصل فيها المقيم إلى رأي نهائي حول قيمة العقار. التسوية ليست مجرد متوسط حسابي للقيم المختلفة، بل هي عملية تقييمية تعتمد على خبرة المقيم وحكمه المهني.

ب. استخدامات التسوية

تستخدم التسوية للموازنة بين القيم الناتجة عن:

1. خصائص مماثلة مختلفة: عند استخدام عدة عقارات مماثلة للمقارنة البيعية، قد تنتج قيم مختلفة لكل منها. تساعد التسوية في تحديد القيمة❓❓ الأكثر تمثيلاً للعقار قيد التقييم.
2. وحدات مقارنة مختلفة: قد يستخدم المقيم وحدات مقارنة مختلفة، مثل سعر المتر المربع أو سعر الوحدة السكنية. تساعد التسوية في دمج هذه المؤشرات المختلفة للوصول إلى تقدير موحد للقيمة.
3. تقنيات تقييم مختلفة: قد يستخدم المقيم عدة تقنيات تقييم، مثل طريقة المقارنة البيعية وطريقة التكلفة وطريقة الدخل. تساعد التسوية في الموازنة بين هذه النتائج المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

جـ. نظرة علمية على التسوية

يمكن اعتبار عملية التسوية بمثابة تطبيق عملي لمبادئ الإحصاء والاقتصاد القياسي، حيث يهدف المقيم إلى تحديد “القيمة الحقيقية” للعقار بناءً على مجموعة من المؤشرات غير الكاملة. في هذا السياق، يمكن تشبيه مهمة المقيم بمهمة المحلل الإحصائي الذي يسعى إلى تقليل “الخطأ الكلي” في التقدير من خلال إعطاء أوزان مختلفة للمؤشرات المختلفة بناءً على موثوقيتها وأهميتها.

على سبيل المثال، إذا كان لدينا ثلاث قيم مقترحة (Value Indicators) من ثلاث مقارنات بيعية مختلفة (VI1, VI2, VI3) ، يمكن التعبير عن القيمة المسوّاة (Reconciled Value - RV) على النحو التالي:

RV = (W1 * VI1) + (W2 * VI2) + (W3 * VI3)

حيث W1 و W2 و W3 هي الأوزان المخصصة لكل مؤشر، ويجب أن يكون مجموعها يساوي 1 (أي W1 + W2 + W3 = 1). تحديد هذه الأوزان يعتمد على تحليل المقيم لعدة عوامل❓ سيتم شرحها لاحقاً.

ثانياً: عوامل التسوية

أ. الحكم والخبرة

تعتمد التسوية بشكل كبير على حكم المقيم❓ وخبرته. لا يمكن استخدام صيغ أو تقنيات رياضية (مثل المتوسط الحسابي) في التسوية. عملية التسوية تبدأ بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.

ب. مراجعة البيانات والحسابات

1. دقة الحسابات: يجب فحص جميع الحسابات للتأكد من دقتها وتصحيح أي أخطاء.
2. الاتساق في تطبيق التقنيات: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار قيد التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
3. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يجب على❓ المقيم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة. يعتمد هذا التقييم على عدة عوامل، بما في ذلك كمية البيانات المستخدمة ودقتها وأهميتها.
4. شمولية البيانات وتحليلها: يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها بشكل شامل.
5. توافق مؤشرات القيمة مع شروط التقييم: يجب أن تكون مؤشرات القيمة متوافقة مع شروط مهمة التقييم.

جـ. موثوقية مؤشر القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على:

1. كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:
   • تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
   • مستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً.
   • مدعومة بعدة مصادر مستقلة.
2. دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاستخلاص المؤشر من البيانات.
   • تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
   • تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمة التقنية للمشكلة.
3. أهمية مؤشر القيمة: تؤثر أهمية مؤشر القيمة بالنسبة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المقيم.❓
   • يجب أن يكون المؤشر نفسه متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
   • يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاستخلاص المؤشر مناسبة.

ثالثاً: اختيار القيمة المسوّاة ودعمها بالأدلة

أ. دور الحكم المهني

يجب أن يكون حكم المقيم هو العامل الحاسم في اختيار القيمة المسوّاة. يجب أن يدعم اختيار القيمة المسوّاة الأدلة الموجودة في التقييم.

ب. جمع بيانات إضافية والتحليل الإضافي

إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي للوصول إلى رأي نهائي حول القيمة.

رابعاً: تعبئة قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد للعقارات السكنية (URAR)

أ. الإشارة إلى شروط التقييم

يشير المقيم إلى ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” أو “مع مراعاة” تعديلات أو إصلاحات مستقبلية.

ب. إدراج العوامل المشروطة

يتم سرد أي عوامل مشروطة تؤثر على القيمة.

جـ. سرد طرق التقييم المستخدمة

يتم سرد أي طرق تقييم تم استخدامها.

د. التأكيد على الهدف من التقييم

يتم التأكيد على الغرض من التقييم.

هـ. إبداء الرأي حول القيمة السوقية

يتم تحديد الرأي حول القيمة السوقية، ويوقع المقيم على تقرير التقييم ويؤرخه، ويضمن رقم ترخيصه أو شهادته.

خامساً: تحديد نطاق القيمة

أ. تقدير القيمة بنقطة محددة

يتم تحديد رأي قيمة العقار المقيم كمبلغ دولار واحد يعرف باسم “تقدير النقطة”.

ب. تقدير القيمة بنطاق

البديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق”، وهي رأي المقيم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.

سادساً: مراجعة عمل المقيم

يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المقيم.

سابعاً: أمثلة وتطبيقات عملية

1. مثال 1: تقييم منزل سكني

   • استخدم المقيم طريقة المقارنة البيعية وحصل على ثلاث قيم مقترحة: 500,000 دولار، 510,000 دولار، و 520,000 دولار.
   • بعد مراجعة البيانات، وجد المقيم أن المقارنة البيعية الأولى (500,000 دولار) كانت الأقرب للعقار قيد التقييم من حيث الموقع والمساحة والحالة.
   • قرر المقيم إعطاء وزن أكبر للمقارنة البيعية الأولى وأقل للمقارنتين الأخريين.

   • وصل المقيم إلى تقدير نهائي للقيمة قدره 505,000 دولار.
     2. مثال 2: تقييم مبنى تجاري

   • استخدم المقيم طريقة الدخل وحصل على قيمة مقترحة قدرها 1,000,000 دولار.

   • استخدم المقيم طريقة التكلفة وحصل على قيمة مقترحة قدرها 950,000 دولار.
   • بعد مراجعة البيانات، وجد المقيم أن طريقة الدخل كانت أكثر ملاءمة للعقار قيد التقييم لأنها تعكس قدرته على توليد الدخل.
   • قرر المقيم إعطاء وزن أكبر لطريقة الدخل وأقل لطريقة التكلفة.
   • وصل المقيم إلى تقدير نهائي للقيمة قدره 980,000 دولار.
     3. مثال 3: تقييم قطعة أرض
   • استخدم المقيم طريقة المقارنة البيعية وحصل على قيمة مقترحة قدرها 200,000 دولار.
   • استخدم المقيم طريقة الاستخراج وحصل على قيمة مقترحة قدرها 190,000 دولار.
   • بعد مراجعة البيانات، وجد المقيم أن طريقة المقارنة البيعية كانت أكثر موثوقية لأنها تعتمد على بيانات مبيعات فعلية لأراض مماثلة.
   • قرر المقيم إعطاء وزن أكبر لطريقة المقارنة البيعية وأقل لطريقة الاستخراج.
   • وصل المقيم إلى تقدير نهائي للقيمة قدره 195,000 دولار.

ثامناً: خلاصة

التسوية هي عملية معقدة تتطلب من المقيم أن يكون لديه فهم عميق لتقنيات التقييم المختلفة وأن يكون قادرًا على تطبيق حكمه المهني لتقييم موثوقية وأهمية البيانات المختلفة. من خلال إتقان هذه العملية، يمكن للمقيم أن يصل إلى تقديرات دقيقة وموثوقة للقيمة، وهو أمر ضروري لاتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات.