تقييم المواقع: الاستخدام الأمثل وأساليب تقييم الأراضي

مقدمة علمية للفصل: “تقييم المواقع: الاستخدام الأمثل وأساليب تقييم الأراضي”

ضمن الدورة التدريبية: “إتقان أسلوب المقارنة البيعية: دليل شامل”

مقدمة:

يعتبر تقييم المواقع حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري الشامل، ويمثل هذا الفصل “تقييم المواقع: الاستخدام الأمثل وأساليب تقييم الأراضي” جزءًا لا يتجزأ من دورة “إتقان أسلوب المقارنة البيعية: دليل شامل”. تهدف هذه الدورة التدريبية إلى تزويد المشاركين بالمهارات والمعرفة اللازمة لإجراء تقييم دقيق وموثوق للعقارات، بما يتماشى مع أفضل الممارسات المهنية ومعايير التقييم الموحدة (USPAP). يكتسب هذا الفصل أهمية خاصة نظرًا لأن أسلوب المقارنة البيعية، والذي يشكل جوهر الدورة التدريبية، يعتمد بشكل كبير على تحديد الخصائص الجوهرية للموقع وقابليته للمقارنة مع المواقع الأخرى.

الأهمية العلمية:

تكمن الأهمية العلمية لتقييم المواقع في كونه عملية منهجية تجمع بين التحليل المكاني، والاقتصاد العقاري، ودراسة التشريعات والتنظيمات المحلية لتحديد القيمة السوقية العادلة للأرض. يعتمد التقييم على مبادئ اقتصادية راسخة، مثل العرض والطلب، والمنافسة، والاستخدام الأمثل، وأثر الموقع. يساهم التقييم الدقيق للمواقع في اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة، وتنمية عمرانية مستدامة، وتخصيص فعال للموارد، وتقييم عادل للضرائب العقارية. علاوة على ذلك، يمثل تقييم المواقع أساسًا ضروريًا لتطبيق طرق تقييم أخرى مثل طريقة التكلفة وطريقة الدخل المتبقي، كما هو مذكور في محتوى الكتاب المرجعي للدورة.

الأهداف التعليمية للفصل:

يهدف هذا الفصل إلى تحقيق الأهداف التعليمية التالية:

1. فهم شامل لمفهوم “الاستخدام الأمثل” (Highest and Best Use): تعريف الاستخدام الأمثل للعقار، وتحديد عناصره الأساسية (القانونية، والفيزيائية، والاقتصادية، والإنتاجية القصوى)، وكيفية تطبيقه في سياقات مختلفة (الأراضي الخالية والأراضي المحسنة).
2. إتقان أساليب تقييم الأراضي: التعرف على مجموعة متنوعة من أساليب تقييم الأراضي، بما في ذلك:
   • أسلوب المقارنة البيعية: تحليل معاملات بيع الأراضي المشابهة وإجراء التعديلات اللازمة لخصائص الموقع.
   • أسلوب التخصيص: تحديد نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية.
   • أسلوب الاستخراج: تحديد قيمة الأرض عن طريق خصم قيمة التحسينات من قيمة العقار الكلية.
   • أسلوب التطوير: تحليل تكاليف التطوير المتوقعة وخصمها من العائدات المتوقعة لتحديد قيمة الأرض.
   • أسلوب الدخل المتبقي: تحليل الدخل المتوقع من العقار وتخصيص جزء منه للأرض.
   • أسلوب رسوم الإيجار الأرضي: تحليل رسوم الإيجار الأرضي وتطبيق معدل رسملة مناسب لتحديد قيمة الأرض.
3. القدرة على تحليل العوامل المؤثرة في قيمة المواقع: تحديد وتحليل العوامل الفيزيائية (الموقع، والمساحة، والتضاريس، والتربة)، والعوامل القانونية (التشريعات، والتنظيمات، والقيود)، والعوامل الاقتصادية (العرض والطلب، وأسعار الفائدة، والتضخم)، والعوامل الاجتماعية (التوجهات الديموغرافية، ومستويات الدخل) التي تؤثر في قيمة المواقع.
4. تطبيق مبادئ التقييم على سيناريوهات واقعية: تمكين المشاركين من تطبيق المهارات والمعرفة المكتسبة في الفصل على دراسات حالة وسيناريوهات واقعية لتقييم المواقع المختلفة، مع الأخذ في الاعتبار الاستخدام الأمثل لكل موقع.
5. الربط بين تقييم المواقع وأسلوب المقارنة البيعية: فهم كيفية دمج نتائج تقييم المواقع في عملية المقارنة البيعية، وكيفية إجراء تعديلات دقيقة لخصائص المواقع عند مقارنة العقارات.

من خلال هذا الفصل، سيتمكن المشاركون من اكتساب فهم متعمق لعملية تقييم المواقع وأهميتها في التقييم العقاري الشامل، مما يمكنهم من إجراء تقييمات دقيقة وموثوقة باستخدام أسلوب المقارنة البيعية، وبالتالي التفوق في مجال التقييم العقاري.

الفصل: تقييم❓ المواقع: الاستخدام الأمثل وأساليب تقييم الأراضي

مقدمة

يُعد تقييم المواقع❓ جزءًا أساسيًا من عملية تقييم العقارات، حيث يهدف إلى تحديد قيمة الأرض بصورة مستقلة. تكتسب هذه الخطوة أهمية خاصة عند تطبيق طرق التقييم التي تتطلب تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل، مثل طريقة التكلفة❓ وطريقة الدخل المتبقي للمبنى. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون تقييم المواقع مطلوبًا بموجب القانون، كما هو الحال في التقييمات لأغراض الضرائب العقارية أو نزع الملكية. في هذا الفصل، سنتعمق في مفهوم تقييم المواقع، مع التركيز على الاستخدام الأمثل للأرض وأساليب التقييم المختلفة.

1. الاستخدام الأمثل: حجر الزاوية في تقييم المواقع

1.1 تعريف الاستخدام الأمثل

يُعرف الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use - HBU) بأنه الاستخدام الأكثر ترجيحًا ومنطقية للعقار والذي يؤدي إلى أعلى قيمة حالية له في تاريخ التقييم. ويأخذ في الاعتبار جميع الاستخدامات الممكنة للعقار، مع الأخذ في الاعتبار القيود القانونية والفيزيائية والاقتصادية.

1.2 أغراض تحليل الاستخدام الأمثل

• تحديد قيمة العقار: يوجه الاستخدام الأمثل عملية التقييم، حيث تعتمد قيمة العقار على الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد.
• توجيه التقييم: يساعد في تحديد الخصائص ذات الصلة بالعقار والتي تؤثر على قيمته.
• اختيار العقارات المماثلة: يضمن اختيار العقارات المماثلة (Comparables) التي تتوافق مع الاستخدام الأمثل للعقار موضوع التقييم.

1.3 خصائص الاستخدام الأمثل

لكي يعتبر الاستخدام “الأمثل”، يجب أن يستوفي أربعة معايير رئيسية:

1. مسموح به قانونًا: يجب أن يتوافق الاستخدام مع جميع القوانين واللوائح المعمول بها، مثل قوانين تقسيم المناطق والقيود البيئية والاتفاقيات التعاقدية.
2. ممكن من الناحية الفيزيائية: يجب أن يكون الاستخدام ممكنًا بالنظر إلى الخصائص الفيزيائية للأرض، مثل حجمها وشكلها وتضاريسها وجودة التربة وتوفر المرافق.
3. مجدٍ اقتصاديًا: يجب أن يكون الاستخدام قادرًا على تحقيق عائد اقتصادي إيجابي، بمعنى أن الإيرادات المتوقعة يجب أن تتجاوز التكاليف.
4. منتج إلى أقصى حد: من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية اقتصاديًا، يجب أن يكون الاستخدام الأمثل هو الذي يحقق أعلى قيمة للعقار.

1.4 مبدأ التوقع

يلعب مبدأ التوقع (Principle of Anticipation) دورًا حاسمًا في تحليل الاستخدام الأمثل، حيث تعتمد قيمة العقار على المنافع المستقبلية المحتملة التي يمكن تحقيقها من خلال استخدامه. يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار التغيرات المستقبلية المحتملة في القوانين والظروف الاقتصادية والخصائص الفيزيائية التي قد تؤثر على استخدام العقار.

1.5 الاستخدامات المؤقتة

عندما يكون الاستخدام الأمثل الحالي للأرض مؤقتًا ويتوقع تغييره في المستقبل القريب، يُعرف الاستخدام الحالي بالاستخدام المؤقت (Interim Use). غالبًا ما تكون الأراضي الزراعية الواقعة على مشارف المدن، والتي يُتوقع تحويلها إلى مشاريع سكنية أو تجارية في المستقبل، مثالًا على الاستخدام المؤقت.

2. الأرض الخالية والمحسنة: تحليل منفصل

2.1 الاستخدام غير المطابق قانونًا

قد يصبح الاستخدام غير مطابق قانونًا (Legal Nonconforming Use) بسبب التغيرات في قوانين تقسيم المناطق. يسمح هذا المفهوم باستمرار استخدام قائم بالفعل على الرغم من عدم توافقه مع اللوائح الجديدة. قد يمثل الاستخدام غير المطابق قانونًا الاستخدام الأمثل للعقار المحسّن، ولكنه لا يمكن أن يكون الاستخدام الأمثل للأرض كما لو كانت خالية.

2.2 الاستخدام الأمثل الحقيقي

في عملية التقييم، يجب تحديد الاستخدام الأمثل الحقيقي (True Highest and Best Use) للعقار، وهو الاستخدام الذي يؤدي إلى أعلى قيمة، سواء كان الاستخدام الأمثل للأرض كما لو كانت خالية أو الاستخدام الأمثل للعقار المحسن.

2.3 مبدأ الاستخدام المتسق

يتطلب مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use) أن يتم تقييم الأرض والتحسينات لنفس الاستخدام، والذي يجب أن يكون الاستخدام الأمثل.

2.4 الأرض الفائضة أو الزائدة

تشير الأرض الفائضة (Excess Land) أو الزائدة (Surplus Land) إلى الأرض التي لا حاجة إليها لدعم الاستخدام الأمثل للموقع ويمكن تكييفها لاستخدام آخر.

2.5 القيمة المضافة من تجميع الأراضي

تشير القيمة المضافة من تجميع الأراضي (Plottage) إلى الزيادة في القيمة التي تنتج عن دمج قطعتين أو أكثر من الأراضي لإنشاء قطعة أرض أكبر تسمح باستخدام أكثر ربحية.

2.6 الاستخدام الأمثل في التقييمات السكنية

في التقييمات السكنية، يُفترض عادةً أن الاستخدام الحالي للعقار المحسّن هو استخدامه الأمثل، ما لم تكن قيمة الأرض كما لو كانت خالية أعلى، أو إذا لم يكن هناك طلب في السوق على التحسينات الحالية.

3. طرق تقييم المواقع

هناك عدة طرق لتقييم قيمة الأرض، ولكل منها نقاط قوة وضعف. تعتمد الطريقة الأنسب على البيانات المتاحة وخصائص العقار المحدد.

3.1 طريقة المقارنة البيعية❓ (Sales Comparison Approach - SCA)

تُعتبر طريقة المقارنة البيعية الطريقة الأكثر موثوقية لتحديد قيمة الأرض، حيث تعتمد على تحليل أسعار البيع للعقارات المماثلة في السوق. تتضمن هذه الطريقة تحديد مواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا، ثم إجراء تعديلات على أسعار بيعها لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع موضوع التقييم. تشمل عناصر المقارنة التي يجب مراعاتها:

• الحقوق العقارية: طبيعة الحقوق المنقولة في عملية البيع (ملكية كاملة، حق انتفاع، إلخ.).
• شروط التمويل❓: تأثير شروط التمويل على سعر البيع.
• ظروف البيع: أي ظروف غير عادية قد تؤثر على سعر البيع (بيع قسري، علاقات شخصية بين البائع والمشتري، إلخ.).
• النفقات بعد البيع: النفقات الضرورية لإعداد الموقع للاستخدام (إزالة، تسوية، إلخ.).

• ظروف السوق: التغيرات في ظروف السوق بين تاريخ بيع العقار المماثل وتاريخ التقييم.

  • الزيادة أو النقص في قيمة العقارات بسبب التغيرات في أسعار الفائدة ومستويات الدخل وعدد السكان.
  • موقع العقار: تأثير موقع العقار على قيمته (القرب من المرافق والخدمات، التعرض، إلخ.).
  • الخصائص الفيزيائية: الاختلافات في حجم وشكل وتضاريس الموقع.
  • الخصائص الاقتصادية: تؤخذ في الاعتبار عند تحليل الممتلكات المنتجة للدخل.

3.2 طريقة التخصيص (Allocation Method)

تعتمد طريقة التخصيص على افتراض أن نسبة معينة من قيمة العقار تعزى إلى الأرض، والنسبة المتبقية تعزى إلى التحسينات. تستخدم هذه الطريقة بشكل شائع في تقييمات الضرائب العقارية، حيث يتم تخصيص قيمة العقار بين الأرض والمبنى لتقدير قيمة الضريبة.

3.3 طريقة الاستخلاص (Extraction Method)

تعتمد طريقة الاستخلاص على طرح القيمة المستهلكة للتحسينات من إجمالي قيمة العقار لتحديد قيمة الأرض. تستخدم هذه الطريقة عندما لا توجد بيانات كافية عن مبيعات الأراضي الخالية، ولكن هناك بيانات عن مبيعات العقارات المحسنة المماثلة.

3.4 طريقة التطوير (Development Method)

تُستخدم طريقة التطوير لتقييم الأراضي❓ التي يمكن تطويرها. تتضمن هذه الطريقة تقدير تكاليف التطوير (التكاليف المباشرة وغير المباشرة والتمويل والربح) ثم خصمها من القيمة المتوقعة للعقار المطوَّر. القيمة الحالية = سعر البيع – تكاليف التطوير.

3.5 طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

تستخدم طريقة الدخل المتبقي للأرض لتقييم الأراضي التي يمكن أن تولد دخلاً. تتضمن هذه الطريقة تحديد صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) للعقار، ثم تخصيص جزء من هذا الدخل للتحسينات، والجزء المتبقي للأرض. يتم بعد ذلك رسملة الدخل المتبقي للأرض لتحديد قيمة الأرض.

3.6 طريقة رسملة الإيجار الأرضي (Ground Rent Capitalization Method)

تعتمد طريقة رسملة الإيجار الأرضي على رسملة الإيجار الدوري المدفوع للأرض بموجب عقد إيجار أرضي.

3.7 جداول العمق

تعتبر جداول العمق (Depth Tables) أداة لتقدير قيمة أجزاء مختلفة من قطعة أرض، على افتراض أن قيمة الأرض تتناقص مع زيادة المسافة من الشارع.

خلاصة

يعد تقييم المواقع خطوة حاسمة في عملية تقييم العقارات، حيث يتطلب فهمًا شاملاً لمفهوم الاستخدام الأمثل وطرق التقييم المختلفة. من خلال تطبيق هذه المفاهيم والتقنيات، يمكن للمثمنين تحديد قيمة الأرض بدقة واتخاذ قرارات مستنيرة بشأن الاستخدام الأنسب للعقار.