التسوية وإبداء الرأي النهائي بشأن القيمة

بالتأكيد ، إليك محتوى علمي مفصل للفصل الدراسي “التسوية❓❓❓❓ وإبداء الرأي النهائي بشأن القيمة”، كما هو مطلوب:

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي بشأن القيمة

مقدمة

في هذا الفصل، سيتم تناول عملية التسوية وإبداء الرأي النهائي بشأن القيمة في سياق تقييم الحقوق الجزئية في العقارات. التسوية هي المرحلة الحاسمة التي يتم فيها تجميع وتحليل جميع المؤشرات❓ القيمية التي تم الحصول عليها من خلال الطرق المختلفة للوصول إلى تقدير قيمة واحد نهائي. هذه العملية ليست مجرد متوسط حسابي بسيط، بل هي حكم مهني يعتمد على خبرة المُقيّم وتحليله العميق للبيانات.

1. تعريف التسوية

• 1.1 التعريف العام: التسوية هي عملية تحليل وتقييم مؤشرين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد بشأن القيمة.
• 1.2 التسوية في سياق التقييم: تشير التسوية أيضًا إلى الخطوة في عملية التقييم حيث يصل المُقيّم إلى رأي بشأن القيمة.
• 1.3 نطاق التسوية: تُستخدم التسوية للتوفيق بين القيم التي تشير إليها العقارات المماثلة المختلفة، ووحدات المقارنة المختلفة، و/أو تقنيات التقييم المختلفة.

2. أسس التسوية: الحكم والخبرة

• 2.1 الاعتماد على الحكم: التسوية تعتمد بشكل كبير على حكم المُقيّم وخبرته المهنية. لا يمكن استبدال هذا الحكم بالصيغ الرياضية أو التقنيات الآلية، مثل المتوسط الحسابي.
• 2.2 مراجعة البيانات: تبدأ عملية التسوية بمراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والاستدلالات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.
• 2.3 التحقق من الحسابات: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
• 2.4 اتساق التقنيات: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
• 2.5 تقييم الموثوقية: يجب على المُقيّم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
• 2.6 البيانات ذات الصلة: يجب تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة.
• 2.7 توافق المؤشرات: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.

3. موثوقية مؤشر القيمة

• 3.1 تعريف الموثوقية: تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على كمية البيانات ومستوى الدقة والأهمية لمشكلة التقييم.
• 3.2 كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:
  • تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
  • مشتقة من بيانات أكثر تفصيلاً.
  • مدعومة بالعديد من المصادر المستقلة.
• 3.3 دقة البيانات والتقنيات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات.
  • تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
  • تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمة التقنية للمشكلة.
• 3.4 أهمية مؤشر القيمة: تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المعينة على حكم المُقيّم.
  • يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
  • يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

4. دعم اختيار القيمة المسواة بالأدلة

• 4.1 دور الحكم: يجب أن يكون حكم المُقيّم هو العامل الحاسم في اختيار القيمة المسواة.
• 4.2 دعم الأدلة: يجب أن يدعم الدليل الموجود في التقييم❓❓ اختيار القيمة المسواة.

5. عملية الوصول إلى رأي القيمة❓

• 5.1 المراجعة الشاملة: عملية الوصول إلى رأي القيمة هي نفسها إلى حد كبير عملية التسوية. يراجع المُقيّم جميع البيانات والحسابات والاستدلالات الواردة في التقييم بأكمله.
• 5.2 تقييم الموثوقية: يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
• 5.3 جمع البيانات الإضافية: إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

6. إكمال قسم التسوية في التقرير الموحد لتقييم المساكن (URAR)

• 6.1 الحالة: يحدد المُقيّم ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه كما هو أو يخضع لتعديل العقار.
• 6.2 العوامل المشروطة: يتم سرد أي عوامل مشروطة.
• 6.3 طرق التقييم المستخدمة: يتم سرد أي طرق تقييم مستخدمة.
• 6.4 إعادة تأكيد الهدف: يتم إعادة تأكيد الهدف من التقييم.
• 6.5 رأي القيمة السوقية: تم تحديد رأي القيمة السوقية ويقوم المُقيّم بتوقيع وتأريخ تقرير التقييم، ويشمل رقم ترخيص التقييم أو شهادته.

7. رأي القيمة كتقدير نقطي أو نطاق

• 7.1 التقدير النقطي: يتم تحديد رأي قيمة عقار مقيّم كمبلغ بالدولار واحد يعرف باسم “التقدير النقطي”.
• 7.2 قيمة النطاق: البديل للتقدير النقطي هو “قيمة النطاق”، وهو رأي المُقيّم بشأن النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
• 7.3 التقريب: يجب تقريب آراء القيمة.

8. المراجعة النهائية

• 8.1 الوضوح: يجب على المُقيّم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ غير مقيِّم.

أمثلة وتطبيقات عملية

• مثال 1: إذا كان تقييم حقوق الارتفاق يعتمد على ثلاثة مؤشرات قيمة: طريقة مقارنة المبيعات (200,000 دولار)، طريقة الدخل (190,000 دولار)، وطريقة التكلفة (210,000 دولار)، يجب على المُقيّم تحليل نقاط القوة والضعف في كل طريقة. إذا كانت طريقة مقارنة المبيعات تستند إلى بيانات سوقية قوية وتعديلات دقيقة، فقد يتم إعطاءها وزنًا أكبر في التسوية.
• مثال 2: في حالة تقييم حقوق الملكية المشتركة، قد يكون أحد الشركاء مستعدًا لدفع علاوة سعرية للاحتفاظ بالسيطرة الكاملة على العقار. يجب أن يأخذ المُقيّم ذلك في الاعتبار عند تحديد القيمة العادلة لحصة الشريك الآخر.

الصيغ والمعادلات (عند الاقتضاء)

في حين أن التسوية تعتمد على الحكم، يمكن استخدام بعض الصيغ لدعم عملية التحليل:

• الوزن المرجح (Weighted Average):

  القيمة المسواة = (وزن المؤشر 1 * قيمة المؤشر 1) + (وزن المؤشر 2 * قيمة المؤشر 2) + ...

  حيث أن “وزن المؤشر” يعكس الأهمية النسبية لكل مؤشر قيمة.

الأبحاث والدراسات الحديثة (إذا أمكن)

(نظرًا للطبيعة المتغيرة للأبحاث، يجب البحث عن أحدث الدراسات المتعلقة بالتسوية في التقييم العقاري.)

خاتمة

التسوية هي فن وعلم، وتتطلب من المُقيّم أن يجمع بين المعرفة التقنية والحكم المهني. من خلال التحليل الدقيق والتقييم النقدي للبيانات، يمكن للمُقيّم أن يصل إلى رأي نهائي بشأن القيمة يكون مدعومًا بالأدلة وشفافًا وقابلًا للفهم.

آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي مفيدًا لك.