التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل: التسوية❓❓❓❓ وإبداء الرأي النهائي في القيمة

مقدمة

يُعد الفصل الخاص بالتسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة جوهر عملية التقييم العقاري، حيث يتم فيه تجميع كل المؤشرات والقيم المستخلصة من طرق التقييم المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة. يتطلب هذا الفصل مهارات تحليلية عالية وخبرة واسعة في فهم ديناميكيات السوق العقاري. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لاتخاذ قرارات تقييمية سليمة وموثوقة.

1. مفهوم التسوية في التقييم العقاري

التسوية (Reconciliation) هي العملية التي يقوم بها المثمن بتحليل مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها من خلال طرق التقييم المختلفة (المقارنة البيعية، التكلفة❓، الدخل) أو من خلال مقارنة المبيعات المختلفة للعقارات المماثلة. الهدف النهائي هو الوصول إلى رأي واحد في القيمة❓❓ (Single opinion of value) يعكس بدقة قيمة العقار موضوع التقييم.
* تعريف أوسع: التسوية هي أيضًا الخطوة التي يصل فيها المثمن إلى رأي نهائي في القيمة (Final opinion of value) للعقار موضوع التقييم.
* الأهمية: التسوية ضرورية للتوفيق بين القيم الناتجة عن:
* العقارات المماثلة المختلفة.
* وحدات المقارنة المختلفة.
* تقنيات التقييم المختلفة.

2. دور الخبرة والتقدير الشخصي❓ في التسوية

لا تعتمد التسوية على معادلات رياضية أو متوسطات حسابية بسيطة. بل هي عملية تعتمد بشكل كبير على❓❓ التقدير الشخصي (Judgment) والخبرة (Experience) لدى المثمن. وهذا يعني أن المثمن يجب أن يمتلك فهمًا عميقًا للسوق العقاري وقدرة على تحليل البيانات بشكل فعال.

3. خطوات عملية التسوية

عملية التسوية تتضمن عدة خطوات أساسية:

1. مراجعة البيانات والحسابات: يجب على المثمن مراجعة جميع البيانات والحسابات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة، والتحقق من دقتها وتصحيح أي أخطاء.
2. تطبيق التقنيات باستمرار: يجب التأكد من أن جميع تقنيات التقييم قد تم تطبيقها بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المماثلة.
3. تقييم مصداقية مؤشرات القيمة: يجب على المثمن تقييم مصداقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة بناءً على عدة عوامل.
4. إدراج وتحليل البيانات ذات الصلة: يجب التأكد من أن جميع البيانات ذات الصلة قد تم تضمينها وتحليلها بشكل صحيح.
5. اشتقاق المؤشرات وفقًا لشروط المهمة: يجب التأكد من أن مؤشرات القيمة قد تم اشتقاقها وفقًا لشروط مهمة التقييم.

4. تقييم مصداقية مؤشرات القيمة

تعتمد مصداقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:
* كمية البيانات (Amount of data): مؤشرات القيمة تعتبر أكثر مصداقية عندما تكون:
1. مبنية على عينة إحصائية أكبر من البيانات.
2. مستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً.
3. مدعومة بمصادر مستقلة متعددة.
* دقة البيانات (Accuracy of data): تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
1. دقة البيانات الداعمة: كلما تم التحقق من البيانات بشكل أفضل، زادت دقتها.
2. دقة تقنية التقييم: تعتمد على مدى ملاءمة التقنية للمشكلة التقييمية.
* ملاءمة مؤشر القيمة (Relevance): يعتمد على:
1. توافق المؤشر مع شروط مهمة التقييم.
2. مدى ملاءمة تقنية التقييم المستخدمة.

5. دور الحكم الشخصي في اختيار القيمة المسوَّاة

في النهاية، يعتمد اختيار القيمة المسوَّاة على الحكم الشخصي للمثمن، والذي يجب أن يكون مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون المثمن قادرًا على شرح الأسباب التي أدت إلى اختياره لهذه القيمة بالتحديد.

6. إبداء الرأي النهائي في القيمة

عملية الوصول إلى رأي نهائي في القيمة تشبه إلى حد كبير عملية التسوية. حيث يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والتحليلات الموجودة في التقييم، وتقييم مصداقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة، وجمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية إذا لزم الأمر.

7. التقرير الموحد لتقييم المساكن (Uniform Residential Appraisal Report - URAR)

يجب على المثمن إكمال قسم التسوية في التقرير الموحد لتقييم المساكن (URAR)، وتحديد ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه “كما هو” (as is) أو “مع مراعاة إجراء تعديلات على العقار” (subject to the property being altered). يجب أيضًا ذكر أي عوامل مشروطة وأي طرق تقييم تم استخدامها، والتأكيد على الغرض من التقييم، وتقديم الرأي النهائي في القيمة السوقية.

8. أشكال التعبير عن الرأي في القيمة

• تقدير نقطي (Point Estimate): هو التعبير عن الرأي في القيمة كمبلغ محدد بالدولار.
• نطاق القيمة (Range Value): هو التعبير عن الرأي في القيمة كنطاق يقع فيه سعر العقار على الأرجح.
• التقريب: يجب تقريب القيم إلى أقرب وحدة مناسبة.

9. أمثلة وتطبيقات عملية

• مثال 1: في تقييم منزل سكني، تم التوصل إلى مؤشرات القيمة التالية:
  • المقارنة البيعية: 500,000 دولار.
  • التكلفة: 480,000 دولار.
  • الدخل (غير مناسب): لا يمكن تطبيقه على منزل سكني.
  • يقوم المثمن بمراجعة البيانات ويجد أن المقارنة البيعية تعتمد على مبيعات حديثة جدًا في المنطقة، بينما تعتمد طريقة التكلفة على تقديرات قديمة. بناءً على ذلك، يقرر المثمن إعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة الناتج عن المقارنة البيعية، ويقدر القيمة السوقية بـ 500,000 دولار.
• مثال 2: في تقييم مبنى تجاري، تم التوصل إلى مؤشرات القيمة التالية:
  • المقارنة البيعية: 1,000,000 دولار.
  • الدخل: 950,000 دولار.
  • التكلفة: 1,100,000 دولار.
  • يراجع المثمن البيانات ويجد أن طريقة الدخل تعتمد على تقديرات متحفظة للإيجارات، بينما تعتمد طريقة التكلفة على تقديرات مبالغ فيها لتكاليف البناء. بناءً على ذلك، يقرر المثمن إعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة الناتج عن طريقة الدخل، ويقدر القيمة السوقية بـ 975,000 دولار.

10. الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

(إذا أمكن): يمكن الإشارة إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة التي تتناول موضوع التسوية في التقييم العقاري، مثل الدراسات التي تقارن بين نتائج التسوية التي يقوم بها مثمنون مختلفون، أو الدراسات التي تحاول تطوير نماذج رياضية لتحسين عملية التسوية.

خلاصة

تُعد عملية التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓❓ من أهم جوانب التقييم العقاري، وتتطلب مهارات تحليلية عالية وخبرة واسعة في فهم ديناميكيات السوق. يجب على المثمن أن يكون قادرًا على مراجعة البيانات وتقييم مصداقية مؤشرات القيمة واتخاذ قرارات تقييمية سليمة وموثوقة.