التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة❓❓

مقدمة:

في إطار دورة “إتقان تقييم الحقوق الجزئية في العقارات”، يعتبر فصل “التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة” حجر الزاوية في عملية التقييم الشاملة. هذا الفصل يمكّن المتدربين❓ من دمج المؤشرات المختلفة للقيمة التي تم الحصول عليها من خلال❓ مناهج التقييم المتنوعة، ثم الوصول إلى رأي نهائي❓❓ وموثوق حول قيمة الحق الجزئي موضوع التقييم. يعتمد هذا الفصل على أسس علمية ومنهجية واضحة، مع التأكيد على أهمية الخبرة والحكم المهني للمقيّم في هذه المرحلة الحاسمة.

1. مفهوم التسوية في تقييم الحقوق الجزئية:

• التعريف: التسوية (Reconciliation) هي العملية التي يتم من خلالها تحليل مؤشرات القيمة المتعددة (Value Indicators) المستمدة من طرق التقييم المختلفة، للوصول إلى رأي واحد وموحد حول قيمة الحق الجزئي (Partial Interest) قيد التقييم.
• أهمية التسوية: في تقييم الحقوق الجزئية، غالبًا ما يتم استخدام أكثر من طريقة تقييم واحدة، خاصة عند التعامل مع تقسيمات معقدة للملكية المطلقة للعقارات مثل حقوق الإيجار، وحقوق الارتفاق، والرهون، وهياكل الملكية المشتركة. وتهدف التسوية إلى معالجة التباينات المحتملة بين نتائج هذه الطرق، وتقديم تقدير نهائي للقيمة يعكس كافة الجوانب ذات الصلة.
• التسوية كرأي، وليست معادلة رياضية: يجب التأكيد على أن التسوية لا تعتمد على المتوسط الحسابي البسيط أو أي معادلة رياضية أخرى. بل تعتمد على الحكم المهني (Professional Judgment) للمقيّم وخبرته (Experience) في تحليل البيانات وتقييم مصداقية المؤشرات المختلفة للقيمة.

2. خطوات عملية التسوية في تقييم الحقوق الجزئية:

2. 1 مراجعة البيانات والحسابات:

   • التحقق من الدقة: التأكد من دقة جميع البيانات (Data) والحسابات (Calculations) المستخدمة في طرق التقييم المختلفة. يجب تصحيح أي أخطاء حسابية أو إدخالات غير دقيقة.

   • التطبيق المتسق: التأكد من أن جميع طرق التقييم (Appraisal Techniques) قد تم تطبيقها بشكل متسق (Consistently) على العقار موضوع التقييم وعلى العقارات المماثلة (Comparables).
     2. 2 تقييم مصداقية مؤشرات القيمة:

   • كمية البيانات: تحديد المؤشرات التي تستند إلى كمية أكبر من البيانات (Data). فالمؤشرات التي تعتمد على عينة إحصائية (Statistical Sampling) أكبر، أو بيانات أكثر تفصيلاً، أو مصادر مستقلة (Independent Sources) متعددة، تعتبر أكثر موثوقية.

   • دقة البيانات: تقييم دقة البيانات المستخدمة في كل مؤشر، وكيف تم التحقق منها (Verified). فالمعلومات التي تم التحقق منها من مصادر موثوقة تكون أكثر مصداقية.

   • ملائمة البيانات: تحديد مدى ملاءمة البيانات وتقنيات التقييم المستخدمة لظروف التقييم الخاصة (Appraisal Assignment). يجب أن تكون المؤشرات متوافقة مع شروط مهمة التقييم، ونوع العقار، والحقوق الجزئية قيد التقييم.
     3. 3 تحديد المؤشرات الأكثر موثوقية:

   • الوزن النسبي: بناءً على تقييم المصداقية، يتم تحديد الوزن النسبي (Relative Weight) الذي سيتم إعطاؤه لكل مؤشر قيمة. المؤشرات الأكثر موثوقية وملاءمة تحصل على وزن أكبر في عملية التسوية.

   • الاعتماد على الحكم المهني: يجب أن يكون حكم المقيّم (Appraiser’s Judgment) هو العامل الحاسم في تحديد الوزن النسبي لكل مؤشر. هذا الحكم يعتمد على الخبرة والمعرفة بسوق العقارات المحلي، وفهم عميق لخصائص الحقوق الجزئية.

3. العوامل المؤثرة على مصداقية مؤشرات القيمة:

3. 1 كمية البيانات:

   • العينة الإحصائية: المؤشرات التي تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات تعتبر أكثر موثوقية.
   • تفصيل البيانات: المؤشرات المستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً تعتبر أكثر موثوقية.

   • المصادر المستقلة: المؤشرات المدعومة من مصادر مستقلة متعددة تعتبر أكثر موثوقية.
     4. 2 دقة البيانات:

   • التحقق من البيانات: تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها من مصادر موثوقة.

   • تقنية التقييم: تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمتها لمشكلة التقييم.
     5. 3 ملائمة البيانات:

   • اتساق المؤشر: يجب أن يكون المؤشر متسقًا مع شروط مهمة التقييم.

   • تقنية التقييم: يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة مناسبة لنوع العقار والحقوق الجزئية قيد التقييم.

4. النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة:

• مبدأ الاستبدال (Principle of Substitution): ينص على أن القيمة القصوى للعقار تميل إلى أن تحددها تكلفة الحصول على بديل مساوٍ له. يستخدم هذا المبدأ في التسوية لتحديد مدى واقعية المؤشرات المختلفة للقيمة، بناءً على أسعار العقارات المماثلة في السوق.
• مبدأ العرض والطلب (Principle of Supply and Demand): يوضح كيف يؤثر التوازن بين العرض والطلب على قيمة العقارات. يجب على المقيّم أن يأخذ في الاعتبار ظروف السوق المحلية عند تقييم مصداقية مؤشرات القيمة المختلفة.

• نظرية القيمة الزمنية للنقود (Time Value of Money): تعتبر أساسية في تقييم التدفقات النقدية المستقبلية المرتبطة بالحقوق الجزئية، مثل حقوق الإيجار. يجب استخدام معدلات الخصم المناسبة لتعكس المخاطر المرتبطة بهذه التدفقات. يمكن استخدام الصيغة التالية لحساب القيمة الحالية (PV) لتدفق نقدي مستقبلي (FV):

  PV = FV / (1 + r)^n

  حيث:
  * PV = القيمة الحالية
  * FV = التدفق النقدي المستقبلي
  * r = معدل الخصم
  * n = عدد الفترات الزمنية
  * تحليل الانحدار (Regression Analysis): يمكن استخدام هذه التقنية الإحصائية لتحليل العلاقة بين قيمة العقار وعدد من المتغيرات المستقلة، مثل الموقع، والمساحة، وعدد الغرف، وجودة البناء. يمكن أن يساعد تحليل الانحدار في تحديد المؤشرات الأكثر أهمية للقيمة، وتحديد الوزن المناسب لكل مؤشر في عملية التسوية.

5. أمثلة على التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة:

• مثال 1: تقييم حق الإيجار:
  • لتقييم حق الإيجار (Leasehold Interest) في عقار تجاري، قد يستخدم المقيّم كلاً من طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach) وطريقة الدخل (Income Approach).
  • طريقة مقارنة المبيعات قد تشير إلى قيمة أعلى من طريقة الدخل، بسبب وجود عدد قليل من المبيعات الحديثة لحقوق الإيجار المماثلة في السوق.
  • في هذه الحالة، قد يقرر المقيّم إعطاء وزن أكبر لطريقة الدخل، لأنها تعكس بشكل أفضل التدفقات النقدية المستقبلية التي سيحصل عليها المستأجر من حق الإيجار.
• مثال 2: تقييم حق الارتفاق:
  • لتقييم حق الارتفاق (Easement) على قطعة أرض، قد يقوم المقيّم بتحليل أسعار الأراضي المماثلة التي تتمتع بحقوق ارتفاق مماثلة، ومقارنتها بأسعار الأراضي التي لا تتمتع بهذه الحقوق.
  • قد يجد المقيّم أن وجود حق الارتفاق يزيد من قيمة الأرض بنسبة معينة.
  • في هذه الحالة، يجب على المقيّم أن يأخذ في الاعتبار عوامل أخرى قد تؤثر على قيمة الأرض، مثل الموقع، والمساحة، والتضاريس، والوصول إلى المرافق العامة.
  • يجب على المقيّم أيضًا أن يقيّم مدى أهمية حق الارتفاق للمالك المحتمل للأرض. إذا كان حق الارتفاق ضروريًا للوصول إلى الأرض، فإنه سيكون له قيمة أكبر من حق الارتفاق الذي يوفر مجرد ميزة إضافية.

6. الرأي النهائي حول القيمة:

• نقطة التقدير (Point Estimate): يتم التعبير عن الرأي النهائي حول القيمة عادةً كمبلغ محدد بالدولار (Point Estimate).
• نطاق القيمة (Range Value): في بعض الحالات، قد يكون من الأنسب التعبير عن القيمة كنطاق (Range Value)، خاصة إذا كانت هناك درجة عالية من عدم اليقين بشأن البيانات أو الافتراضات المستخدمة في التقييم.
• تقريب القيمة: يجب تقريب القيمة النهائية إلى أقرب وحدة نقدية معقولة، بناءً على دقة البيانات وظروف التقييم.
• مراجعة شاملة: قبل إصدار الرأي النهائي، يجب على المقيّم مراجعة جميع جوانب التقييم، والتأكد من أن الرأي النهائي مدعوم بالأدلة والتحليلات المقدمة في التقرير.
• الوضوح: يجب أن يكون تقرير التقييم (Appraisal Report) واضحًا وسهل الفهم لغير المتخصصين في التقييم، مع توضيح جميع الافتراضات (Assumptions) والقيود (Limitations) التي تم الاعتماد عليها في التقييم.

7. قسم التسوية في نموذج التقييم الموحد (Uniform Residential Appraisal Report):

• تحديد الغرض من التقييم: يجب التأكيد على الغرض من التقييم، سواء كان لغرض الرهن العقاري، أو التأمين، أو التقسيم، أو غير ذلك.
• تحديد منهجيات التقييم المستخدمة: يتم سرد جميع منهجيات التقييم التي تم استخدامها في عملية التقييم، مع توضيح الأسباب التي دفعت إلى اختيار هذه المنهجيات تحديداً.
• تحديد القيمة المقدرة لكل منهجية: يتم عرض القيمة التي تم تقديرها باستخدام كل منهجية من منهجيات التقييم التي تم استخدامها.
• إجراء التسوية: يتم شرح عملية التسوية التي تم اتباعها للوصول إلى القيمة النهائية.
• تحديد القيمة النهائية المقدرة: يتم تحديد القيمة النهائية المقدرة للعقار، مع الإشارة إلى تاريخ التقييم.

8. الخلاصة:

يعتبر فصل “التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة” عنصراً أساسياً في دورة “إتقان تقييم الحقوق الجزئية في العقارات”. من خلال فهم المفاهيم الأساسية والخطوات العملية للتسوية، واكتساب الخبرة في تقييم مصداقية مؤشرات القيمة المختلفة، يصبح المتدربون مؤهلين لتقديم آراء تقييمية نهائية وموثوقة تعكس بدقة قيمة الحقوق الجزئية في العقارات. يجب أن يعتمد المقيّم على حكمه المهني وخبرته، مع الالتزام بالمعايير الأخلاقية والممارسات المهنية السليمة.