طرق تقييم المواقع وأفضل استخدام لها

مقدمة علمية للفصل: “طرق تقييم المواقع وأفضل استخدام لها”

من دورة تدريبية: “إتقان نطاق عمل التقييم والتقارير”

في إطار دورة “إتقان نطاق عمل التقييم والتقارير”، يمثل الفصل المعنون “طرق تقييم المواقع وأفضل استخدام لها” محوراً أساسياً لفهم الأسس العلمية لعملية التقييم العقاري. تكمن الأهمية العلمية لهذا الفصل في كونه يسلط الضوء على كيفية تحديد القيمة السوقية للأراضي والمواقع العقارية، وهي عملية معقدة تتأثر بعوامل متعددة ومتغيرة. إن فهم هذه العوامل وتطبيق الأساليب المناسبة لتقييمها يمثل تحدياً حقيقياً للمثمنين العقاريين، ويتطلب إتقان المفاهيم والتقنيات المتقدمة في هذا المجال.

تعتبر عملية تقييم المواقع حجر الزاوية في العديد من تقنيات التقييم العقاري، وعلى رأسها “طريقة التكلفة” و “تقنية الدخل المتبقي للمباني” كما ورد في محتوى الكتاب. إذ تتطلب هاتان التقنيتان تقديراً مستقلاً لقيمة الموقع، مما يجعل فهم طرق التقييم المختلفة أمراً بالغ الأهمية لتطبيق هذه التقنيات بشكل صحيح. علاوة على ذلك، فإن تقييم المواقع العقارية يكتسب أهمية خاصة في التقييمات التي تتم لأغراض الضرائب العقارية والاستملاك، حيث يتطلب القانون في كثير من الأحيان إجراء تقييم منفصل للموقع.

في سياق وصف الدورة التدريبية، يهدف هذا الفصل إلى تمكين المشاركين من تحديد “نطاق العمل” المناسب لتقييم المواقع، وتحديد “عمق البحث والإبلاغ” الضروريين لتقديم تقييمات دقيقة وموثوقة. ويهدف ايضاً إلى إكسابهم المهارات اللازمة لتطبيق الأساليب الثلاثة الرئيسية للتقييم العقاري (المقارنة بالمبيعات، والتكلفة، والدخل) بعد تجميع البيانات وتحليل أفضل استخدام للموقع. كما يهدف إلى تطوير قدرتهم على “تسوية مؤشرات القيمة” الناتجة عن هذه الأساليب، واختيار الطريقة الأنسب بناءً على طبيعة المشكلة التقييمية والغرض من التقييم.

الأهداف التعليمية لهذا الفصل تتضمن:

• فهم المفاهيم الأساسية المتعلقة بتقييم المواقع، وأهمية هذا التقييم في عملية التقييم العقاري الشاملة.
• التعرف على طرق التقييم المختلفة المستخدمة لتقييم المواقع، بما في ذلك طريقة المقارنة بالمبيعات، وطريقة التخصيص، وطريقة الاستخلاص، وطريقة التطوير، وطريقة الدخل المتبقي للأرض، وطريقة رسوم الإيجار الأرضي.
• إتقان تطبيق طريقة المقارنة بالمبيعات، باعتبارها الطريقة الأكثر شيوعاً وموثوقية لتقييم المواقع.
• فهم العوامل التي تؤثر على قيمة المواقع، وكيفية إجراء التعديلات المناسبة على أسعار البيع للمواقع المماثلة.
• تحديد أفضل استخدام للموقع، مع الأخذ في الاعتبار القيود القانونية والفيزيائية والاقتصادية.
• ربط نتائج تقييم الموقع بالأساليب الأخرى للتقييم العقاري، مثل طريقة التكلفة وطريقة الدخل.

من خلال تحقيق هذه الأهداف، سيتمكن المشاركون من اكتساب الثقة اللازمة لإنتاج تقارير تقييم دقيقة وموثوقة تلبي المعايير المهنية واحتياجات العملاء، مما يعزز مكانتهم كخبراء تقييم موثوق بهم.

الفصل: طرق تقييم المواقع وأفضل استخدام❓ لها

مقدمة:

في دورة “إتقان نطاق عمل التقييم والتقارير”، يعتبر فهم طرق تقييم المواقع وتحديد❓❓ أفضل استخدام لها أمرًا حيويًا لإنتاج تقارير تقييم موثوقة. هذا الفصل يتعمق في هذا الجانب الحاسم، حيث نستكشف النظريات والمبادئ العلمية التي تدعم هذه الطرق، مع توضيح تطبيقاتها العملية وأمثلة ذات صلة. يهدف الفصل إلى تزويد المشاركين بالمعرفة والأدوات اللازمة لتقييم المواقع بدقة وفعالية، مع مراعاة المعايير المهنية واحتياجات العملاء.

1. أهمية تقييم المواقع بشكل منفصل

• أ. الحاجة إلى بيانات للتقنيات التقييمية: تتطلب بعض التقنيات التقييمية بيانات محددة حول قيمة الموقع بشكل منفصل. على سبيل المثال:
  • طريقة التكلفة❓: تتطلب هذه الطريقة تقدير قيمة الموقع بشكل مستقل لإضافتها إلى تكلفة استبدال التحسينات، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك.
  • تقنية الدخل المتبقي للمبنى: تعتمد هذه التقنية على فصل قيمة الموقع عن قيمة التحسينات لتحديد الدخل المتبقي الذي يعزى إلى المبنى.
• ب. المتطلبات القانونية: في بعض الحالات، قد يفرض القانون إجراء تقييم منفصل للموقع والتحسينات. ويشمل ذلك التقييمات لأغراض الضرائب العقارية❓ والمصادرة. في هذه الحالات، يحدد نطاق مهمة التقييم الحاجة إلى تقييم مستقل للموقع.

2. النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة

• أ. نظرية القيمة الأرضية: تفترض هذه النظرية أن قيمة الأرض تحددها قدرتها على توليد الدخل أو توفير المنفعة.
• ب. مبدأ أفضل استخدام: ينص هذا المبدأ على أن قيمة الموقع تتحدد بأفضل استخدام ممكن له، مع مراعاة القيود القانونية والفيزيائية والاقتصادية.

3. طرق تقييم المواقع

• أ. طريقة المقارنة البيعية❓ (Sales Comparison Approach):
  • تعتمد هذه الطريقة على مقارنة الموقع المراد تقييمه بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في السوق.
  • يتطلب استخدام هذه الطريقة تحديد المواقع المشابهة (Comparables) وإجراء تعديلات على أسعار بيعها لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه.
  • تعتبر هذه الطريقة الأكثر دقة وموثوقية عندما تتوفر بيانات سوقية كافية.
  • الصيغة:
    • Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments
  • مثال: إذا تم بيع موقع مشابه مقابل 145,000 دولار، ولكن الموقع المراد تقييمه يقع في منطقة أفضل، ويتطلب تعديلًا تصاعديًا بقيمة 5,000 دولار، فإن القيمة المقدرة للموقع هي 150,000 دولار.
• ب. طريقة التكلفة (Cost Approach):
  • تستخدم هذه الطريقة لتقييم المواقع عن طريق تقدير تكلفة الحصول على موقع مماثل.
  • تعتبر هذه الطريقة مفيدة بشكل خاص عندما لا تتوفر بيانات سوقية كافية للمقارنة البيعية.
  • تتضمن هذه الطريقة الخطوات التالية:
    1. تقدير قيمة الأرض كما لو كانت خالية.
    2. تقدير تكلفة استبدال أي هياكل قائمة.
    3. طرح أي استهلاك من الهياكل القائمة.
    4. إضافة قيمة الأرض إلى تكلفة الاستبدال بعد طرح الاستهلاك.
  • الصيغة:
    Property Value = Site Value + Cost (New) - Depreciation
• ج. طريقة الدخل (Income Approach):
  • تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الموقع بناءً على الدخل الذي يمكن أن يولده.
  • تستخدم هذه الطريقة بشكل خاص لتقييم المواقع التي تستخدم لأغراض تجارية أو استثمارية.
  • تتضمن هذه الطريقة الخطوات التالية:
    1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) للموقع.
    2. تحديد معدل الرسملة المناسب (Capitalization Rate - Cap Rate) للموقع.
    3. تقسيم صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة للحصول على قيمة الموقع.
  • الصيغة:
    Value = NOI / Cap Rate
  • معدل الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM):
    • يستخدم مقياس GRM في الغالب لتقييم العقارات السكنية.
    • يتم حساب GRM بقسمة سعر البيع للعقار على إجمالي الإيجار الشهري.
    • يتم تحديد قيمة❓ العقار بضرب متوسط GRM في إجمالي الإيجار الشهري للعقار.
    • الصيغة: Value = Monthly Rent x GRM

4. تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة

• أ. التقييم العقاري السكني:
  • تستخدم طريقة المقارنة البيعية بشكل شائع لتقييم المواقع السكنية.
  • يتم تحليل أسعار بيع الأراضي المماثلة في نفس المنطقة لتحديد قيمة الموقع المراد تقييمه.
• ب. التقييم العقاري التجاري:
  • يمكن استخدام طريقة الدخل لتقييم المواقع التجارية.
  • يتم تحليل الدخل الناتج عن الموقع (مثل الإيجارات) لتحديد قيمته.
• ج. تقييم الأراضي الزراعية:
  • تعتبر تحديد أفضل استخدام للأرض الزراعية أمرًا بالغ الأهمية.
  • اعتمادًا على استخدام الأرض (زراعة المحاصيل، الرعي، إلخ) يتم تحديد قيمة الأرض.

5. أمثلة على التطبيقات العملية

• أ. مثال على طريقة المقارنة البيعية:
  • لنفترض أننا نقوم بتقييم موقع سكني في منطقة معينة.
  • تم بيع ثلاثة مواقع مماثلة مؤخرًا في نفس المنطقة بالأسعار التالية: 100,000 دولار، 110,000 دولار، 120,000 دولار.
  • بعد إجراء التعديلات اللازمة على أسعار البيع (على سبيل المثال، لتعديل الاختلافات في الحجم أو الموقع)، نجد أن القيمة المقدرة للموقع المراد تقييمه تتراوح بين 105,000 دولار و 115,000 دولار.
• ب. مثال على طريقة الدخل:
  • لنفترض أننا نقوم بتقييم موقع تجاري يمكن أن يولد دخلًا سنويًا صافيًا قدره 50,000 دولار.
  • إذا كان معدل الرسملة المناسب لهذه المنطقة هو 10٪، فإن القيمة المقدرة للموقع هي 500,000 دولار (50,000 دولار / 0.10).
  • Subject Monthly Rent = $1,525
From comparable rent multiples 132,133, 135, 135, 135, 140
$1,525 x 135 = $206,000 (Value by Income Approach)

6. دور أفضل استخدام في عملية التقييم

• أ. تحديد النطاق والعمق: يساعد تحديد أفضل استخدام للموقع على تحديد النطاق والعمق المطلوبين لعملية التقييم.
• ب. اختيار الطرق المناسبة: يؤثر أفضل استخدام على اختيار طرق التقييم المناسبة. على سبيل المثال، إذا كان أفضل استخدام للموقع هو تجاري، فقد تكون طريقة الدخل هي الأكثر ملاءمة.
• ج. تقييم المخاطر: يساعد تحليل أفضل استخدام على تحديد وتقييم المخاطر المرتبطة بالموقع.

7. التقارير
الخطوة الأخيرة في عملية التقييم هي إعداد تقرير التقييم. يجب أن يشتمل التقرير على تعريف بالملكية العقارية قيد التقييم، وتحديد حقوق الملكية العقارية التي تم تقييمها، والغرض من التقييم، وتعريف القيمة المستخدمة في التقييم، وتاريخ نفاذ التقييم، وتاريخ التقرير، ووصف لنطاق التقييم.
وفقًا للمعيار 2 من USPAP، هناك نوعان من تقارير التقييم:

1. تقرير التقييم- يلخص معلومات كافية ليفهمها العميل. يوجد عادة في تقرير نموذج.
2. تقرير التقييم المقيد - يذكر المعلومات ويقتصر على استخدام عميل واحد.

الخلاصة:

إن فهم طرق تقييم المواقع وتحديد أفضل استخدام لها أمر ضروري لإنتاج تقارير تقييم موثوقة ومتوافقة مع المعايير المهنية. من خلال فهم النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، وتطبيق هذه الطرق بشكل عملي، يمكن للمشاركين في هذه الدورة التدريبية إتقان هذا الجانب الحاسم من عمل التقييم وتقديم قيمة مضافة لعملائهم.