التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓❓

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بمعرفة متعمقة حول عملية التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة، وهي مرحلة حاسمة في تقييم العقارات باستخدام أسلوب المقارنة البيعية وأسلوب الدخل. تعتبر هذه المرحلة بمثابة نقطة التقاء بين مختلف المؤشرات والبيانات التي تم جمعها وتحليلها خلال عملية التقييم. يستند هذا الفصل إلى مبادئ ونظريات التقييم العقاري، ويقدم إرشادات عملية حول كيفية الوصول إلى تقدير دقيق وموثوق لقيمة العقار، مع الأخذ في الاعتبار متطلبات الدورة التدريبية وأهدافها في إعداد مقيمين عقاريين مؤهلين.

1. التسوية: مفهوم علمي ومنهجية تحليلية

التسوية هي عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة❓❓ المختلفة التي تم التوصل إليها باستخدام أساليب التقييم المختلفة (المقارنة البيعية، الدخل) أو من خلال مقارنة خصائص مختلفة داخل نفس الأسلوب. لا تعني التسوية مجرد حساب متوسط الأرقام، بل هي عملية تفكير نقدي تتطلب من المقيم❓ تطبيق حكمه المهني وخبرته لترجيح المؤشرات المختلفة❓❓ بناءً على موثوقيتها وصلتها بموضوع التقييم.

• المبدأ العلمي: ترتكز التسوية على مبدأ الإحلال، الذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار ما، إذا كان بإمكانه الحصول على عقار بديل مماثل بنفس السعر أو أقل. تهدف التسوية إلى تحديد القيمة الأكثر احتمالاً التي يتفق عليها مشترٍ وبائع عاقلين ومطلعين.
• المنهجية:
  • فحص البيانات: التأكد من دقة جميع الحسابات والبيانات المستخدمة في كل مؤشر قيمة❓❓.
  • الاتساق: التحقق من تطبيق أساليب التقييم بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المماثلة.
  • الترجيح: تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على كمية البيانات ودقتها وصلتها بموضوع التقييم.
  • التحليل: دراسة العوامل التي قد تفسر الاختلافات بين مؤشرات القيمة المختلفة.

2. عوامل مؤثرة في موثوقية مؤشر القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية: كمية البيانات، الدقة، والصلة بموضوع التقييم.

1. كمية البيانات:
   • مؤشرات القيمة المستندة إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات تعتبر أكثر موثوقية.
   • المؤشرات المشتقة من بيانات أكثر تفصيلاً تعتبر أكثر موثوقية.
   • المؤشرات المدعومة بمصادر مستقلة متعددة تعتبر أكثر موثوقية.
2. الدقة:
   • دقة البيانات الداعمة: يجب التحقق من صحة البيانات المستخدمة في حساب مؤشر القيمة.
   • دقة أسلوب التقييم: يجب أن يكون أسلوب التقييم المستخدم مناسبًا لموضوع التقييم.
3. الصلة بموضوع التقييم:
   • يجب أن يكون مؤشر القيمة متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
   • يجب أن يكون أسلوب التقييم المستخدم مناسبًا لنوع العقار موضوع التقييم.

3. أسلوب المقارنة البيعية والتسوية: دراسة حالة

لنفترض أننا قمنا بتقييم منزل سكني باستخدام أسلوب المقارنة البيعية، وجمعنا بيانات عن ثلاثة عقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا. بعد إجراء التعديلات اللازمة على أسعار بيع العقارات المماثلة، حصلنا على النتائج التالية:

• العقار المماثل 1: السعر المعدل = 1,200,000 ريال سعودي
• العقار المماثل 2: السعر المعدل = 1,250,000 ريال سعودي
• العقار المماثل 3: السعر المعدل = 1,300,000 ريال سعودي

لإجراء التسوية، يجب علينا تقييم موثوقية كل عقار مماثل. لنفترض أن العقار المماثل 1 يقع في نفس الحي الذي يقع فيه العقار موضوع التقييم، ولكن تم بيعه قبل ستة أشهر. العقار المماثل 2 يقع في حي مماثل، وتم بيعه قبل شهرين. العقار المماثل 3 يقع في حي أقل جاذبية، ولكن تم بيعه الأسبوع الماضي.

في هذه الحالة، قد نرجح العقار المماثل 2 أكثر من غيره، لأنه يقع في حي مماثل وتم بيعه مؤخرًا. قد نرجح العقار المماثل 1 بدرجة أقل بسبب فارق التوقيت، والعقار المماثل 3 بدرجة أقل بسبب اختلاف الحي. بناءً على هذا التحليل، قد نتوصل إلى رأي نهائي في القيمة يبلغ 1,260,000 ريال سعودي.

4. أسلوب الدخل والتسوية: استخدام المعادلات الرياضية

إذا كنا نقوم بتقييم عقار تجاري باستخدام أسلوب الدخل، فقد نحتاج إلى تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار. يمكننا القيام بذلك عن طريق تحليل بيانات الإيجار والمصروفات من العقارات المماثلة. لنفترض أننا حصلنا على البيانات التالية:

لحساب صافي الدخل التشغيلي، نستخدم الصيغة التالية:

NOI = PGI * (1 - معدل الشغور) - إجمالي المصروفات التشغيلية

لحساب صافي الدخل التشغيلي لكل عقار مماثل، نستخدم الصيغة التالية:

بعد ذلك، نحتاج إلى تحديد معدل الرسملة المناسب (Capitalization rate أو Cap Rate) لتطبيقه على صافي الدخل التشغيلي لتقدير قيمة العقار. يمكننا القيام بذلك عن طريق تحليل معدلات الرسملة المستخدمة في مبيعات العقارات المماثلة. لنفترض أننا وجدنا أن متوسط معدل الرسملة للعقارات المماثلة هو 10%.

لتقدير قيمة العقار موضوع التقييم، نستخدم الصيغة التالية:

القيمة = NOI / معدل الرسملة

لنفترض أننا قدرنا صافي الدخل التشغيلي للعقار موضوع التقييم بمبلغ 300,000 ريال سعودي. باستخدام معدل الرسملة البالغ 10%، نتوصل إلى تقدير القيمة التالي:

القيمة = 300,000 / 0.10 = 3,000,000 ريال سعودي

5. الرأي النهائي في القيمة: الاعتبارات المهنية والأخلاقية

يجب أن يكون الرأي النهائي في القيمة مدعومًا بالأدلة والتحليلات الواردة في تقرير التقييم. يجب أن يعكس الرأي النهائي في القيمة حكم المقيم المهني وخبرته. يجب أن يتجنب المقيم أي تحيز أو تأثير غير ضروري من قبل العميل أو أي طرف آخر.

• التقريب: يجب تقريب آراء القيمة إلى أقرب رقم مناسب.
• الوضوح: يجب أن يكون تقرير التقييم سهل الفهم للقارئ غير المتخصص.
• الشفافية: يجب أن يوضح التقرير جميع الافتراضات والقيود التي أثرت على عملية التقييم.

6. استخدام نموذج تقرير التقييم الموحد السكني (URAR)

يطلب من المثمنين إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد السكني (URAR). يجب على المثمن أن يحدد ما إذا كان التقييم قد تم كما هو أو يخضع لتغيير العقار. يجب سرد أي عوامل مشروطة. يجب سرد أي مناهج تقييم مستخدمة. يجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم. يتم تحديد رأي قيمة السوق ويقوم المثمن بتوقيع وتأريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاص به.

الخلاصة

التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة هي مرحلة حاسمة في عملية التقييم العقاري. تتطلب هذه المرحلة من المقيم تطبيق حكمه المهني وخبرته لترجيح مؤشرات القيمة المختلفة والوصول إلى تقدير دقيق وموثوق لقيمة العقار. من خلال فهم النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، وتطبيق المنهجيات التحليلية المناسبة، والالتزام بالاعتبارات المهنية والأخلاقية، يمكن للمقيمين العقاريين تقديم خدمات تقييم عالية الجودة تلبي احتياجات عملائهم والمجتمع.