تطبيق أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل

مقدمة الفصل: تطبيق أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل

مقدمة:

يمثل هذا الفصل، “تطبيق أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل”، حجر الزاوية في دورة “إتقان تقييم العقارات: تقنيات الدخل والتسوية”. في إطار سعينا لتقديم تدريب شامل في مجال التقييم العقاري، يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بالمعرفة العلمية والمهارات العملية اللازمة لتطبيق ثلاث من أهم أساليب التقييم العقاري، وهي: أسلوب التكلفة، وأسلوب المقارنة البيعية (السوق)، وأسلوب الدخل.

الأهمية العلمية للموضوع:

تُعد أساليب التقييم الثلاثة المذكورة أعلاه من الركائز الأساسية التي يستند إليها علم تقييم العقارات. فمن خلال فهم المبادئ العلمية الكامنة وراء كل أسلوب، يصبح بإمكان المثمن العقاري تقدير قيمة العقار بموضوعية واستقلالية، مع مراعاة مختلف العوامل المؤثرة. يهدف هذا الفصل إلى تعزيز فهم المشاركين لكيفية تطبيق هذه الأساليب بشكل منهجي، مع التركيز على جمع وتحليل البيانات، واختيار الأسلوب الأنسب لكل حالة، والتوفيق بين مؤشرات القيمة الناتجة عن الأساليب المختلفة.

الأهداف التعليمية للفصل:

بالتوافق مع وصف الدورة التدريبية الذي يركز على تمكين المشاركين بالمهارات اللازمة للتحليل الدقيق للتدفقات النقدية وخصم الدخل المستقبلي، يهدف هذا الفصل بشكل أساسي إلى تحقيق التالي:

1. شرح المبادئ الأساسية لكل من أساليب التقييم الثلاثة: سيتم تقديم شرح تفصيلي وشامل للمبادئ العلمية التي يقوم عليها كل أسلوب، مع التركيز على الافتراضات الرئيسية ونقاط القوة والضعف لكل منها.
2. تحديد متطلبات البيانات اللازمة لتطبيق كل أسلوب: سيتم تحديد أنواع البيانات المطلوبة لتطبيق كل أسلوب بشكل فعال، مع التركيز على مصادر البيانات الموثوقة وتقنيات جمع البيانات وتحليلها.
3. توضيح خطوات تطبيق كل أسلوب بشكل منهجي: سيتم تقديم دليل خطوة بخطوة لتطبيق كل أسلوب، مع التركيز على الجوانب العملية مثل تقدير تكلفة الاستبدال، وتحديد العقارات المشابهة، وتحليل الدخل الصافي.
4. شرح كيفية التوفيق بين مؤشرات القيمة الناتجة عن الأساليب المختلفة: سيتم توضيح أهمية التوفيق بين مؤشرات القيمة الناتجة عن الأساليب المختلفة، وكيفية استخدام الحكم التقييمي المهني لاختيار أفضل تقدير للقيمة.
5. توضيح أهمية إجراء تقييم منفصل لقيمة الأرض: سيتم شرح أهمية التقييم المستقل لقيمة الأرض عند تطبيق أسلوب التكلفة وأسلوب الدخل المتبقي (Building Residual Technique).
6. تطوير القدرة على اختيار الأسلوب الأنسب للتقييم: سيتم تزويد المشاركين بالإطار اللازم لاتخاذ قرارات مستنيرة بشأن اختيار الأسلوب الأنسب لتقييم عقار معين، مع مراعاة طبيعة العقار والغرض من التقييم وظروف السوق.

من خلال تحقيق هذه الأهداف، سيتمكن المشاركون من تطوير فهم متين لأساليب التقييم الثلاثة، وتطبيقها بثقة ومهارة في مجموعة متنوعة من السيناريوهات العقارية، مما يساهم في تحقيق أهداف الدورة التدريبية المتمثلة في إتقان فن التقييم العقاري الدقيق.

الفصل: تطبيق أساليب التقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل

مقدمة

في إطار دورة “إتقان تقييم العقارات: تقنيات الدخل والتسوية”، يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين❓ بفهم شامل وعميق لكيفية تطبيق الأساليب الثلاثة الرئيسية لتقييم العقارات: التكلفة، والمقارنة البيعية، والدخل. يرتكز هذا الفصل على أسس علمية ومنهجية، مع❓ التركيز على التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة.

I. أهمية تطبيق الأساليب الثلاثة للتقييم

• التحقق المتبادل: يوفر تطبيق الأساليب الثلاثة مؤشرات قيمة مختلفة، مما يسمح للمثمن بالتحقق من صحة النتائج وتقييم مدى موثوقيتها.
• الشمولية: كل طريقة تركز على جانب مختلف من قيمة العقار، مما يؤدي إلى تقييم أكثر شمولية ودقة.
• تلبية متطلبات العملاء: قد يفضل بعض العملاء أو يتطلبون استخدام طريقة معينة، وبالتالي فإن إتقان الأساليب الثلاثة يضمن تلبية احتياجات متنوعة.
• التقييم الدقيق للأراضي: يتطلب استخدام كل من أسلوب التكلفة وأسلوب الدخل (تقنية بناء المتبقي) تقديراً منفصلاً لقيمة الموقع.

II. أسلوب التكلفة: نظرية ومبادئ علمية

• الافتراض الأساسي: تعتمد هذه الطريقة على افتراض أن قيمة العقار المحسن تعادل قيمة الأرض المتاحة، بالإضافة إلى تكلفة بناء التحسينات الجديدة، ناقصًا أي استهلاك قد لحق بالتحسينات.
• الاستهلاك: يمثل الفرق في القيمة بين التكلفة الجديدة للتحسينات وقيمتها الحالية، بغض النظر عن أسباب هذا الفرق.

• الصيغة الرياضية:

  Property Value = Site Value + Replacement Cost New – Depreciation

  • Site Value: قيمة الأرض.
  • Replacement Cost New: تكلفة استبدال التحسينات.
  • Depreciation: الاستهلاك المتراكم.
  • مراحل التطبيق:
    1. تقدير قيمة الأرض: يجب إجراء تقييم منفصل❓❓ للأرض، باستخدام أسلوب المقارنة البيعية بشكل أساسي.
    2. تقدير تكلفة الاستبدال: يتم تقدير تكلفة استبدال التحسينات القائمة بتكلفة الإنشاء الحالية بتاريخ التقييم.
    3. تقدير الاستهلاك: يتم تقدير الاستهلاك المتراكم الذي لحق بالتحسينات، ويشمل:
    • الاستهلاك المادي: الناتج عن التدهور الفيزيائي للتحسينات.
    • التقادم الوظيفي: الناتج عن التصميمات القديمة أو الميزات غير المرغوب فيها.
    • التقادم الخارجي: الناتج عن عوامل خارجية تؤثر على قيمة العقار.
  • التطبيقات العملية:
  • تقييم العقارات الجديدة أو الحديثة نسبيًا حيث يكون الاستهلاك قليلًا.
  • تقييم العقارات المتخصصة أو الفريدة التي لا توجد لها مبيعات مقارنة.
  • توفير أساس للتقييم في الحالات التي لا تتوفر فيها بيانات كافية عن السوق أو الدخل.
  • مثال: لتقييم منزل جديد، يتم تقدير قيمة الأرض بمبلغ 100,000 دولار، وتكلفة بناء المنزل الجديد تبلغ 300,000 دولار. نظرًا لأن المنزل جديد، فإن الاستهلاك يكاد يكون معدومًا. وبالتالي، فإن القيمة المقدرة للمنزل باستخدام أسلوب التكلفة هي 400,000 دولار.

III. أسلوب المقارنة البيعية: نظرية ومبادئ علمية

• الافتراض الأساسي: تعتمد هذه الطريقة على افتراض أن قيمة العقار موضوع التقييم يمكن استنتاجها من أسعار بيع العقارات المماثلة في السوق.
• العقارات المقارنة: هي العقارات التي تشبه العقار موضوع التقييم في الخصائص الرئيسية، مثل الموقع، والحجم، والعمر، والحالة، والميزات.
• التسويات: يجب إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المقارنة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.

• الصيغة الرياضية:

  Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

  • Subject Value: قيمة العقار موضوع التقييم.
  • Comparable Sales Price: سعر بيع العقار المقارن.
  • Adjustments: التعديلات التي تم إجراؤها على سعر بيع العقار المقارن لتعكس الاختلافات بينه وبين العقار موضوع التقييم.
  • مراحل التطبيق:
    1. تحديد العقارات المقارنة: يجب تحديد عقارات مماثلة للعقار موضوع التقييم تم بيعها مؤخرًا في السوق.
    2. جمع البيانات: يجب جمع بيانات عن أسعار بيع العقارات المقارنة وشروط البيع وخصائص العقارات.
    3. إجراء التسويات: يجب إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المقارنة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم. يمكن أن تكون هذه التعديلات إيجابية (إذا كان العقار موضوع التقييم أفضل) أو سلبية (إذا كان العقار المقارن أفضل).
    4. التوفيق بين المؤشرات: بعد إجراء التسويات، يتم التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من العقارات المقارنة للوصول إلى تقدير نهائي لقيمة العقار موضوع التقييم.
  • التطبيقات العملية:
  • تقييم العقارات السكنية والتجارية التي توجد لها مبيعات مقارنة كافية في السوق.
  • توفير دليل على قيمة العقار في حالات النزاعات القانونية أو الضرائب.
  • مثال: تم بيع منزل مشابه للمنزل موضوع التقييم مقابل 145,000 دولار. ومع ذلك، يحتوي المنزل المقارن على حمامين، بينما يحتوي المنزل موضوع التقييم على حمام واحد فقط. تشير بيانات السوق إلى أن إضافة حمام إضافي تزيد من قيمة المنازل المماثلة بمقدار 5,000 دولار. لذلك، يتم طرح 5,000 دولار من سعر بيع المنزل المقارن للوصول إلى قيمة تقديرية للمنزل موضوع التقييم تبلغ 140,000 دولار.

IV. أسلوب الدخل: نظرية ومبادئ علمية

• الافتراض الأساسي: تعتمد هذه الطريقة على افتراض أن قيمة العقار تتناسب طرديًا مع مقدار الدخل الذي يمكن أن يولده.
• الدخل الصافي التشغيلي (NOI): هو الدخل الإجمالي للعقار ناقصًا نفقات التشغيل.
• مضاعف إجمالي الإيجار (GRM): هو نسبة سعر البيع للعقار إلى إجمالي الإيجار الشهري أو السنوي.

• الصيغ الرياضية:

  • Direct Capitalization:

    Value = NOI / Capitalization Rate

    • Value: قيمة العقار.
    • NOI: الدخل الصافي التشغيلي.
    • Capitalization Rate: معدل الرسملة.
      • Gross Rent Multiplier:

    Value = Gross Monthly Income * GRM

    • Value: قيمة العقار.
    • Gross Monthly Income: إجمالي الدخل الشهري.
    • GRM: مضاعف إجمالي الإيجار.
    • مراحل التطبيق:
      1. تقدير الدخل المحتمل: يتم تقدير الدخل المحتمل للعقار بناءً على بيانات السوق والإيجارات الحالية.
      2. تقدير نفقات التشغيل: يتم تقدير نفقات التشغيل للعقار، مثل الضرائب والتأمين والصيانة.
      3. حساب الدخل الصافي التشغيلي (NOI): يتم حساب الدخل الصافي التشغيلي عن طريق طرح نفقات التشغيل من الدخل المحتمل.
      4. تحديد معدل الرسملة أو مضاعف إجمالي الإيجار: يتم تحديد معدل الرسملة أو مضاعف إجمالي الإيجار المناسب بناءً على بيانات السوق للعقارات المماثلة.
      5. تطبيق معدل الرسملة أو مضاعف إجمالي الإيجار: يتم تطبيق معدل الرسملة أو مضاعف إجمالي الإيجار على الدخل الصافي التشغيلي أو إجمالي الإيجار للوصول إلى تقدير لقيمة العقار.
    • التطبيقات العملية:
      • تقييم العقارات التجارية والاستثمارية التي تولد دخلًا، مثل المباني المكتبية ومراكز التسوق والشقق السكنية.
    • مثال: إذا كان إجمالي الإيجار الشهري لعقار هو 1525 دولارًا، وتم تحديد مضاعف إجمالي الإيجار (GRM) المناسب من خلال تحليل المبيعات المقارنة للعقارات المماثلة في السوق وهو 135، فإن القيمة المقدرة للعقار باستخدام أسلوب الدخل هي:

  $1,525 * 135 = $206,000

V. التسوية (Reconciliation): التوفيق بين مؤشرات القيمة

• عملية التسوية: هي عملية تحليل نتائج الأساليب الثلاثة لتقييم القيمة واختيار الطريقة الأكثر ملاءمة وإعطائها أكبر وزن في تحديد التقدير النهائي للقيمة. هذه العملية تعتمد بشكل كبير على الحكم والخبرة المهنية للمثمن.
• العوامل المؤثرة في التسوية:
  • موثوقية البيانات: يجب أن يعتمد المثمن على البيانات الأكثر موثوقية ودقة في كل طريقة.
  • الملاءمة: يجب أن يختار المثمن الطريقة الأكثر ملاءمة لنوع العقار والغرض من التقييم.
  • حكم المثمن: يجب أن يستخدم المثمن حكمه المهني لتقييم مدى موثوقية وملاءمة كل طريقة.
• مثال: قام المثمن بتقييم عقار باستخدام الأساليب الثلاثة وحصل على المؤشرات التالية:
  • أسلوب التكلفة: 150,000 دولار.
  • أسلوب المقارنة البيعية: 145,200 دولار.
  • أسلوب الدخل: 144,500 دولار.
    نظرًا لأن المؤشرات متقاربة نسبيًا، يمكن للمثمن أن يفترض أن قيمة العقار تقع في مكان ما بين 144,500 دولار و 150,000 دولار. ومع ذلك، يجب على المثمن أن يراجع بعناية موثوقية البيانات المستخدمة في كل طريقة وأن يعطي وزنًا أكبر للطريقة التي يعتقد أنها الأكثر ملاءمة. على سبيل المثال، إذا كان العقار سيستخدم كدخل استثماري، فقد يعطي المثمن وزنًا أكبر لأسلوب الدخل.

VI. الخلاصة

يتطلب تقييم العقارات الدقيق إتقان الأساليب الثلاثة الرئيسية للتقييم: التكلفة والمقارنة البيعية والدخل. من خلال فهم النظريات والمبادئ العلمية التي تقوم عليها هذه الأساليب، وتطبيقها بشكل منهجي وواقعي، يمكن للمثمنين تقديم آراء قيمة موثوقة❓❓ تساعد العملاء على اتخاذ قرارات مستنيرة. تضمن عملية التسوية النهائية دمج جميع المؤشرات في تقدير واحد يعكس أفضل تمثيل لقيمة العقار.

مراجع

• (يتم إضافة مراجع حديثة هنا إذا أمكن)