تقييم الموقع: الاستخدام الأمثل وتقنيات التقييم

الفصل: تقييم الموقع: الاستخدام الأمثل❓ وتقنيات التقييم

مقدمة

في سياق دورة “إتقان نطاق عمل التقييم والتقارير”، يعتبر تقييم الموقع خطوة حاسمة في عملية التقييم العقاري. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بمعرفة متعمقة حول كيفية تحديد الاستخدام الأمثل للموقع وتقنيات التقييم المختلفة المستخدمة لتقدير قيمة الموقع بشكل منفصل. هذا التقييم المنفصل ضروري لتطبيق بعض مناهج التقييم مثل منهج التكلفة وتقنية الدخل المتبقي للمبنى.

1. الاستخدام الأمثل: نظرية وممارسة

• التعريف العلمي: الاستخدام الأمثل هو الاستخدام الأكثر إنتاجية وربحية للموقع، والذي يأخذ في الاعتبار القيود القانونية والمادية والاقتصادية.
• المبادئ الأساسية:
  1. ممكن قانونياً: يجب أن يكون الاستخدام المقترح مسموحاً به بموجب قوانين تقسيم المناطق ولوائح البناء.
  2. ممكن مادياً: يجب أن يكون الموقع قادراً على دعم الاستخدام المقترح بناءً على حجمه وشكله واستقراره.
  3. مجدياً اقتصادياً: يجب أن يكون الاستخدام المقترح مربحاً وقادراً على توليد عائد كافٍ على الاستثمار.
  4. أقصى إنتاجية: يجب أن يكون الاستخدام المقترح هو الأكثر ربحية من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية.
• أهمية مبدأ التوقع: يعتمد تحديد الاستخدام الأمثل على التوقعات المستقبلية، بما في ذلك التغيرات المحتملة في القوانين أو الاقتصاد أو السوق.
• الاستخدام المؤقت: هو الاستخدام الحالي للموقع الذي يُتوقع أن يتغير في المستقبل.

2. أهمية تقييم الموقع المنفصل

• منهج التكلفة:
  • يعتمد على معادلة أساسية:
    القيمة المقدرة = قيمة الموقع + تكلفة الإنشاء الجديدة - الإهلاك القيمة المقدرة = VS + CN - D
    حيث:
    • VS: قيمة الموقع
    • CN: تكلفة الإنشاء الجديدة
    • D: الإهلاك
  • يتطلب تقدير قيمة الموقع بشكل منفصل.
• تقنية الدخل المتبقي للمبنى:
  • تُستخدم لتحديد قيمة الموقع من خلال عزل الدخل المنسوب إلى الموقع.
  • تتطلب تقدير قيمة الموقع بشكل منفصل.
• الضرائب والتقييمات القانونية: قد تتطلب القوانين في بعض الحالات تقييم الموقع بشكل منفصل لغايات الضرائب العقارية أو إجراءات المصادرة.

3. تقنيات تقييم الموقع

• أ. منهج المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

  • النظرية: تستند إلى مقارنة الموقع موضوع التقييم بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في السوق.
  • الخطوات:
    1. تحديد مواقع قابلة للمقارنة.
    2. تعديل أسعار بيع المواقع القابلة للمقارنة لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع موضوع التقييم (مثل الموقع، والوقت، والحجم، وشروط البيع، والحقوق العقارية).
    3. استنتاج قيمة الموقع موضوع التقييم بناءً على أسعار البيع المعدلة للمواقع القابلة للمقارنة.
  • العناصر الأساسية للمقارنة:
    1. الحقوق العقارية المنقولة: يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي اختلافات في الحقوق المنقولة، مثل حقوق الارتفاق أو القيود.
    2. شروط التمويل: يجب تعديل أسعار البيع لتعكس تأثير أي شروط تمويل غير نمطية.
    3. ظروف البيع: يجب تعديل أسعار البيع لتعكس أي ظروف غير عادية قد أثرت على السعر، مثل البيع القسري أو المعاملات بين الأطراف ذات العلاقة.
    4. النفقات بعد البيع مباشرة: النفقات التي يجب❓ القيام بها بعد شراء العقار والتي قد تؤثر على سعر البيع، مثل تكاليف الإصلاح أو التعديل.
    5. ظروف السوق: يجب تعديل أسعار البيع لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع.
    6. تعديلات الموقع: النظر في الخصائص المتعلقة بالموقع، مثل القرب من المرافق أو الإطلالات.
    7. الخصائص الفيزيائية: مثل الحجم والشكل والتضاريس.
    8. الخصائص الاقتصادية: مثل إمكانية الوصول إلى المرافق والخدمات.
  • مثال عملي: لنفترض أن لدينا موقعًا موضوع تقييم بمساحة 1000 متر مربع. تم بيع موقع مشابه بمساحة 900 متر مربع مقابل 90000 دولار. بعد تعديل سعر البيع للموقع المشابه ليعكس فرق الحجم والوقت والموقع، تبين أن قيمة المتر المربع الواحد هي 100 دولار. وبالتالي، تقدر قيمة الموقع موضوع التقييم بـ 100000 دولار (1000 متر مربع × 100 دولار/متر مربع).
  • المعادلة:
    قيمة الموقع = (سعر بيع الموقع المشابه ± تعديلات) VS = (CS ± ADJ)
  • الأبحاث والدراسات العلمية:
    • أظهرت دراسات حديثة أن استخدام التحليل الإحصائي المتقدم (مثل تحليل الانحدار) يمكن أن يحسن دقة تعديلات المقارنة البيعية.

• ب. طريقة التخصيص (Allocation Method)

  • النظرية: تعتمد على تقدير نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية في السوق المحلية.
  • الخطوات:
    1. تحديد نسبة التخصيص المناسبة بناءً على بيانات السوق.
    2. تطبيق هذه النسبة على القيمة الكلية للعقار لتقدير قيمة الموقع.
  • مثال عملي: إذا كانت النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية في منطقة معينة هي 20%، وكان سعر بيع العقار المماثل 500000 دولار، فإن قيمة الأرض تقدر بـ 100000 دولار (20% × 500000 دولار).
  • الصيغة:
    قيمة الموقع = قيمة العقار الكلية × نسبة التخصيص VS = TV × AR

• ج. طريقة الاستخراج (Extraction Method)

  • النظرية: تعتمد على استخراج قيمة الأرض من خلال طرح قيمة التحسينات المستهلكة❓ من القيمة الكلية للعقار.
  • الخطوات:
    1. تقدير القيمة الكلية للعقار.
    2. تقدير تكلفة استبدال التحسينات.
    3. تقدير الإهلاك المتراكم للتحسينات.
    4. طرح قيمة التحسينات المستهلكة من القيمة الكلية للعقار لتقدير قيمة الموقع.
  • مثال عملي: إذا كانت قيمة العقار الكلية 600000 دولار، وتكلفة استبدال التحسينات 400000 دولار، والإهلاك المتراكم 100000 دولار، فإن قيمة الأرض تقدر بـ 300000 دولار (600000 دولار - (400000 دولار - 100000 دولار)).
  • الصيغة:
    قيمة الموقع = قيمة العقار الكلية - (تكلفة الاستبدال - الإهلاك) VS = TV - (RC - D)

• د. طريقة التطوير (Development Method)

  • النظرية: تعتمد على تقدير قيمة الأرض بناءً على إمكانية تطويرها.
  • الخطوات:
    1. تحديد أفضل استخدام ممكن للأرض.
    2. تقدير التكاليف المرتبطة بتطوير الأرض (مثل تكاليف البناء والتسويق والتمويل).
    3. تقدير إجمالي الإيرادات المتوقعة من بيع العقارات المطورة.
    4. خصم التكاليف من الإيرادات لتقدير قيمة الأرض.
  • مثال عملي: إذا كان من المتوقع بيع مشروع تطوير عقاري مقابل 1000000 دولار، وكانت تكاليف التطوير 700000 دولار، فإن قيمة الأرض تقدر بـ 300000 دولار (1000000 دولار - 700000 دولار).

• هـ. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

  • النظرية: تعتمد على تخصيص جزء من صافي الدخل التشغيلي للعقار للأرض، وتقييم الأرض بناءً على هذا الدخل.
  • الخطوات:
    1. تقدير صافي الدخل التشغيلي للعقار.
    2. تقدير العائد المطلوب على التحسينات.
    3. خصم العائد المطلوب على التحسينات من صافي الدخل التشغيلي❓❓ لتحديد الدخل المتبقي للأرض.
    4. تقييم الأرض بناءً على الدخل المتبقي باستخدام معدل رسملة مناسب.
  • مثال عملي: إذا كان صافي الدخل التشغيلي للعقار 100000 دولار، والعائد المطلوب على التحسينات 80000 دولار، ومعدل رسملة الأرض 10%، فإن الدخل المتبقي للأرض هو 20000 دولار (100000 دولار - 80000 دولار)، وبالتالي تقدر قيمة الأرض بـ 200000 دولار (20000 دولار ÷ 10%).
  • الصيغة:
    قيمة الموقع = (صافي الدخل التشغيلي - (قيمة التحسينات × معدل رسملة التحسينات)) ÷ معدل رسملة الأرض VS = (NOI - (IV × IR)) / LR
• و. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)
  • النظرية: تعتمد على رسملة إيجار الأرض لتقدير قيمة الأرض.
  • الخطوات:
    1. تقدير إيجار الأرض السنوي.
    2. تحديد معدل رسملة مناسب.
    3. رسملة إيجار الأرض لتقدير قيمة الأرض.
  • مثال عملي: إذا كان إيجار الأرض السنوي 10000 دولار، ومعدل الرسملة 8%، فإن قيمة الأرض تقدر بـ 125000 دولار (10000 دولار ÷ 8%).
  • الصيغة:
    قيمة الموقع = إيجار الأرض السنوي ÷ معدل الرسملة VS = AR / CR

4. جداول العمق (Depth Tables)

• النظرية: هي أدوات تستخدم لتقدير تأثير العمق على قيمة الأرض، خاصة في المناطق التجارية حيث تكون قيمة الجزء الأمامي من الأرض أعلى من الجزء الخلفي.
• مثال: قاعدة 4-3-2-1 تقسم الأرض إلى أربعة أجزاء متساوية، وتخصص 40% من القيمة للجزء الأمامي، و30% للثاني، و20% للثالث، و10% للرابع.

5. الخلاصة

يعد تقييم الموقع خطوة أساسية في عملية التقييم العقاري، حيث يوفر تقديرًا دقيقًا لقيمة الأرض بشكل منفصل. من خلال فهم نظرية الاستخدام الأمثل وتطبيق تقنيات التقييم المختلفة، يمكن للمشاركين في هذه الدورة التدريبية إعداد تقارير تقييم موثوقة❓❓ وتلبية احتياجات العملاء والمعايير المهنية.