التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة❓❓

مقدمة:

في إطار دورة “إتقان تقييم العقارات: مدخل الدخل”، يمثل هذا الفصل خطوة حاسمة في عملية التقييم، وهي التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة. بعد تطبيق أساليب التقييم المختلفة وتحليل البيانات، يجب على المقيم أن يجمع هذه المؤشرات المختلفة للقيمة في تقدير واحد نهائي. هذه المرحلة تتطلب مهارة عالية، وحكمًا سليمًا، وخبرة واسعة، وفهمًا عميقًا لأساسيات التقييم. هذه المرحلة لا تعتمد على العمليات الحسابية البسيطة، بل على التحليل النقدي والتقييم الموضوعي للمعلومات المتاحة.

1. تعريف التسوية (Reconciliation):

• التسوية كعملية تحليل: هي عملية تحليل منهجي لمؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من خلال أساليب التقييم المختلفة (مثل الرسملة المباشرة، ورسملة العائد، والتحليل بالمضاعفات، وطرق الخصم). الهدف هو تحديد المؤشر الأكثر موثوقية والأكثر ملاءمة للظروف الخاصة بالعقار موضوع التقييم.

• التسوية كمرحلة في عملية التقييم: هي المرحلة التي يصل فيها المقيم إلى رأي نهائي حول قيمة العقار. هذه المرحلة تتضمن مراجعة شاملة لجميع البيانات والحسابات والتحليلات التي تم إجراؤها في المراحل السابقة من عملية التقييم.

2. أهمية حكم وخبرة المقيم:

التسوية ليست عملية ميكانيكية أو حسابية. لا يمكن للمقيم ببساطة أن يقوم بحساب متوسط مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي. بدلاً من ذلك، يجب على المقيم أن يستخدم حكمه وخبرته لتقييم موثوقية وأهمية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.

• عدم استخدام المتوسطات: المتوسطات الحسابية لا تعكس بالضرورة القيمة الحقيقية للعقار، لأنها تعامل جميع المؤشرات على قدم المساواة، بغض النظر عن موثوقيتها أو ملاءمتها.

• التركيز على الجودة وليس الكمية: يجب على المقيم أن يولي اهتمامًا أكبر لجودة البيانات المستخدمة في كل أسلوب تقييم، ومدى ملاءمة هذا الأسلوب للظروف الخاصة بالعقار موضوع التقييم.

3. خطوات عملية التسوية:

تتضمن عملية التسوية عدة خطوات أساسية، تهدف إلى ضمان الوصول إلى تقدير قيمة دقيق وموثوق:

• 3.1 مراجعة البيانات والحسابات:

  • يجب على المقيم مراجعة جميع البيانات والحسابات التي تم إجراؤها في المراحل السابقة من عملية التقييم.
  • يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
  • يجب التأكد من أن جميع أساليب التقييم قد تم تطبيقها بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة المستخدمة في المقارنة.

• 3.2 تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:

  • يجب على المقيم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة، بناءً على عدة عوامل:
    • كمية البيانات❓: كلما زادت كمية البيانات المستخدمة في حساب مؤشر القيمة، زادت موثوقيته. على سبيل المثال، مؤشر القيمة المستند إلى عدد كبير من العقارات المماثلة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستند إلى عدد قليل من العقارات المماثلة.
    • دقة البيانات: كلما زادت دقة البيانات المستخدمة في حساب مؤشر القيمة، زادت موثوقيته. يجب على المقيم التحقق من دقة جميع البيانات المستخدمة في التقييم.
    • ملاءمة البيانات: كلما كانت البيانات المستخدمة في حساب مؤشر القيمة أكثر ملاءمة للظروف الخاصة بالعقار موضوع التقييم، زادت موثوقيته. يجب على المقيم التأكد من أن البيانات المستخدمة في التقييم ذات صلة بالعقار موضوع التقييم.
    • مصادر مستقلة: مؤشرات القيمة المدعومة بعدة مصادر مستقلة تعتبر أكثر موثوقية.
    • التطبيق المتسق للأساليب: التأكد من تطبيق أساليب التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
    • الالتزام ببنود التقييم: يجب أن تكون مؤشرات القيمة متوافقة مع شروط مهمة التقييم.

• 3.3 جمع بيانات إضافية (إذا لزم الأمر):

  • إذا لم تكن البيانات المتاحة كافية لتقييم موثوقية مؤشرات القيمة، يجب على المقيم جمع بيانات إضافية.

• 3.4 تحليل إضافي (إذا لزم الأمر):

  • إذا لم يكن التحليل الذي تم إجراؤه في المراحل السابقة من عملية التقييم كافيًا لتقييم موثوقية مؤشرات القيمة، يجب على المقيم إجراء تحليل إضافي.

• 3.5 إبداء الرأي النهائي حول القيمة:

  • بعد تقييم موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة، يجب على المقيم إبداء رأيه النهائي حول قيمة العقار.
  • يجب أن يكون الرأي النهائي حول القيمة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.
  • يجب أن يكون الحكم الشخصي للمقيم❓❓ هو العامل الحاسم في تحديد الرأي النهائي حول القيمة.

4. عوامل مؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة:

تعتمد موثوقية أي مؤشر قيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

• 4.1 كمية البيانات: مؤشرات القيمة المستندة إلى عينات إحصائية أكبر، وبيانات مفصلة أكثر، ومصادر مستقلة متعددة، تعتبر أكثر موثوقية.

• 4.2 دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة الأسلوب المستخدم لاستخلاص المؤشر. تتأثر دقة البيانات بمدى التحقق منها.

• 4.3 ملاءمة البيانات: يجب أن يكون المؤشر متسقًا مع شروط مهمة التقييم، ويجب أن يكون أسلوب التقييم المستخدم مناسبًا.

5. اختيار القيمة النهائية:

يجب أن يكون اختيار القيمة النهائية المدعومة بالأدلة في التقييم. يجب أن يكون حكم المقيم هو العامل المحدد، مع مراعاة جميع العوامل ذات الصلة.

6. الرأي النهائي حول القيمة:

عملية الوصول إلى رأي نهائي حول القيمة هي نفسها عملية التسوية. يقوم المقيم بمراجعة جميع البيانات والحسابات والتحليلات الواردة في التقييم بأكمله. ثم يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة. إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية ويتم إجراء تحليل إضافي.

7. تنسيق التقرير:

يكمل المقيم قسم التسوية في “نموذج تقرير التقييم السكني الموحد” (Uniform Residential Appraisal Report’s Reconciliation section). يحدد المقيم ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه كما هو أم أنه يخضع لتعديل العقار. يتم سرد أي عوامل مشروطة. يتم سرد أي مناهج تقييم مستخدمة. يتم إعادة التأكيد على الغرض من التقييم. يتم تحديد رأي القيمة السوقية ويوقع المقيم ويؤرخ تقرير التقييم، ويتضمن رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاص به.

8. تقدير القيمة:

يتم تحديد رأي قيمة العقار الذي تم تقييمه كمبلغ بالدولار يسمى “تقدير النقطة” (Point Estimate). البديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق” (Range Value)، وهو رأي المقيم في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.

• تقدير النقطة (Point Estimate): هو التعبير عن القيمة برقم واحد، وهو الأكثر شيوعًا في تقييم العقارات.
• قيمة النطاق (Range Value): يتم التعبير عن القيمة بنطاق سعري، وهو يعكس عدم اليقين المحيط بتقدير القيمة.

9. مراجعة العمل:

يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه مفهوم بسهولة لقارئ غير مثمن.

10. أمثلة وتطبيقات:

• مثال 1: إذا تم تقييم عقار سكني باستخدام أسلوب مقارنة المبيعات وأسلوب التكلفة، وأشار أسلوب مقارنة المبيعات إلى قيمة أعلى من أسلوب التكلفة، فقد يقرر المقيم إعطاء وزن أكبر لأسلوب مقارنة المبيعات إذا كان هناك عدد كبير من المبيعات الحديثة للعقارات المماثلة في المنطقة.

• مثال 2: إذا تم تقييم عقار تجاري باستخدام أسلوب الدخل وأسلوب مقارنة المبيعات، وأشار أسلوب الدخل إلى قيمة أعلى من أسلوب مقارنة المبيعات، فقد يقرر المقيم إعطاء وزن أكبر لأسلوب الدخل إذا كان العقار يحقق دخلًا ثابتًا ويمكن التنبؤ به.

11. الصيغ الرياضية والمعادلات:

على الرغم من أن التسوية ليست عملية حسابية، إلا أن بعض الصيغ والمعادلات يمكن أن تكون مفيدة في تقييم موثوقية مؤشرات القيمة. على سبيل المثال، يمكن استخدام الانحراف المعياري لقياس تشتت البيانات المستخدمة في أسلوب مقارنة المبيعات.

• الانحراف المعياري (Standard Deviation): مقياس لتشتت البيانات حول المتوسط. انخفاض الانحراف المعياري يشير إلى أن البيانات متقاربة، مما يزيد من موثوقية المؤشر.

12. الأبحاث والدراسات الحديثة:

هناك العديد من الأبحاث والدراسات الحديثة التي تتناول موضوع التسوية في تقييم العقارات. تركز هذه الأبحاث على تطوير أساليب جديدة لتقييم موثوقية مؤشرات القيمة وتحسين دقة تقديرات القيمة.

13. الخلاصة:

التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة هما مرحلتان حاسمتان في عملية تقييم العقارات. تتطلبان مهارة عالية، وحكمًا سليمًا، وخبرة واسعة، وفهمًا عميقًا لأساسيات التقييم. من خلال اتباع الخطوات المنهجية التي تم وصفها في هذا الفصل، يمكن للمقيمين الوصول إلى تقديرات قيمة دقيقة وموثوقة، واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.