تقييم الموقع: الاستخدام الأمثل والأعلى

الفصل: تقييم الموقع: الاستخدام الأمثل والأعلى

مقدمة

في إطار دورة “إتقان تقييم العقارات: أسلوب المقارنة البيعية❓ وأسلوب الدخل”، يُعد فهم “تقييم الموقع” عنصراً أساسياً للوصول إلى تقدير دقيق لقيمة العقار. يركز هذا الفصل على مفهوم الاستخدام الأمثل والأعلى للموقع، وهو المبدأ الذي يرتكز عليه تقييم الأراضي والعقارات. سنتناول هذا المفهوم بعمق علمي، مع استعراض النظريات والمبادئ ذات الصلة، وتقديم أمثلة عملية، وذكر الصيغ والمعادلات الضرورية، مع مراعاة المصطلحات والمفاهيم المستخدمة في الدورة التدريبية ومحتوى الكتاب المرجعي.

1. مفهوم الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use - HBU)

يُعرّف الاستخدام الأمثل والأعلى بأنه الاستخدام الأكثر احتمالية ومعقولية للموقع، والذي ينتج عنه أعلى قيمة حالية للعقار بتاريخ التقييم❓❓. يجب أن يكون هذا الاستخدام مُبرَّراً وقابلاً للتحقيق، مع الأخذ في الاعتبار القيود القانونية والفيزيائية والاقتصادية.

1.1 أهمية تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى

يلعب تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى دوراً حاسماً في عملية التقييم، فهو:

• يؤثر على قيمة العقار: القيمة السوقية تعتمد على الاستخدام الأكثر ربحية.
• يوجه عملية تقييم الأرض والتحسينات: يجب تقييم الأرض والتحسينات معًا للاستخدام الأمثل والأعلى نفسه.
• يحدد العقارات المماثلة المناسبة للمقارنة البيعية: يجب أن يكون للعقارات المماثلة نفس الاستخدام الأمثل والأعلى كعقار موضوع التقييم.

1.2 شروط الاستخدام الأمثل والأعلى

يجب أن يستوفي الاستخدام الأمثل والأعلى أربعة شروط أساسية:

1. الاستخدام المسموح به قانوناً (Legally Permitted Use): يجب أن يتوافق الاستخدام مع قوانين تقسيم المناطق (Zoning)، واللوائح البيئية، والقيود الأخرى. على سبيل المثال، لا يمكن اعتبار بناء برج تجاري في منطقة سكنية استخداماً أمثلاً وأعلى.
2. الاستخدام الممكن فيزيائياً (Physically Possible Use): يجب أن يكون الموقع قادراً من الناحية الفيزيائية على استيعاب الاستخدام المقترح، مع مراعاة حجم الموقع، وشكله، وخصائص التربة، والتضاريس.
3. الاستخدام المجدي اقتصادياً (Economically Feasible Use): يجب أن يكون الاستخدام مربحاً من الناحية الاقتصادية، أي أن الإيرادات المتوقعة يجب أن تتجاوز التكاليف.
4. الاستخدام الأكثر إنتاجية (Maximally Productive Use): يجب أن يكون الاستخدام الأكثر ربحية بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية قانونياً وفيزيائياً واقتصادياً.

1.3 مبدأ التوقع (Principle of Anticipation)

يعتمد تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى على مبدأ التوقع، والذي ينص على أن قيمة العقار تتأثر بالمنافع المستقبلية المحتملة لملكيته. يجب على المقيم أن يأخذ في الاعتبار التغيرات المحتملة في القيود القانونية والاقتصادية والفيزيائية.

1.4 الاستخدام المؤقت (Interim Use)

عندما يكون الاستخدام الحالي مؤقتاً، ويهدف إلى استغلال الموقع قبل تطويره بشكل كامل، يُعرف هذا بالاستخدام المؤقت. على سبيل المثال، قد يتم استخدام أرض زراعية مؤقتاً كموقف سيارات قبل بناء مبنى تجاري عليها.

2. تقييم الأراضي الشاغرة والمحسنة

يجب التمييز بين الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض الشاغرة (كما لو كانت خالية) والاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسن (مع الأخذ في الاعتبار التحسينات الحالية).

• الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض الشاغرة: يتم تحديد الاستخدام الأكثر ربحية إذا كانت الأرض خالية وجاهزة للتطوير.
• الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسن: يتم تحديد الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة، مع مراعاة مساهمة التحسينات الحالية، وتكاليف إزالتها إذا لزم الأمر.

2.1 الاستخدام غير المطابق قانوناً (Legal Nonconforming Use)

قد يسمح قانون تقسيم المناطق بالاستمرار في استخدام قائم حتى لو لم يكن متوافقاً مع اللوائح الجديدة. يُعرف هذا بالاستخدام غير المطابق قانونياً.

2.2 المبدأ الثابت للاستخدام (Principle of Consistent Use)

يجب تقييم الأرض والتحسينات للاستخدام نفسه، والذي يجب أن يكون الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار.

2.3 الأرض الفائضة (Excess Land)

هي الأرض التي لا تحتاجها التحسينات الحالية لتحقيق الاستخدام الأمثل والأعلى، ويمكن استغلالها بشكل منفصل.

2.4 قيمة التجميع (Plottage)

هي الزيادة في قيمة العقار الناتج عن دمج قطعتين أو أكثر من الأراضي، مما يسمح بتحقيق استخدام أكثر ربحية.

3. طرق تقييم الموقع

توجد عدة طرق لتقييم الأراضي، وسنستعرض الآن أهمها:

3.1 أسلوب المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

يعتبر هذا الأسلوب الأكثر موثوقية، حيث يعتمد على تحليل مبيعات الأراضي المماثلة.

• مصادر البيانات: سجلات المبيعات، السماسرة العقاريون، مطوري الأراضي.
• عناصر المقارنة:
  1. الحقوق العقارية المنقولة: يجب تعديل الأسعار لأي اختلافات في الحقوق (مثل حقوق الارتفاق).
  2. شروط التمويل: يجب تعديل الأسعار إذا كانت هناك شروط تمويل غير تقليدية.
  3. ظروف البيع: يجب تعديل الأسعار إذا كان هناك ضغوط على البائع أو المشتري.
  4. النفقات اللاحقة للبيع: يجب تعديل الأسعار للنفقات التي يتحملها المشتري بعد البيع (مثل تكاليف التسوية).
  5. ظروف السوق: يجب تعديل الأسعار للتغيرات في ظروف السوق (مثل التضخم أو الانكماش).
  6. الموقع: يجب تعديل الأسعار للاختلافات في الموقع (مثل القرب من المرافق أو الإطلالة).
  7. الخصائص الفيزيائية: يجب تعديل الأسعار للاختلافات في الحجم والشكل والتضاريس والتربة.
  8. الخصائص الاقتصادية: يجب تعديل الأسعار للاختلافات في الدخل أو النفقات (للمواقع التي تولد دخلاً).

صيغة تعديل الأسعار في أسلوب المقارنة البيعية:

V_subject = V_comparable +/- Adjustments

حيث:

• V_subject = القيمة المقدرة للموقع.
• V_comparable = سعر بيع العقار المماثل.
• Adjustments = التعديلات التي تتم على سعر البيع لمراعاة الاختلافات بين الموقع المماثل والموقع موضوع التقييم.

3.2 طريقة التخصيص (Allocation Method)

تعتمد هذه الطريقة على افتراض وجود نسبة ثابتة بين قيمة الأرض وقيمة التحسينات. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة الأرض تمثل 25% من قيمة العقار، فيمكن تقدير قيمة الأرض بضرب قيمة العقار في 25%.

3.3 طريقة الاستخراج (Extraction Method)

في هذه الطريقة، يتم خصم قيمة التحسينات المستهلكة من قيمة العقار الإجمالية لتقدير قيمة الأرض.

3.4 طريقة التطوير (Development Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها، وذلك عن طريق تقدير الإيرادات المستقبلية من بيع الوحدات المطورة، وخصم تكاليف التطوير، والوصول إلى القيمة الحالية للأرض.

معادلة طريقة التطوير:

Land Value = PV (Revenue) - PV (Development Costs)

حيث:

• PV (Revenue) = القيمة الحالية للإيرادات المتوقعة من بيع الوحدات المطورة.
• PV (Development Costs) = القيمة الحالية لتكاليف التطوير (مثل تكاليف البناء، والتسويق، والتمويل).

3.5 طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

تستخدم هذه الطريقة لتحويل الدخل الناتج عن الأرض إلى قيمة، وذلك عن طريق خصم دخل التحسينات من إجمالي دخل العقار، ثم تقسيم الدخل المتبقي على معدل رسملة الأرض.

معادلة طريقة الدخل المتبقي للأرض:

Land Value = (Net Operating Income - Improvement Income) / Land Capitalization Rate

حيث:

• Net Operating Income = صافي الدخل التشغيلي للعقار.
• Improvement Income = دخل التحسينات (قيمة التحسينات * معدل رسملة التحسينات).
• Land Capitalization Rate = معدل رسملة الأرض.

3.6 طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم الأراضي المؤجرة، وذلك عن طريق رسملة الإيجار السنوي للأرض.

معادلة طريقة رسملة إيجار الأرض:

Land Value = Ground Rent / Capitalization Rate

حيث:

• Ground Rent = الإيجار السنوي للأرض.
• Capitalization Rate = معدل الرسملة المناسب.

3.7 جداول العمق (Depth Tables)

تستخدم جداول العمق لتقدير تأثير عمق الموقع على قيمته، حيث تفترض أن الجزء الأمامي من الموقع له قيمة أكبر من الجزء الخلفي.

4. الخلاصة

يُعد تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى عنصراً أساسياً في تقييم الأراضي والعقارات، ويجب على المقيم أن يكون على دراية بالشروط والمتطلبات والقيود التي تؤثر على قيمة الموقع. يجب أيضاً أن يكون المقيم قادراً على استخدام مجموعة متنوعة من طرق التقييم، واختيار الطريقة الأنسب بناءً على البيانات المتاحة وظروف السوق. إن الفهم العميق لهذه المفاهيم والطرق يضمن تقييمًا دقيقًا وموثوقًا للعقارات.