طرق تقييم المواقع: نظرة عامة

الفصل: طرق تقييم المواقع: نظرة عامة

مقدمة

في هذه الدورة التدريبية التي تركز على “أساسيات تقييم العقارات: الموقع، التحسينات، والمقارنة البيعية”، يعتبر تقييم الموقع خطوة حاسمة لتحديد قيمة العقار بدقة. يهدف هذا الفصل إلى تقديم نظرة عامة شاملة على طرق تقييم المواقع، مع التركيز على المبادئ العلمية والنظريات ذات الصلة، بالإضافة إلى التطبيقات العملية التي تساعد في فهم هذه الطرق وتطبيقها بفعالية. سنناقش أهمية تقييم الموقع في سياق الدورة التدريبية، وكيف يساهم في تحليل❓ الموقع، وتقييم التحسينات، والمقارنة البيعية، مما يمنحك ميزة تنافسية في سوق العقارات.

1. أهمية تقييم المواقع في عملية التقييم

• الحاجة إلى التقييم المستقل للموقع: يهدف إلى توفير بيانات ضرورية لتقنيات تقييم معينة، مثل طريقة التكلفة وأسلوب الدخل المتبقي للمبنى.
• الأساس القانوني لتقييم الموقع بشكل منفصل: قد تتطلب القوانين تقييمًا مستقلاً للموقع والتحسينات، خاصة في تقييمات الضرائب العقارية وقضايا الاستملاك.
• توفر البيانات لأساليب التقييم المختلفة: يعتبر تقييم الموقع خطوة أساسية لتطبيق ثلاثة أساليب رئيسية لتقييم العقارات: أسلوب المقارنة البيعية، وأسلوب التكلفة، وأسلوب الدخل.

2. أساليب التقييم الثلاثة: نظرة عامة

تعتمد عملية تقييم العقارات على ثلاثة أساليب رئيسية، كل منها يوفر مؤشرًا للقيمة، والتي يتم بعد ذلك التوفيق بينها للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

2.1 أسلوب التكلفة

• المبدأ الأساسي: تفترض هذه الطريقة أن قيمة العقار المحسن تتحدد بقيمة الموقع، بالإضافة إلى تكلفة إنشاء التحسينات الجديدة، مطروحًا منها أي استهلاك تراكم على التحسينات.

• صيغة التكلفة:
  قيمة العقار = قيمة الموقع + تكلفة الإنشاء (جديد) - الاستهلاك

• الاستهلاك: يمثل الفرق بين تكلفة الإنشاء (جديد) للتحسينات وقيمتها الحالية، بغض النظر عن أسباب هذا الفرق.

• العملية:
  1. تقييم مستقل للموقع: يتطلب هذا الأسلوب تقييمًا منفصلاً لقيمة الموقع.
  2. تقدير تكلفة الاستبدال: يتم تقدير تكلفة استبدال أي هياكل قائمة بتاريخ التقييم.
  3. تقدير الاستهلاك: يتم تقدير الفرق في القيمة بين التحسينات الحالية وتكلفة استبدالها (الاستهلاك) وطرح هذا المبلغ للوصول إلى مؤشر القيمة النهائي.
• التحديات: يعتبر تقدير الاستهلاك المتراكم غالبًا الجزء الأكثر صعوبة في تطبيق أسلوب التكلفة، خاصة بالنسبة للتحسينات القديمة أو تلك التي لا تتفق مع الاستخدام الأمثل للأرض كما لو كانت شاغرة.

2.2 أسلوب المقارنة البيعية

• المبدأ الأساسي: المعروف أيضًا باسم أسلوب السوق أو أسلوب بيانات السوق، يشير إلى أن قيمة العقار تتحدد بأسعار بيع العقارات المماثلة في السوق (العقارات المقارنة).
• العقارات المقارنة: هي عقارات مماثلة للعقار موضوع التقييم والتي تم بيعها مؤخرًا.
• المفاتيح الأساسية للاستخدام الفعال:
  1. تحديد العقارات المماثلة: تحديد العقارات التي “يمكن مقارنتها” حقًا بالعقار موضوع التقييم.
  2. إجراء التعديلات المناسبة: إجراء التعديلات المناسبة على أسعار بيع العقارات المماثلة لحساب أي اختلافات بين العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة.
• عملية التعديل: يتم تعديل سعر بيع العقار المماثل❓❓ (بالزيادة أو النقصان) ليعكس جوانب العقار المماثل التي تعتبر أقل قيمة أو أكثر قيمة مقارنة بالعقار موضوع التقييم.

• الصيغة:
  قيمة العقار موضوع التقييم = سعر بيع العقار المماثل +/- التعديلات

• مثال: إذا كان العقار المماثل مشابهًا للعقار موضوع التقييم في جميع النواحي، باستثناء أن العقار المماثل يحتوي على حمامين بينما العقار موضوع التقييم يحتوي على حمام واحد فقط، وتم بيع العقار المماثل مؤخرًا بمبلغ 145,000 دولار. تشير بيانات السوق الحالية إلى أن الحمام الإضافي يضيف 5,000 دولار إلى قيم المنازل المماثلة. لذلك، سيطرح المُقيِّم قيمة الميزة الأكثر جاذبية (الحمام الإضافي) من سعر العقار المماثل للوصول إلى قيمة محددة قدرها 140,000 دولار للعقار موضوع التقييم.

2.3 أسلوب الدخل

• المبدأ الأساسي: يفترض هذا الأسلوب أن قيمة العقار تتحدد بمقدار الدخل الذي يمكن أن يولده العقار. كلما زاد الدخل، زادت القيمة.
• الدخل الصافي مقابل الدخل الإجمالي: يمكن أن يستخدم أسلوب الدخل الدخل الصافي أو الدخل الإجمالي.
• مضاعف الإيجار الإجمالي: يستخدم مقيمو العقارات السكنية عادةً مضاعف الإيجار الإجمالي لتحديد القيمة باستخدام أسلوب الدخل. في هذا الأسلوب، يتم تقسيم الدخل الشهري من كل عملية بيع إيجارية مماثلة على سعر بيعها لتحديد مضاعف الإيجار الإجمالي. ثم يختار المُقيِّم مُضاعِفًا من النطاق الذي تم تحديده ويضربه في الدخل الشهري الإجمالي للعقار موضوع التقييم لتحديد القيمة باستخدام أسلوب الدخل.

• مثال:

  1. تحديد مضاعفات الإيجار الإجمالي: لنفترض أن لديك ست عمليات بيع مماثلة مع مضاعفات إيجار إجمالية تبلغ: 132، 133، 135، 135، 135، 140.
  2. اختيار المضاعف المناسب: في هذا المثال، 135 هو المضاعف الأكثر احتمالية.
  3. تطبيق المضاعف على الدخل الشهري للعقار موضوع التقييم: إذا كان الإيجار الشهري للعقار موضوع التقييم يبلغ 1,525 دولارًا، فإن القيمة المقدرة باستخدام أسلوب الدخل هي:

  قيمة العقار = 1,525 دولارًا (إيجار شهري) * 135 (مضاعف الإيجار) = 206,000 دولار

3. عملية التوفيق بين مؤشرات القيمة

• Reconciliation: هي عملية تحليل مشكلة التقييم، واختيار الطريقة الأنسب من بين الطرق الثلاث، وإعطائها أكبر وزن في تحديد التقدير النهائي للقيمة.
• تتطلب عملية المطابقة مراجعة شاملة لعملية التقييم بأكملها. يجب على المثمن مراجعة موثوقية البيانات والمنطق والتحليل المطبق على البيانات ومؤشرات القيمة الناتجة.
• يجب على المثمن أيضًا مراعاة استخدام التقييم. على سبيل المثال، مع تساوي جميع الأمور الأخرى، قد يتم إيلاء المزيد من الوزن للقيمة التي يشير إليها أسلوب الدخل في حالة التقييم الذي سيستخدمه المستثمر الذي يبحث عن عقار مدر للدخل. من ناحية أخرى، إذا كان التقييم يستخدم لمساعدة المشتري الذي يشغل العقار على التأهل للحصول على قرض سكني، فيمكن اعتبار أسلوب بيانات مقارنة المبيعات هو الأكثر موثوقية.

4. طرق تقييم المواقع: نظرة معمقة

بمجرد فهم أهمية تقييم المواقع ودوره في عملية التقييم الشاملة، يجب أن نركز على الطرق الأساسية لتقييم المواقع بشكل مباشر:

4.1 أسلوب المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

• الوصف: يتضمن تحليل أسعار بيع المواقع المماثلة (الخام) وإجراء تعديلات على أسعارها لتعكس اختلافات الموقع (مثل الحجم والموقع ولوائح تقسيم المناطق). هذه هي الطريقة الأكثر استخدامًا عندما تكون بيانات السوق متاحة.
• الأساس النظري: يعتمد على مبدأ البديل، حيث سيدفع المشترون مبلغًا مماثلاً للموقع موضوع التقييم كما سيدفعون للمواقع المماثلة الأخرى في السوق.
• العناصر الرئيسية للمقارنة:
  • حقوق الملكية: يجب أن تكون حقوق الملكية المنقولة في المواقع المماثلة مشابهة لتلك الخاصة بالموقع موضوع التقييم.
  • شروط التمويل: يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي شروط تمويل غير عادية.
  • ظروف البيع: يجب أن تكون البيعات بالسعر الحقيقي وفي ظروف السوق الطبيعية.
  • مواعيد البيع: يجب تعديل أسعار البيع لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع.
  • الموقع: يجب إجراء تعديلات لتعكس الاختلافات في الجاذبية، وسهولة الوصول، والرؤية، والقرب من المرافق.
  • الخصائص الفيزيائية: يجب إجراء تعديلات لتعكس الاختلافات في الحجم والشكل والتربة والميزات الأخرى.
  • ظروف تقسيم المناطق: يجب إجراء تعديلات لتعكس الاختلافات في لوائح تقسيم المناطق التي قد تؤثر على الاستخدامات المحتملة للمواقع.
• المثال: إذا تم بيع موقع مماثل بمبلغ 100000 دولار أمريكي، ولكن حجمه أصغر بنسبة 10٪ من الموقع موضوع التقييم، فقد يُضاف تعديل بقيمة 10000 دولار أمريكي إلى سعر البيع ليعكس الاختلاف في الحجم.
• صيغة:
  القيمة المقدرة = سعر البيع القابل للمقارنة + تعديلات للموقع + تعديلات للظروف + ...

4.2 طريقة التخصيص (Allocation Method)

• الوصف: يتم تحديد قيمة الأرض عن طريق تحديد نسبة قيمة العقار بأكمله التي تمثلها الأرض عادةً. هذه النسبة مستمدة من مقارنة المبيعات المماثلة.
• الأساس النظري: يفترض هذا الأسلوب أن قيمة الأرض تشكل نسبة معينة من إجمالي قيمة العقار.
• العملية:
  1. تحديد نسبة الأرض/القيمة الكلية للبيوعات المماثلة.
  2. تطبيق هذه النسبة على إجمالي قيمة العقار الخاضع للتقييم.
• صيغة:
  قيمة الأرض = النسبة المئوية للأرض × قيمة العقار الإجمالية
• المثال: إذا كانت المبيعات المماثلة في منطقة ما تظهر أن قيمة الأرض تمثل 20٪ من قيمة العقار، وقيمة العقار قيد التقييم هي 500000 دولار أمريكي، فإن قيمة الأرض المقدرة ستكون 100000 دولار أمريكي.

4.3 طريقة الاستخراج (Extraction Method)

• الوصف: يتم تقدير قيمة الأرض عن طريق خصم قيمة الاستهلاك من قيمة الممتلكات المحسنة المماثلة.
• الأساس النظري: تقوم هذه الطريقة على فكرة أن قيمة الأرض تساوي الفرق بين إجمالي قيمة الممتلكات وقيمة التحسينات.
• العملية:
  1. تقدير قيمة التحسينات (المباني والبنية التحتية).
  2. تحديد إجمالي الاستهلاك على هذه التحسينات.
  3. خصم قيمة التحسينات المستهلكة من إجمالي قيمة العقار.
• صيغة:
  قيمة الأرض = إجمالي قيمة الممتلكات - قيمة التحسينات المستهلكة
• المثال: إذا كان إجمالي قيمة الممتلكات هو 600000 دولار أمريكي، وقيمة التحسينات الجديدة هي 400000 دولار أمريكي، والاستهلاك على التحسينات هو 50000 دولار أمريكي، فإن قيمة الأرض المقدرة ستكون 250000 دولار أمريكي.

4.4 طريقة التطوير (Development Method)

• الوصف: غالبًا ما تستخدم لتحديد قيمة الأراضي التي يُحتمل أن يتم تقسيمها وتطويرها، تتضمن هذه الطريقة تقدير الإيرادات التي ستُحقّق من بيع الأراضي المطورة، وخصم تكاليف التطوير (مثل الإنشاءات والتسويق) والعودة المعقولة للمطور.
• الأساس النظري: هذا الأسلوب هو تحليل التدفقات النقدية المستقبلية المخفضة.
• العملية:
  1. تقدير الإيرادات المحتملة من بيع المواقع المطورة.
  2. تقدير جميع تكاليف التطوير (الإنشاءات والتسويق والتكاليف الإدارية).
  3. خصم هذه التكاليف من الإيرادات المقدرة.
  4. خصم التدفق النقدي المتبقي إلى قيمته الحالية.
• صيغة:
  قيمة الأرض = القيمة الحالية (الإيرادات المتوقعة - تكاليف التطوير)
• المثال: يُتوقّع أن يولد تقسيم قطعة أرض ما عائدات قدرها 1 مليون دولار أمريكي، وستبلغ تكاليف التطوير 600000 دولار أمريكي. باستخدام معدل خصم بنسبة 10٪، ستكون قيمة الأرض 369625 دولارًا أمريكيًا تقريبًا.

4.5 طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

• الوصف: يُستخدَم هذا الأسلوب لتحديد قيمة الأرض عن طريق عزل الدخل الذي يعود إلى الأرض وتحديد رسملته.
• الأساس النظري: تقوم هذه الطريقة على فكرة أن قيمة الأرض تساوي صافي الدخل التشغيلي المتبقي بعد حساب الدخل العائد على التحسينات.
• العملية:
  1. تحديد صافي الدخل التشغيلي (NOI) للممتلكات.
  2. تقدير الدخل الذي يُعزى إلى التحسينات (استنادًا إلى معدل رسملة مناسب).
  3. خصم دخل التحسينات من صافي الدخل التشغيلي.
  4. تحديد قيمة الأرض بتحديد رسملة الدخل المتبقي باستخدام معدل رسملة الأرض.
• صيغة:
  قيمة الأرض = (صافي الدخل التشغيلي - دخل التحسينات) / معدل رسملة الأرض
• المثال: إذا كان صافي الدخل التشغيلي للعقار هو 70000 دولار أمريكي، وكان دخل التحسينات هو 30000 دولار أمريكي، وكان معدل رسملة الأرض هو 8٪، فإن قيمة الأرض المقدرة ستكون 500000 دولار أمريكي.

4.6 طريقة رسملة الإيجار الأرضي (Ground Rent Capitalization Method)

• الوصف: تُستخدَم هذه الطريقة لتقييم الأراضي المؤجرة عن طريق تحديد رسملة دخل الإيجار الأرضي المتولّد.
• الأساس النظري: يفترض هذا الأسلوب أن قيمة الأرض تتحدد بدخل الإيجار الذي تولّده.
• العملية:
  1. تحديد دخل الإيجار الأرضي السنوي.
  2. تطبيق معدل رسملة مناسب لتقدير قيمة❓ الأرض.
• صيغة:
  قيمة الأرض = دخل الإيجار الأرضي السنوي / معدل الرسملة
• المثال: إذا كان الإيجار الأرضي السنوي هو 20000 دولار أمريكي، وكان معدل الرسملة هو 7٪، فإن قيمة الأرض المقدرة ستكون 285714 دولارًا أمريكيًا.

5. التوفيق بين تقديرات قيمة الموقع

• بمجرد استخدام أساليب التقييم المختلفة، يجب على المُقيِّم التوفيق بين القيم الناتجة في تقدير نهائي لقيمة الموقع. يجب أن يعتمد الوزن الممنوح لكل طريقة على موثوقية البيانات و مدى ملاءمتها لحالة التقييم المحددة.
• على سبيل المثال، إذا كانت هناك العديد من مقارنات المبيعات الأخيرة، فيمكن أن يكون أسلوب مقارنة المبيعات هو الأكثر ثقة. ومع ذلك، إذا كانت البيانات قابلة للمقارنة محدودة، فقد تكون هناك حاجة إلى مزيد من الوزن لأساليب أخرى.

6. أمثلة على التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة

• تقييم قطعة أرض سكنية: يمكن استخدام أسلوب المقارنة البيعية لمقارنة الأرض بمبيعات حديثة لأراضٍ مماثلة في المنطقة.
• تقييم قطعة أرض تجارية: غالبًا ما يكون أسلوب الدخل المتبقي للأرض هو الأنسب، مع الأخذ في الاعتبار الدخل المحتمل الذي يمكن أن يولده عقار تجاري على الأرض.
• تقييم قطعة أرض زراعية: يمكن استخدام أسلوب التطوير لتحليل إمكانية تحويل الأرض إلى مساكن أو مناطق تجارية، مما يوفر رؤى حول قيمتها المحتملة.

7. دور التكنولوجيا في تقييم الموقع

• برامج التحليل الجغرافي: يمكن أن تساعد برامج التحليل الجغرافي في تحليل اتجاهات السوق وموقع المواقع القابلة للمقارنة والتأثير المحتمل للعوامل الخارجية.
• أنظمة معلومات الأراضي (LIS): توفر معلومات مفصلة حول خصائص الأراضي، ولوائح تقسيم المناطق، ومعلومات حول الملكية.
• قواعد البيانات عبر الإنترنت: يمكن أن تساعد قواعد البيانات عبر الإنترنت التي تتضمن بيانات المبيعات والبيانات الديموغرافية والتفاصيل المتعلقة بالخصائص في تحديد المواقع القابلة للمقارنة وتحليل اتجاهات السوق.

ملخص

تقييم الموقع هو عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً لأساليب التقييم المختلفة، والعناصر التي تؤثر على قيمة الأرض، وتأثير العوامل الاقتصادية والقانونية والمادية. من خلال إتقان هذه الأساليب وفهم الدور الذي تلعبه في عملية التقييم الأوسع، يمكن للمُقيِّمين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة لقيمة الممتلكات.