التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل: التسوية❓❓ وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

مقدمة

في ختام عملية التقييم العقاري، بعد تطبيق طرق تقدير التكاليف المختلفة (طريقة الوحدة في مكانها، طريقة المسح الكمي، وغيرها) وتحليل الإهلاك، يأتي دور التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة. هذه المرحلة حاسمة لأنها تتطلب من المثمن مراجعة جميع البيانات والتحليلات والوصول إلى تقدير واحد للقيمة يعكس بدقة قيمة العقار. يتضمن هذا الفصل شرحًا تفصيليًا لعملية التسوية، مع التركيز على أهمية الحكم المهني للمثمن❓❓ وخبرته، وتحديد العوامل التي تؤثر على مصداقية مؤشرات القيمة المختلفة.

1. تعريف التسوية وأهميتها

• التسوية (Reconciliation): هي عملية تحليل مؤشرين أو أكثر للقيمة، تم الحصول عليهما من خلال طرق مختلفة (مثل طريقة مقارنة المبيعات، طريقة التكلفة، طريقة الدخل)، للوصول إلى رأي واحد بالقيمة. ويمكن الإشارة إلى التسوية على أنها الخطوة التي يصل فيها المثمن إلى رأي حول القيمة.
• أهمية التسوية:
  • ضمان الدقة والموثوقية في تقدير القيمة.
  • التعامل مع التباينات بين مؤشرات القيمة المختلفة.
  • توفير أساس منطقي وشفاف للرأي النهائي حول القيمة.
  • تعزيز ثقة العملاء وأصحاب المصلحة في عملية التقييم.

2. مبادئ التسوية

• عدم استخدام المتوسطات الرياضية: التسوية ليست مجرد حساب متوسط مؤشرات القيمة المختلفة. الحكم المهني للمثمن هو العامل المحدد، مع مراعاة نقاط القوة والضعف لكل مؤشر.
• مراجعة البيانات والتحليلات: يجب على المثمن مراجعة جميع البيانات والحسابات والتحليلات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة، وتصحيح أي أخطاء.
• تطبيق متسق لأساليب التقييم: يجب تطبيق أساليب التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة.
• تقييم مصداقية مؤشرات القيمة: يجب على المثمن تقييم مصداقية كل مؤشر للقيمة، مع مراعاة كمية البيانات❓ ودقتها وأهميتها.
• تحليل البيانات ذات الصلة: يجب تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة بموضوع التقييم.
• اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط المهمة: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم، مع مراعاة الغرض من التقييم وتعريف القيمة المستخدم.

3. عوامل تحديد مصداقية مؤشرات القيمة

تعتمد مصداقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

• كمية البيانات (Amount of Data): مؤشرات القيمة تعتبر أكثر موثوقية عندما:
  1. تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
  2. مستمدة من بيانات أكثر تفصيلاً.
  3. مدعومة بعدة مصادر مستقلة.
• دقة البيانات (Accuracy of Data): تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة الأسلوب المستخدم لاشتقاق المؤشر من البيانات.
  1. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.
  2. تعتمد دقة أسلوب التقييم على مدى ملاءمة الأسلوب للمشكلة.
• أهمية البيانات (Relevance of Data): تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن.
  1. يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
  2. يجب أن يكون أسلوب التقييم المستخدم لاشتقاق المؤشر مناسبًا.

4. أمثلة وتطبيقات عملية

مثال 1: التسوية بين طريقة مقارنة المبيعات وطريقة التكلفة

لنفترض أن المثمن قام بتقييم عقار سكني باستخدام طريقتي مقارنة المبيعات والتكلفة، وحصل على النتائج التالية:

• طريقة مقارنة المبيعات: 500,000 دولار
• طريقة التكلفة: 480,000 دولار

في عملية التسوية، يجب على المثمن مراعاة العوامل التالية:

• في طريقة مقارنة المبيعات: عدد العقارات المماثلة المستخدمة، ومدى تشابهها مع العقار موضوع التقييم، وجودة البيانات المستخدمة في التعديلات.
• في طريقة التكلفة: دقة تقدير التكاليف، ومعدلات الإهلاك المستخدمة، وجودة تقدير قيمة الأرض.

بناءً على هذه العوامل، قد يقرر المثمن إعطاء وزن أكبر لطريقة مقارنة المبيعات إذا كانت البيانات المستندة إليها أكثر موثوقية، ويصل إلى رأي نهائي بالقيمة قدره 495,000 دولار.

مثال 2: التسوية في طريقة مقارنة المبيعات

إذا قام المثمن بتقييم عقار باستخدام طريقة مقارنة المبيعات، واختار ثلاث عقارات مماثلة، وحصل على القيم المعدلة التالية:

• العقار المماثل 1: 510,000 دولار
• العقار المماثل 2: 490,000 دولار
• العقار المماثل 3❓❓: 500,000 دولار

في عملية التسوية، يجب على المثمن مراعاة مدى تشابه كل عقار مماثل مع العقار موضوع التقييم، وجودة البيانات المستخدمة في التعديلات. إذا كان العقار المماثل 3 هو الأكثر تشابهًا مع العقار موضوع التقييم، فقد يقرر المثمن إعطاءه وزنًا أكبر ويصل إلى رأي نهائي بالقيمة قدره 502,000 دولار.

5. الصيغ الرياضية والمعادلات

على الرغم من أن التسوية تعتمد بشكل كبير على الحكم المهني، إلا أن بعض الصيغ الرياضية يمكن أن تساعد في تحليل البيانات:

• النسب المئوية للتعديلات (Percentage Adjustments): تستخدم في طريقة مقارنة المبيعات لحساب التعديلات بناءً على اختلافات معينة بين العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة.

  • التعديل (%) = (قيمة الفرق / سعر البيع للعقار المماثل) * 100

• حساب المتوسط المرجح (Weighted Average): يمكن استخدامه لإعطاء وزن أكبر لبعض مؤشرات القيمة بناءً على مصداقيتها:

  • القيمة المرجحة = (القيمة 1 * الوزن 1) + (القيمة 2 * الوزن 2) + ... + (القيمة ن * الوزن ن)

  • حيث: الوزن 1 + الوزن 2 + ... + الوزن ن = 1

ملاحظة: هذه الصيغ لا تحل محل الحكم المهني، بل توفر أدوات إضافية لتحليل البيانات.

6. إبداء الرأي النهائي حول القيمة

• الرأي النهائي حول القيمة (Final Opinion of Value): هو تقدير المثمن للقيمة الحقيقية للعقار، بناءً على جميع البيانات والتحليلات والاعتبارات التي تم ذكرها سابقًا.
• طرق التعبير عن الرأي النهائي حول القيمة:
  • تقدير نقطة❓ (Point Estimate): يتم التعبير عن القيمة كرقم واحد، مثل “500,000 دولار”.
  • نطاق القيمة (Range Value): يتم التعبير عن القيمة كنطاق، مثل “بين 490,000 دولار و 510,000 دولار”.
• تقريب القيم: يجب تقريب القيم للتعبير عن مستوى الدقة المناسب.
• دعم الرأي النهائي بالأدلة: يجب أن يكون الرأي النهائي حول القيمة مدعومًا بالأدلة الموجودة في❓❓ تقرير التقييم.

7. إكمال تقرير التقييم

• قسم التسوية (Reconciliation Section): يجب على المثمن إكمال قسم التسوية في تقرير التقييم الموحد للرهن العقاري (Uniform Residential Appraisal Report - URAR)، مع ذكر ما إذا كان التقييم “كما هو” (as is) أو يخضع لتعديلات.
• تضمين الشروط: يجب ذكر أي شروط أو افتراضات استثنائية.
• ذكر أساليب التقييم المستخدمة: يجب ذكر جميع أساليب التقييم التي تم استخدامها.
• تأكيد الغرض من التقييم: يجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
• تضمين ترخيص المثمن: يجب تضمين رقم ترخيص المثمن وتوقيعه وتاريخ التقرير.

8. مراجعة العمل

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المتخصص في التقييم. يجب أن يكون تقرير التقييم واضحًا ومنطقيًا ومدعومًا بالأدلة.

9. خاتمة

تعتبر التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة من أهم مراحل عملية التقييم العقاري. تتطلب هذه المرحلة من المثمن استخدام حكمه المهني وخبرته لتقييم مصداقية مؤشرات القيمة المختلفة والوصول إلى تقدير واحد للقيمة يعكس بدقة قيمة العقار. من خلال اتباع المبادئ المذكورة في هذا الفصل، يمكن للمثمنين ضمان الدقة والموثوقية في تقييماتهم وتعزيز ثقة العملاء وأصحاب المصلحة في عملية التقييم.