تقييم الموقع و تطبيقات طرق التقييم الثلاثة

بالتأكيد، إليك محتوى علمي مفصل للفصل بعنوان “تقييم الموقع❓❓ وتطبيقات طرق التقييم الثلاثة” في دورة تدريبية بعنوان “إتقان أسلوب المقارنة البيعية: من التعديلات إلى التقييم الدقيق”، مع مراعاة العمق العلمي والمصطلحات الدقيقة وربطها بوصف الدورة ومحتوى الكتاب، وشرح النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، وتقديم أمثلة وتطبيقات عملية، واستخدام الصيغ والمعادلات (بالترميز اللاتيني)، وتضمين إشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة (إذا أمكن)، وتنظيم المحتوى باستخدام العناوين الفرعية والقوائم النقطية والمرقمة، واستخدام الرسوم البيانية والجداول (إذا أمكن).

     **دورة تدريبية: إتقان أسلوب المقارنة البيعية: من التعديلات إلى التقييم الدقيق**

     **الفصل: تقييم الموقع وتطبيقات طرق التقييم الثلاثة**

     **مقدمة**

     يعتبر تقييم الموقع حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري، حيث يؤثر الموقع بشكل مباشر على قيمة العقار. هذا الفصل يهدف إلى تزويد المتدربين بفهم شامل لأهمية تقييم الموقع وكيفية تطبيقه في إطار طرق التقييم الثلاثة الأساسية: أسلوب المقارنة البيعية، أسلوب التكلفة، وأسلوب الدخل.

     **1. أهمية تقييم الموقع**

     *   **الحاجة إلى تقدير منفصل لقيمة الأرض:** في بعض طرق التقييم، مثل أسلوب التكلفة وطريقة <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-181890" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">الدخل المتبقي</span><span class="flag-trigger">❓</span></a>، يكون من الضروري تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل.
     *   **الالتزام القانوني:** في بعض الحالات، مثل تقييمات الضرائب العقارية وقضايا المصادرة، قد يكون التقييم المنفصل للأرض مطلوبًا بموجب القانون.
     *   **تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى:** تقييم الموقع ضروري لتحديد أفضل استخدام ممكن للأرض، سواء كانت شاغرة أو مطورة.

     **2. طرق تقييم الموقع**

     يوجد عدة طرق لتقييم الموقع، ولكل منها مزاياها وعيوبها وتطبيقاتها المناسبة.

     **2.1 أسلوب المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)**

     *   **المبدأ الأساسي:** تعتمد هذه الطريقة على مقارنة الموقع المراد تقييمه بأسعار بيع مواقع مماثلة في السوق.
     *   **العناصر الأساسية:**
         *   **تحديد المواقع المشابهة (Comparables):** يجب أن تكون المواقع المشابهة متوافقة مع الموقع المراد تقييمه في الخصائص الرئيسية مثل الحجم، الموقع، الاستخدام المسموح به، والتضاريس.
         *   **إجراء التعديلات (Adjustments):** يتم تعديل أسعار بيع المواقع المشابهة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه. هذه التعديلات يمكن أن تكون بالدولار أو كنسبة مئوية.
     *   **الصيغة:**

         Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

     *   **مثال:** إذا بيعت قطعة أرض مشابهة بمبلغ 100,000 دولار، وكان موقع قطعة الأرض المراد تقييمها أفضل ويتطلب تعديلًا بقيمة 5,000 دولار، فإن قيمة قطعة الأرض المراد تقييمها ستكون 105,000 دولار.

     *   **الأبحاث والدراسات:** أظهرت دراسات عديدة فعالية أسلوب المقارنة البيعية في تقييم الأراضي، خاصة في الأسواق النشطة حيث تتوفر بيانات كافية عن المبيعات المماثلة.

     **2.2 أسلوب التكلفة (Cost Approach)**

     *   **المبدأ الأساسي:** يقدر قيمة العقار عن طريق جمع <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-22510" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container"><a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-181880" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">قيمة الأرض المقدرة بشكل منفصل</span><span class="flag-trigger">❓</span></a></span><span class="flag-trigger">❓</span></a> مع تكلفة استبدال التحسينات (المباني) مطروحًا منها أي استهلاك.
     *   **الصيغة:**

         Property Value = Site Value + Replacement Cost of Improvements - Depreciation

     *   **التطبيق على تقييم الموقع:** في أسلوب التكلفة، يتم استخدام تقييم منفصل للموقع كجزء أساسي من حساب القيمة الإجمالية للعقار.
     *   **مثال:** إذا كانت قيمة الأرض المقدرة 50,000 دولار، وتكلفة استبدال المباني 150,000 دولار، والاستهلاك المقدر 20,000 دولار، فإن قيمة العقار ستكون 180,000 دولار.

     **2.3 أسلوب الدخل (Income Approach)**

     *   **المبدأ الأساسي:** يعتمد على تقدير قيمة العقار بناءً على الدخل الذي يمكن أن يحققه.
     *   **طريقة الدخل المتبقي (Land Residual Method):** تستخدم هذه الطريقة لتقدير قيمة الأرض عن طريق تحديد صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) للعقار، ثم خصم الدخل العائد على التحسينات (المباني) لتحديد الدخل المتبقي الذي يعزى إلى الأرض. ثم يتم رسملة هذا الدخل المتبقي لتقدير قيمة الأرض.
     *   **الصيغة:**

         Land Value = NOI (Property) - (Building Value * Building Cap Rate) / Land Cap Rate

         حيث:

         *   NOI (Property): صافي الدخل التشغيلي للعقار
         *   Building Value: قيمة المباني
         *   Building Cap Rate: معدل الرسملة الخاص بالمباني
         *   Land Cap Rate: معدل الرسملة الخاص بالأرض

     *   **مثال:** إذا كان صافي الدخل التشغيلي للعقار 100,000 دولار، وقيمة المباني 800,000 دولار، ومعدل الرسملة الخاص بالمباني 10%، ومعدل الرسملة الخاص بالأرض 8%، فإن قيمة الأرض ستكون:
         *   Land Value = (100,000 - (800,000 * 0.10)) / 0.08 = 250,000 دولار.

     **3. تطبيقات عملية**

     *   **تقييم الأراضي السكنية:** يستخدم أسلوب المقارنة البيعية بشكل شائع لتقييم الأراضي السكنية، حيث يتم مقارنة الموقع المراد تقييمه بأسعار بيع أراضٍ سكنية مماثلة في المنطقة.
     *   **تقييم الأراضي التجارية:** يمكن استخدام أسلوب الدخل المتبقي لتقييم الأراضي التجارية، خاصة إذا كان من المتوقع أن يتم تطويرها وتحقيق دخل.
     *   **تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى:** في كلتا الحالتين، يجب تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض لتحديد الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة.

     **4. التوفيق بين مؤشرات القيمة (Reconciliation)**

     بعد تطبيق طرق التقييم الثلاثة، يجب على المقيم أن يقوم بالتوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

     *   **الوزن النسبي:** قد يتم إعطاء وزن أكبر لطريقة تقييم معينة بناءً على مدى ملاءمتها وموثوقية البيانات المتاحة.
     *   **التحليل والتقييم:** يجب على المقيم أن يحلل ويقيم كل مؤشر قيمة بعناية، مع الأخذ في الاعتبار نقاط القوة والضعف لكل طريقة.
     *   **الحكم المهني:** يعتمد التوفيق في النهاية <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-22514" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container"><a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-181888" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">على الحكم المهني <a data-bs-toggle="modal" data-bs-target="#questionModal-181878" role="button" aria-label="Open Question" class="keyword-wrapper question-trigger"><span class="keyword-container">للمقيم</span><span class="flag-trigger">❓</span></a></span><span class="flag-trigger">❓</span></a></span><span class="flag-trigger">❓</span></a> وخبرته في السوق.

     **5. الخلاصة**

     تقييم الموقع هو جزء لا يتجزأ من عملية التقييم العقاري. من خلال فهم طرق التقييم المختلفة وكيفية تطبيقها على تقييم الموقع، يمكن للمقيمين الوصول إلى تقديرات دقيقة وموثوقة للقيمة.

     **6. المراجع**

     *   المنظمة الدولية لمقيمي القيمة (IVSC)
     *   المعهد الأمريكي للمثمنين (Appraisal Institute)

     **7. دراسات حالة**

     *   سيتم تقديم دراسات حالة عملية توضح كيفية تطبيق طرق التقييم الثلاثة في سيناريوهات مختلفة لتقييم الموقع.

     آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل مفيدًا لك.