التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة❓❓

مقدمة

يشكل هذا الفصل جوهر عملية التقييم العقاري بأسلوب المقارنة البيعية، حيث يتم فيه تجميع كل المعلومات والتحليلات التي تمت في المراحل السابقة لتقديم رأي نهائي بالقيمة. لا يتعلق الأمر بمجرد جمع الأرقام، بل هو عملية تحليلية تعتمد على خبرة المُقيّم وحكمه المهني لتقييم مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة والوصول إلى تقدير نهائي دقيق وموثوق به لقيمة العقار.
في سياق دورة “إتقان أسلوب المقارنة البيعية: دليل شامل”، يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالأدوات والمهارات اللازمة لاتخاذ قرارات مستنيرة حول القيمة النهائية للعقار، مع الأخذ في الاعتبار جميع جوانب السوق والعناصر المؤثرة في التقييم.

1. مفهوم التسوية (Reconciliation)

التسوية هي عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها من خلال تحليل العقارات المماثلة، وتطبيق تعديلات على خصائصها، بهدف الوصول إلى رأي واحد بالقيمة. تعتبر التسوية جوهر عملية التقييم، حيث تتطلب من المُقيّم استخدام حكمه وخبرته المهنية لتقييم مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة❓.

• التسوية كجزء من عملية التقييم: يمكن أيضًا أن تشير التسوية إلى الخطوة الأخيرة في❓❓ عملية التقييم، حيث يقوم المُقيّم بصياغة رأيه النهائي في القيمة بناءً على جميع البيانات❓ والتحليلات التي تم إجراؤها.
• أهمية الحكم والخبرة: لا تعتمد التسوية على معادلات رياضية أو تقنيات حسابية بسيطة مثل المتوسط الحسابي، بل تعتمد بشكل أساسي على حكم المُقيّم وخبرته في فهم السوق والعوامل المؤثرة في القيمة.
• الهدف من التسوية: يهدف المُقيّم من خلال التسوية إلى التوفيق بين القيم التي تشير إليها العقارات المماثلة المختلفة، ووحدات المقارنة المختلفة (مثل سعر المتر المربع أو سعر الغرفة)، وتقنيات التقييم المختلفة (مثل تحليل البيانات المزدوجة أو تحليل الانحدار).

2. خطوات عملية التسوية

تتضمن عملية التسوية مجموعة من الخطوات المنهجية التي تهدف إلى ضمان دقة وموثوقية التقدير النهائي للقيمة:

1. مراجعة البيانات والحسابات: يجب على المُقيّم مراجعة جميع البيانات والحسابات التي تم استخدامها في عملية التقييم للتأكد من دقتها واكتمالها. ويشمل ذلك التحقق من صحة بيانات العقارات المماثلة، ودقة التعديلات التي تم إجراؤها على أسعارها، وسلامة الحسابات الرياضية المستخدمة في التحليل.
2. تطبيق تقنيات التقييم بشكل متسق: يجب على المُقيّم التأكد من أن جميع تقنيات التقييم التي تم استخدامها (مثل أسلوب المقارنة البيعية) قد تم تطبيقها بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة. ويشمل ذلك استخدام نفس التعريفات والمصطلحات، وتطبيق نفس المعايير والأسس في التحليل.
3. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يجب على المُقيّم تقييم مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة التي تم التوصل إليها، مع الأخذ في الاعتبار كمية البيانات❓ المستخدمة في التحليل، ومستوى دقة هذه البيانات، ومدى ملاءمتها لمشكلة التقييم المطروحة.
4. إدراج وتحليل جميع البيانات ذات الصلة: يجب على المُقيّم التأكد من أن جميع البيانات ذات الصلة بمشكلة التقييم قد تم إدراجها وتحليلها بشكل كامل. ويشمل ذلك البيانات المتعلقة بالعقار موضوع التقييم، والبيانات المتعلقة بالعقارات المماثلة، والبيانات المتعلقة بالسوق العقاري.
5. الالتزام ببنود مهمة التقييم: يجب على المُقيّم التأكد من أن جميع مؤشرات القيمة التي تم التوصل إليها تتفق مع بنود مهمة التقييم (مثل تعريف القيمة المطلوبة، وتاريخ التقييم، والغرض من التقييم).

3. عوامل تحديد موثوقية مؤشرات القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

1. كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تعتمد على عينة إحصائية أكبر من البيانات، أو عندما تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً، أو عندما تدعمها مصادر مستقلة متعددة. على سبيل المثال، يعتبر مؤشر القيمة المستمد من تحليل مبيعات 20 عقار مماثل أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستمد من تحليل مبيعات 3 عقارات مماثلة فقط.
2. دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات التي تم استخدامها في التحليل، ودقة التقنية المستخدمة لاستخلاص المؤشر من البيانات. على سبيل المثال، يعتبر مؤشر القيمة المستمد من بيانات تم التحقق منها من خلال مصادر رسمية أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستمد من بيانات غير موثقة.
3. ملاءمة البيانات: تعتمد ملاءمة مؤشر القيمة على مدى اتساق المؤشر مع بنود مهمة التقييم، ومدى ملاءمة تقنية التقييم المستخدمة لمشكلة التقييم المطروحة. على سبيل المثال، يعتبر مؤشر القيمة المستمد باستخدام أسلوب المقارنة البيعية في تقييم منزل سكني أكثر ملاءمة من مؤشر القيمة المستمد باستخدام أسلوب الدخل.

4. إبداء الرأي النهائي في القيمة

بعد استكمال عملية التسوية، يقوم المُقيّم بصياغة رأيه النهائي في القيمة، والذي يمثل❓ تقديره للقيمة السوقية للعقار موضوع التقييم. يجب أن يكون هذا الرأي مدعومًا بالأدلة والتحليلات التي تم تقديمها في تقرير التقييم، وأن يعكس حكم المُقيّم وخبرته المهنية.

• مراجعة البيانات والحسابات: تتشابه عملية إبداء الرأي النهائي في القيمة بشكل كبير مع عملية التسوية، حيث يقوم المُقيّم بمراجعة جميع البيانات والحسابات والتحليلات التي تم إجراؤها في عملية التقييم.
• تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يقوم المُقيّم بتقييم مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة التي تم التوصل إليها، مع الأخذ في الاعتبار العوامل التي تم ذكرها سابقًا.
• جمع بيانات إضافية: إذا لزم الأمر، يقوم المُقيّم بجمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية لتعزيز موثوقية رأيه النهائي في القيمة.
• صياغة الرأي النهائي: يعبر المُقيّم عن رأيه النهائي في القيمة كتقدير محدد للقيمة (Point Estimate)، أو كتقدير لنطاق القيمة المحتملة (Range Value).
  • تقدير القيمة المحدد (Point Estimate): هو قيمة محددة بالدولار تمثل رأي المُقيّم في القيمة السوقية للعقار.
  • تقدير نطاق القيمة (Range Value): هو نطاق من القيم يمثل رأي المُقيّم في النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه القيمة السوقية للعقار.
• تقريب القيم: يجب تقريب القيم التي يتم التعبير عنها في تقرير التقييم إلى أقرب رقم معقول، مع الأخذ في الاعتبار طبيعة العقار والغرض من التقييم.
• مراجعة التقرير: يجب على المُقيّم مراجعة تقرير التقييم بالكامل للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المُقيّم، وأن جميع البيانات والتحليلات مدعومة بالأدلة والوثائق المناسبة.

5. ملء قسم التسوية في التقرير الموحد للتقييم السكني (URAR)

يقوم المُقيّم بملء قسم التسوية في التقرير الموحد للتقييم السكني (URAR) لتقديم ملخص لعملية التسوية ورأيه النهائي في القيمة.

• تحديد حالة التقييم: يحدد المُقيّم ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه “كما هو” (as is)، أو “مع مراعاة إجراء تعديلات على العقار” (subject to repairs or alterations)، أو “مع مراعاة إجراء فحص للعقار” (subject to inspection).
• ذكر الشروط: يقوم المُقيّم بذكر أي شروط أو افتراضات استثنائية تم الاعتماد عليها في عملية التقييم.
• ذكر طرق التقييم: يقوم المُقيّم بذكر طرق التقييم التي تم استخدامها في عملية التقييم (مثل أسلوب المقارنة البيعية).
• تأكيد الغرض من التقييم: يؤكد المُقيّم الغرض من التقييم، والذي يجب أن يكون متسقًا مع المهمة الأصلية.
• تحديد القيمة السوقية: يقوم المُقيّم بتحديد القيمة السوقية للعقار، وتوقيع وتأريخ تقرير التقييم، وإدراج رقم ترخيص التقييم الخاص به.

6. الخلاصة

التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة هما جوهر عملية التقييم العقاري بأسلوب المقارنة البيعية. تتطلبان من المُقيّم استخدام حكمه وخبرته المهنية لتقييم مدى موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة والوصول إلى تقدير نهائي دقيق وموثوق به لقيمة العقار. من خلال فهم خطوات عملية التسوية والعوامل المؤثرة في موثوقية مؤشرات القيمة، يمكن للمُقيّم صياغة رأي نهائي في القيمة مدعوم بالأدلة والتحليلات المناسبة.
يعد هذا الفصل خطوة حاسمة في رحلة المتدربين نحو إتقان أسلوب المقارنة البيعية، حيث يمنحهم القدرة على تحويل البيانات والتحليلات إلى تقديرات قيمة دقيقة وموثوقة، وبالتالي التفوق في مجال التقييم العقاري.