التسوية وإبداء الرأي النهائي بشأن القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي بشأن القيمة

مقدمة:

تعتبر التسوية وإبداء الرأي النهائي بشأن القيمة من المراحل الحاسمة في عملية التقييم العقاري باستخدام أسلوب المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach). في هذه المرحلة، يقوم المثمن بتحليل جميع المؤشرات القيمية التي تم الحصول عليها من المقارنات البيعية، وتقييم مدى موثوقيتها، ثم التوصل إلى رأي نهائي بشأن قيمة العقار قيد التقييم. يجب أن يكون هذا الرأي مدعومًا بالأدلة والحجج المقنعة والمستندة إلى البيانات السوقية المتاحة، ويجب أن يعكس فهمًا عميقًا للعوامل المؤثرة في قيمة العقارات.

أولاً: مفهوم التسوية

• تعريف التسوية: هي عملية تحليل مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها من خلال مقارنة العقار قيد التقييم بعقارات مماثلة، وذلك بهدف التوصل إلى رأي واحد حول قيمة العقار.

• نطاق التسوية:

  • التوفيق بين القيم الناتجة عن العقارات المماثلة المختلفة.
  • التوفيق بين القيم الناتجة عن وحدات المقارنة المختلفة.
  • التوفيق بين القيم الناتجة عن استخدام تقنيات تقييم مختلفة.

• اعتماد التسوية على الحكم والخبرة: لا تعتمد التسوية على المع❓ادلات الرياضية أو المتوسطات البسيطة، بل تعتمد على حكم المثمن❓ وخبرته في تقييم العقارات.

ثانياً: عملية التسوية بالتفصيل

1. مراجعة البيانات والحسابات:

   • فحص دقة❓ جميع الحسابات والتأكد من صحتها.
   • تطبيق تقنيات التقييم بشكل متسق على العقار قيد التقييم والعقارات المماثلة.
   • تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
   • تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة.
   • اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.

2. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة:

   • تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:
     • كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات، أو عندما يتم اشتقاقها من بيانات أكثر تفصيلاً، أو عندما يتم دعمها من قبل مصادر مستقلة متعددة.
     • دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها. تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمة التقنية للمشكلة.
     • مدى الصلة: يؤثر مدى صلة مؤشر القيمة بمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن.❓ يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم. يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

ثالثاً: أسس اختيار القيمة النهائية

• دعم الأدلة: يجب أن يكون اختيار القيمة المصالحة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.
• حكم المثمن: يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل المحدد في اختيار القيمة النهائية.

رابعاً: خطوات إبداء الرأي النهائي بشأن القيمة

1. مراجعة شاملة: مراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم بأكمله.
2. تقييم الموثوقية: تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.
3. جمع البيانات الإضافية: إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليلات إضافية.

خامساً: إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد

• الإشارة إلى حالة التقييم: يحدد المثمن ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” أو “يخضع لتعديل العقار”.
• إدراج العوامل المشروطة: يتم إدراج أي عوامل مشروطة.
• قائمة أساليب التقييم المستخدمة: يتم سرد أي مناهج تقييم مستخدمة.
• التأكيد على غرض التقييم: يتم التأكيد على غرض التقييم.
• إبداء الرأي حول القيمة السوقية: يتم تحديد الرأي حول القيمة السوقية، ويوقع المثمن ويؤرخ تقرير التقييم، ويضمن رقم ترخيص التقييم أو الشهادة الخاصة به.

سادساً: التعبير عن الرأي حول القيمة

• تقدير نقطي (Point Estimate): يتم التعبير عن رأي قيمة العقار المقيم كمبلغ واحد بالدولار.

• نطاق القيمة (Range Value): بديل للتقدير النقطي، وهو رأي المثمن حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.

• التقريب: يجب تقريب آراء القيمة.

سابعاً: مراجعة العمل

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المثمن.

أمثلة عملية:

• مثال 1: بعد إجراء المقارنة البيعية لفيلا سكنية، توصل المثمن إلى ثلاثة مؤشرات قيمة مختلفة: 500,000 دولار، و520,000 دولار، و530,000 دولار. بعد تحليل دقيق للبيانات وتقييم موثوقية كل مؤشر، قرر المثمن أن المؤشر 520,000 دولار هو الأكثر موثوقية لأنه يستند إلى مقارنة بيعية حديثة لعقار مماثل يقع في نفس الحي. لذلك، توصل المثمن إلى رأي نهائي بأن القيمة السوقية للفيلا هي 520,000 دولار.

• مثال 2: بعد إجراء التقييم لعقار تجاري، توصل المثمن إلى مؤشرات قيمة مختلفة باستخدام أسلوب المقارنة البيعية وأسلوب الدخل. بعد مراجعة دقيقة للبيانات وتقييم موثوقية كل مؤشر، قرر المثمن إعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة الناتج عن أسلوب الدخل لأنه يعكس بشكل أفضل قدرة العقار على تحقيق الدخل. لذلك، توصل المثمن إلى رأي نهائي بشأن القيمة يعتمد بشكل أساسي على أسلوب الدخل.

صيغ ومعادلات:

قد يتم استخدام بعض الصيغ في عملية التسوية، مثل حساب المتوسط المرجح (Weighted Average)، ولكن يجب أن يتم استخدامها بحذر وتحت إشراف المثمن الخبير.

• المتوسط المرجح (Weighted Average):

  Value = (Weight1 * Value1) + (Weight2 * Value2) + ... + (WeightN * ValueN)

  حيث:

  • Value = القيمة النهائية المقدرة.
  • Weight1, Weight2, ..., WeightN = الأوزان المخصصة لكل مؤشر قيمة (يجب أن يكون مجموع الأوزان 1).
  • Value1, Value2, ..., ValueN = مؤشرات القيمة المختلفة.

ملحوظة: على الرغم من أن المتوسط المرجح يمكن أن يكون أداة مفيدة، إلا أنه يجب استخدامه بحذر. يجب أن تعكس الأوزان المخصصة لكل مؤشر قيمة حكم المثمن وخبرته، ويجب أن تستند إلى تحليل دقيق للبيانات السوقية المتاحة.

خاتمة:

تعتبر التسوية وإبداء الرأي النهائي بشأن القيمة من المراحل الأكثر أهمية في عملية التقييم العقاري. يجب على المثمن أن يمتلك المهارات اللازمة لتحليل البيانات وتقييم موثوقية المؤشرات القيمية المختلفة، والتوصل إلى رأي نهائي بشأن القيمة مدعوم بالأدلة والحجج المقنعة.