التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

مقدمة

في رحلتنا لإتقان رسملة الدخل، يصل بنا المطاف إلى مرحلة بالغة الأهمية: التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة. هذه المرحلة ليست مجرد تجميع للبيانات، بل هي عملية تقييم وتحليل عميقين، تتطلب خبرة وحكمة كبيرتين. في هذا الفصل، سنتعمق في هذه العملية، مستكشفين النظريات والمبادئ العلمية التي تدعمها، مع أمثلة عملية لتوضيح كيفية تطبيقها في عالم تقييم العقارات.

1. تعريف التسوية وأهميتها

• 1.1 تعريف التسوية (Reconciliation): التسوية هي عملية تحليل مؤشرين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد في القيمة. يمكن أن تشير التسوية أيضاً إلى الخطوة في عملية التقييم❓❓ حيث يصل المثمن إلى رأي في القيمة.
• 1.2 أهمية التسوية: تكمن أهمية التسوية في أنها تضمن أن الرأي النهائي في القيمة يستند إلى تقييم شامل ومتوازن لجميع البيانات والمعلومات المتاحة. إنها تتجاوز مجرد المتوسط الحسابي، وتهدف إلى تحديد المؤشر الأكثر موثوقية وأهمية في سياق التقييم المحدد.

2. مبادئ التسوية

• 2.1 الاعتماد على الحكم والخبرة: لا تعتمد التسوية على صيغ أو تقنيات رياضية بسيطة مثل المتوسط الحسابي. بدلاً من ذلك، تعتمد بشكل كبير على حكم المثمن وخبرته.
• 2.2 مراجعة البيانات والحسابات: تبدأ عملية التسوية بمراجعة دقيقة لجميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة. يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
• 2.3 التطبيق المتسق للتقنيات: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
• 2.4 تقييم موثوقية المؤشرات: يجب على المثمن تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
• 2.5 تضمين وتحليل البيانات ذات الصلة: يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها.
• 2.6 الالتزام بشروط التقييم: يجب أن تكون مؤشرات القيمة مستمدة وفقاً لشروط مهمة التقييم.

3. عوامل تحديد موثوقية مؤشر القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على عدة عوامل:

• 3.1 كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:
  • تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
  • تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
  • تدعمها مصادر مستقلة متعددة.
• 3.2 دقة البيانات والتقنية: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات.
  • تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
  • تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمة التقنية للمشكلة.
• 3.3 الصلة بمشكلة التقييم: تؤثر صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن.
  • يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقاً مع شروط مهمة التقييم.
  • يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

4. التطبيقات العملية

• 4.1 مثال 1: تقييم عقار سكني باستخدام مقارنة المبيعات ورسملة الدخل:
  • مقارنة المبيعات: بعد تعديل أسعار مبيعات العقارات المماثلة، نحصل على نطاق من القيم. لنفترض أن النطاق يتراوح بين 900,000 دولار و 950,000 دولار.
  • رسملة الدخل: باستخدام صافي الدخل التشغيلي (NOI) ومعدل الرسملة المناسب (Capitalization Rate)، نحصل على قيمة 925,000 دولار.
  • التسوية: نظراً لأن العقار السكني غير مخصص للاستثمار، قد نعطي وزناً أكبر لطريقة مقارنة المبيعات. ومع ذلك، فإن رسملة الدخل تؤكد القيمة وتعطينا ثقة أكبر في تقديرنا.
  • الصيغة الرياضية (Capitalization Rate): Capitalization Rate = NOI / Property Value.
• 4.2 مثال 2: تقييم عقار تجاري (مبنى مكاتب) باستخدام ثلاث طرق:
  • مقارنة المبيعات: بعد تحليل مبيعات مماثلة وتعديلها، نحصل على نطاق قيمة يتراوح بين 1,500,000 دولار و 1,600,000 دولار.
  • رسملة الدخل: باستخدام بيانات الإيجار والمصروفات، ومعدل الرسملة المناسب، نحصل على قيمة 1,550,000 دولار.
  • التكلفة: بعد حساب تكلفة استبدال المبنى وطرح الاستهلاك، نحصل على قيمة 1,450,000 دولار.
  • التسوية: في هذه الحالة، قد نعطي وزناً أكبر لطريقة رسملة الدخل، لأنها تعكس بشكل مباشر قدرة العقار على توليد الدخل، وهو أمر بالغ الأهمية في تقييم العقارات التجارية. ومع ذلك، يجب أخذ نتائج طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التكلفة في الاعتبار لتأكيد القيمة المقدرة.
• 4.3 مثال 3: تقييم أرض فضاء:
  • مقارنة المبيعات: عند تحليل بيع الأراضي المماثلة وتعديلها، نحصل على نطاق قيمة. لنفترض أن النطاق يتراوح بين 500,000 دولار و 550,000 دولار.
  • تحليل التطوير المتبقي: بعد تحديد أفضل استخدام للأرض وحساب الإيرادات والمصروفات المتوقعة، يتم حساب القيمة المتبقية للأرض وهي 525,000 دولار.
  • التسوية: في هذه الحالة، سيتم إعطاء وزن أكبر لطريقة مقارنة المبيعات لأنها تعكس القيمة السوقية المباشرة للأرض. ومع ذلك، سيتم أخذ تحليل التطوير المتبقي في الاعتبار لضمان أن القيمة تتماشى مع إمكانات التطوير للأرض.

5. إبداء الرأي النهائي في القيمة

• 5.1 عملية إبداء الرأي: تتشابه عملية الوصول إلى رأي في القيمة بشكل أساسي مع عملية التسوية. يراجع المثمن جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم بأكمله. يتم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة. إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.
• 5.2 قيمة النقطة مقابل نطاق القيمة: يتم التعبير عن رأي قيمة العقار الذي تم تقييمه كمبلغ واحد بالدولار يعرف باسم “تقدير النقطة”. البديل لتقدير النقطة هو “نطاق القيمة”، وهو رأي المثمن في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
• 5.3 التقريب: يجب تقريب آراء القيمة.

6. إعداد التقرير النهائي

• 6.1 قسم التسوية: يقوم المثمن بإكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد للوحدات السكنية. يشير المثمن إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه كما هو أو يخضع لتغيير العقار. يتم سرد أي عوامل مشروطة. يتم سرد أي طرق تقييم مستخدمة. يتم إعادة تأكيد الغرض من التقييم. يتم تحديد رأي القيمة السوقية ويوقع المثمن ويؤرخ تقرير التقييم، ويشمل رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاص به.
• 6.2 سهولة الفهم: يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ ليس مثمناً.

7. الخلاصة

إن التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة هما جوهر عملية تقييم العقارات. إنها تتطلب خبرة وحكمة كبيرة، بالإضافة إلى فهم عميق للمبادئ العلمية والاقتصادية التي تدعم تقييم العقارات. من خلال إتقان هذه العملية، يمكن للمثمن أن يقدم آراء قيمة موثوقة ومستنيرة، مما يساهم في اتخاذ قرارات استثمارية سليمة.