أساليب تقييم المواقع والرياضيات التقييمية

الفصل: أساليب تقييم❓ المواقع والرياضيات التقييمية

مقدمة

يعد تقييم المواقع (Site Valuation) جزءًا أساسيًا من عملية التقييم العقاري الشاملة. يهدف هذا الفصل إلى تقديم نظرة علمية مفصلة حول أساليب تقييم المواقع والرياضيات التقييمية المرتبطة بها، مع التركيز على كيفي❓ة تطبيق هذه الأساليب ضمن سياق أسلوب المقارنة البيعية❓❓ (Sales Comparison Approach). سنستعرض النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، بالإضافة إلى أمثلة عملية وتجارب واقعية.

الأهمية❓ العلمية لتقييم المواقع

يستند تقييم المواقع إلى مبادئ اقتصادية وعقارية راسخة، مثل:
* مبدأ العرض والطلب: يؤثر توافر الأراضي ونوعيتها على أسعارها.
* مبدأ الاستخدام الأمثل: يعكس قيمة الموقع أعلى استخدام ممكن ومستدام قانونًا وقابلاً للتحقق اقتصادياً.
* مبدأ الإحلال: يحدد المستثمرون قيمة الموقع بناءً على مقارنته ببدائل مماثلة في السوق.

أساليب تقييم المواقع

1. أسلوب المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

• المبدأ: يقوم هذا الأسلوب على مقارنة الموقع المراد تقييمه بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في السوق. يعتبر هذا الأسلوب الأكثر شيوعًا وموثوقية لتقييم المواقع، خاصةً عندما تتوفر بيانات كافية عن المبيعات المماثلة.
• العناصر الأساسية للمقارنة:
  1. حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed): يجب التأكد من أن حقوق الملكية المنقولة في المواقع المماثلة مماثلة لحقوق الملكية في الموقع المراد تقييمه (مثل الملكية الكاملة أو حقوق الانتفاع).
  2. شروط التمويل (Financing Terms): يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة❓❓ إذا كانت شروط التمويل غير تقليدية أو تختلف عن شروط التمويل السائدة في السوق.
  3. شروط البيع (Conditions of Sale): يجب استبعاد أو تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة إذا كانت هناك ظروف غير عادية أثرت على السعر (مثل البيع القسري أو العلاقات الشخصية بين البائع والمشتري).
  4. النفقات اللاحقة للبيع (Expenditures Immediately After Sale): يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة إذا كانت هناك نفقات ضرورية يجب على المشتري تحملها مباشرة بعد البيع (مثل تكاليف الهدم أو الإصلاح).
  5. ظروف السوق (Market Conditions Adjustment): يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة إذا كانت هناك تغيرات في ظروف السوق (مثل زيادة أو نقصان الطلب أو التضخم) بين تاريخ البيع وتاريخ التقييم.
  6. الموقع (Location Adjustments): يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة إذا كان هناك اختلافات في الموقع (مثل القرب من المرافق أو المناظر الطبيعية).
  7. الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة إذا كان هناك اختلافات في الخصائص الفيزيائية (مثل المساحة أو الشكل أو التربة).
  8. الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): يجب تعديل أسعار البيع للمواقع المماثلة إذا كان هناك اختلافات في الخصائص الاقتصادية (مثل قوانين البناء أو الضرائب).
• الصيغة الرياضية:
  قيمة الموقع = سعر بيع الموقع المماثل +/- تعديلات (Comparable Sales Price +/- Adjustments)
• مثال عملي:
  لنفترض أن لدينا قطعة أرض نرغب في تقييمها. قمنا بجمع بيانات عن ثلاث قطع أراض مماثلة تم بيعها مؤخرًا:
  • الموقع أ: تم بيعه بسعر 150,000 دولار، مساحته 1000 متر مربع، ويقع في موقع ممتاز.
  • الموقع ب: تم بيعه بسعر 140,000 دولار، مساحته 900 متر مربع، ويقع في موقع جيد.

  • الموقع ج: تم بيعه بسعر 130,000 دولار، مساحته 800 متر مربع، ويقع في موقع متوسط.
    إذا كانت قطعة الأرض المراد تقييمها تقع في موقع جيد ومساحتها 950 متر مربع، فيمكننا إجراء تعديلات على أسعار البيع للمواقع المماثلة لتعكس هذه الاختلافات. على سبيل المثال:

    الموقع	سعر البيع	تعديل الموقع	تعديل المساحة	السعر المعدل
    أ	150,000	-10,000	-5,000	135,000
    ب	140,000	0	0	140,000
    ج	130,000	10,000	15,000	155,000
    المتوسط				143,333

    إذن، القيمة المقدرة لقطعة الأرض هي حوالي 143,333 دولار.

2. أسلوب التخصيص (Allocation Method)

• المبدأ: يقوم هذا الأسلوب على تقدير قيمة الأرض❓ كنسبة مئوية من القيمة الإجمالية للعقار المحسن.
• التطبيق: يستخدم هذا الأسلوب بشكل شائع في تقييم العقارات السكنية، حيث يمكن تحديد النسبة المئوية المناسبة من خلال تحليل مبيعات العقارات المماثلة في المنطقة.
• الصيغة الرياضية:
  قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار * نسبة تخصيص الأرض (Land Value = Total Property Value * Land Allocation Ratio)
• مثال عملي:
  إذا كانت القيمة الإجمالية لمنزل مشابه لمنزلك في نفس الحي تبلغ 200,000 دولار، وكانت نسبة تخصيص الأرض في ذلك الحي عادةً 25٪، فإن قيمة الأرض المقدرة لمنزلك هي 50,000 دولار (200,000 * 0.25).

3. أسلوب الاستخلاص (Extraction Method)

• المبدأ: يقوم هذا الأسلوب على تقدير قيمة الأرض عن طريق خصم قيمة التحسينات (المباني) المستهلكة من القيمة الإجمالية للعقار.
• التطبيق: يستخدم هذا الأسلوب عندما يكون من الصعب العثور على مبيعات مماثلة للأراضي غير المطورة.
• الصيغة الرياضية:
  قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار - قيمة التحسينات المستهلكة (Land Value = Total Property Value - Depreciated Improvement Value)
• مثال عملي:
  إذا كانت القيمة الإجمالية لمنزل مشابه لمنزلك في نفس الحي تبلغ 200,000 دولار، وقيمة التحسينات المستهلكة (بسبب التقادم أو التدهور) تقدر بـ 50,000 دولار، فإن قيمة الأرض المقدرة لمنزلك هي 150,000 دولار (200,000 - 50,000).

4. أسلوب التطوير (Development Method)

• المبدأ: يقوم هذا الأسلوب على تقدير قيمة الأرض بناءً على القيمة المتوقعة للمشروع بعد التطوير، مع خصم تكاليف التطوير والأرباح المعقولة للمطور.
• التطبيق: يستخدم هذا الأسلوب في تقييم الأراضي التي تهدف إلى التطوير، مثل الأراضي السكنية أو التجارية.
• الصيغة الرياضية:
  قيمة الأرض = القيمة المتوقعة بعد التطوير - تكاليف التطوير - أرباح المطور (Land Value = Expected Value After Development - Development Costs - Developer Profit)
• مثال عملي:
  إذا كانت القيمة المتوقعة لمشروع سكني بعد التطوير تقدر بـ 1,000,000 دولار، وكانت تكاليف التطوير (بما في ذلك تكاليف البناء والتسويق والرسوم) تقدر بـ 700,000 دولار، وكان ربح المطور المتوقع هو 100,000 دولار، فإن قيمة الأرض المقدرة هي 200,000 دولار (1,000,000 - 700,000 - 100,000).

5. أسلوب الدخل المتبقي (Land Residual Method)

• المبدأ: يقوم هذا الأسلوب على تخصيص جزء من صافي الدخل التشغيلي للعقار (Net Operating Income - NOI) للمباني، وتخصيص الباقي للأرض. ثم يتم رسملة الدخل المتبقي للأرض لتحديد قيمتها.
• التطبيق: يستخدم هذا الأسلوب في تقييم الأراضي التجارية التي تولد دخلًا.
• الصيغة الرياضية:
  قيمة الأرض = (صافي الدخل التشغيلي - دخل المباني) / معدل الرسملة للأرض (Land Value = (NOI - Building Income) / Land Capitalization Rate)
  حيث أن:
  • دخل المباني = قيمة المباني * معدل الرسملة للمباني
• مثال عملي:
  إذا كان صافي الدخل التشغيلي لعقار تجاري هو 80,000 دولار، وقيمة المباني تقدر بـ 500,000 دولار، ومعدل الرسملة للمباني هو 10٪، ومعدل الرسملة للأرض هو 8٪، فإن قيمة الأرض المقدرة هي:
  • دخل المباني = 500,000 * 0.10 = 50,000 دولار
  • قيمة الأرض = (80,000 - 50,000) / 0.08 = 375,000 دولار

6. أسلوب رسملة الإيجار الأرضي (Ground Rent Capitalization Method)

• المبدأ: يقوم هذا الأسلوب على رسملة الإيجار السنوي للأرض لتحديد قيمتها.
• التطبيق: يستخدم هذا الأسلوب في تقييم الأراضي المؤجرة بموجب عقود إيجار أرضي طويلة الأجل.
• الصيغة الرياضية:
  قيمة الأرض = الإيجار السنوي للأرض / معدل الرسملة (Land Value = Annual Ground Rent / Capitalization Rate)
• مثال عملي:
  إذا كان الإيجار السنوي للأرض بموجب عقد إيجار طويل الأجل هو 10,000 دولار، ومعدل الرسملة المناسب هو 8٪، فإن قيمة الأرض المقدرة هي 125,000 دولار (10,000 / 0.08).

7. جداول العمق (Depth Tables)

• المبدأ: يعتمد هذا الأسلوب على مفهوم أن قيمة الجزء الأمامي من الأرض❓❓ أكبر من قيمة الجزء الخلفي.
• التطبيق: تستخدم جداول العمق لتقدير قيمة أجزاء مختلفة من قطعة الأرض بناءً على عمقها. أحد الأمثلة الشائعة هو طريقة “4-3-2-1” حيث يمثل الربع الأول من الأرض 40٪ من القيمة، والربع الثاني 30٪، والربع الثالث 20٪، والربع الأخير 10٪.
• مثال عملي:
  إذا كانت قطعة أرض قيمتها 100,000 دولار، فإن الجزء الأمامي منها (الربع الأول) يمثل 40,000 دولار، والجزء الثاني 30,000 دولار، وهكذا.

الرياضيات التقييمية

تتطلب أساليب تقييم المواقع استخدام العديد من الصيغ والمعادلات الرياضية. إليك بعض الأمثلة:
* حساب المساحات: حساب مساحة الأراضي ذات الأشكال المختلفة (مربعة، مستطيلة، مثلثية، دائرية).
* حساب النسب المئوية: حساب النسب المئوية المستخدمة في أسلوب التخصيص وتعديل أسعار البيع.
* الرسملة: تحويل الدخل إلى قيمة باستخدام معدلات الرسملة.
* الخصم: حساب القيمة الحالية للدخل المستقبلي باستخدام معدلات الخصم.

• مثال على حساب القيمة الحالية (Present Value - PV):
  PV = FV / (1 + r)^n
  حيث أن:
  • FV = القيمة المستقبلية (Future Value)
  • r = معدل الخصم❓❓ (Discount Rate)
  • n = عدد السنوات (Number of Years)
    إذا كنت تتوقع الحصول على 1,000 دولار بعد 5 سنوات، وكان معدل الخصم 10٪، فإن القيمة الحالية لهذا المبلغ هي:
    PV = 1000 / (1 + 0.10)^5 = 620.92 دولار

الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

تشير الأبحاث الحديثة إلى أهمية استخدام نماذج التقييم العقاري المتقدمة التي تعتمد على البيانات الضخمة والذكاء الاصطناعي لتحسين دقة تقييم المواقع. هذه النماذج قادرة على تحليل كميات كبيرة من البيانات (مثل بيانات المبيعات، والبيانات الديموغرافية، والبيانات الجغرافية) لتحديد العوامل التي تؤثر على قيمة المواقع بدقة أكبر.

الخلاصة

يعتبر تقييم المواقع عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للمبادئ الاقتصادية والعقارية، بالإضافة إلى مهارات رياضية قوية. من خلال تطبيق الأساليب التي تم استعراضها في هذا الفصل، يمكن للمقيمين العقاريين الوصول إلى تقييمات دقيقة وموثوقة للمواقع، مما يساهم في اتخاذ قرارات مستنيرة في مجال العقارات.

أتمنى أن يكون هذا الفصل قد قدم لك فهمًا شاملاً لأساليب تقييم المواقع والرياضيات التقييمية المرتبطة بها.