التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

مقدمة

في هذه الدورة التدريبية “إتقان تقدير التكاليف في التقييم العقاري”، يمثل فصل “التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة” تتويجًا للجهود المبذولة في جمع البيانات وتحليلها. يشير هذا الفصل إلى المرحلة التي يقوم فيها المقيم بدمج المؤشرات المختلفة للقيمة التي تم التوصل إليها من خلال طرق التقييم المختلفة (التكلفة، والمقارنة البيعية، والدخل) في رأي واحد نهائي بالقيمة. هذه المرحلة ليست مجرد عملية حسابية بسيطة، بل هي عملية فكرية تعتمد على خبرة المقيم وحكمه المهني. الهدف هو الوصول إلى تقدير قيمة عقارية مدعوم بالأدلة وموثوق به، ويمكن الدفاع عنه في حال التدقيق.

1. أهمية التسوية في التقييم العقاري

التسوية (Reconciliation) هي العملية التي يتم من خلالها تحليل وتقييم المؤشرات المختلفة للقيمة التي تم الحصول عليها، بهدف الوصول إلى رأي واحد ومحدد في القيمة. تعتبر التسوية خطوة حاسمة في عملية التقييم لعدة أسباب:

1. التعامل مع الاختلافات: في معظم الحالات، لن تتطابق نتائج طرق التقييم المختلفة تمامًا. التسوية تساعد على فهم أسباب هذه الاختلافات وتحديد المؤشر الأكثر موثوقية.
2. تعزيز الموثوقية: من خلال تحليل المؤشرات المختلفة، يتمكن المقيم من تحديد أوجه القوة والضعف في كل طريقة، وبالتالي الوصول إلى تقدير قيمة أكثر دقة وموثوقية.
3. تلبية متطلبات USPAP: تعتبر التسوية جزءًا أساسيًا من متطلبات الممارسة المهنية الموحدة للتقييم العقاري (USPAP)، والتي تشدد على ضرورة أن يكون التقييم مدعومًا بالأدلة ومبررًا بشكل منطقي.

2. مبادئ التسوية الأساسية

تعتمد عملية التسوية على عدد من المبادئ الأساسية:

1. عدم استخدام المتوسط الحسابي: لا ينبغي استخدام المتوسط الحسابي البسيط للمؤشرات المختلفة. يجب أن يعكس الرأي النهائي في القيمة وزنًا مختلفًا للمؤشرات، بناءً على موثوقيتها وأهميتها.
2. الاعتماد على الحكم المهني: يعتبر حكم المقيم وخبرته العامل الحاسم في عملية التسوية. يجب أن يكون المقيم قادرًا على تقييم جودة البيانات وتحليلها❓❓ بشكل نقدي، واتخاذ القرارات المناسبة بناءً على الأدلة المتاحة.
3. دعم الرأي بالأدلة: يجب أن يكون الرأي النهائي في القيمة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون المقيم قادرًا على شرح الأسباب التي أدت إلى اختيار قيمة معينة، وتبرير الوزن الذي تم إعطاؤه لكل مؤشر.

3. خطوات عملية التسوية

تتضمن عملية التسوية عادةً الخطوات التالية:

1. مراجعة البيانات والحسابات: يجب التأكد من دقة جميع الحسابات والبيانات المستخدمة في التقييم. يجب تصحيح أي أخطاء يتم اكتشافها.
2. تقييم موثوقية المؤشرات: يجب تقييم موثوقية كل مؤشر للقيمة، بناءً على العوامل التالية:
   • كمية البيانات❓: كلما زادت كمية البيانات المستخدمة في التقييم، زادت موثوقية المؤشر. على سبيل المثال، المؤشر المستند إلى عدد كبير من الصفقات المقارنة يعتبر أكثر موثوقية من المؤشر المستند إلى عدد قليل من الصفقات.
   • دقة البيانات: كلما زادت دقة البيانات المستخدمة في التقييم، زادت موثوقية المؤشر. على سبيل المثال، المؤشر المستند إلى بيانات تم التحقق منها بشكل مستقل يعتبر أكثر موثوقية من المؤشر المستند إلى بيانات غير مؤكدة.
   • الأهمية: كلما كانت طريقة التقييم أكثر ملاءمة للظروف الخاصة بالعقار، زادت موثوقية المؤشر. على سبيل المثال، طريقة المقارنة البيعية تعتبر أكثر ملاءمة لتقييم المنازل السكنية من طريقة الدخل.
3. إعادة تقييم أساليب التقييم: يجب على المقيم التأكد من أن أساليب التقييم المختلفة قد تم تطبيقها باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى الخصائص المماثلة.
4. جمع بيانات إضافية (إذا لزم الأمر): في بعض الحالات، قد يكون من الضروري جمع بيانات إضافية لتعزيز موثوقية التقييم. على سبيل المثال، قد يكون من الضروري إجراء مسح إضافي للسوق لتحديد الصفقات المقارنة المناسبة.
5. تحديد الوزن النسبي للمؤشرات: يجب تحديد الوزن النسبي الذي سيتم إعطاؤه لكل مؤشر من مؤشرات القيمة. يجب أن يعكس هذا الوزن موثوقية المؤشر وأهميته.
6. تحديد الرأي النهائي في القيمة: بناءً على تحليل المؤشرات المختلفة والوزن النسبي لكل منها، يجب تحديد الرأي النهائي في القيمة. يجب أن يكون هذا الرأي مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.

4. عوامل تؤثر على موثوقية مؤشرات القيمة

تتأثر موثوقية مؤشرات القيمة بعدة عوامل:

1. كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى:
   • حجم عينة إحصائية أكبر: كلما زاد عدد البيانات المستخدمة، كانت النتائج أكثر تمثيلاً للسوق.
   • بيانات أكثر تفصيلاً: التفاصيل الدقيقة تساهم في فهم أعمق للعوامل المؤثرة في القيمة.
   • مصادر مستقلة متعددة: التأكد من صحة البيانات من خلال مصادر مختلفة يزيد من الثقة في النتائج.
2. دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
   • التحقق من صحة البيانات: يجب التأكد من أن البيانات المستخدمة دقيقة وموثوقة.
   • دقة طريقة التقييم: يجب التأكد من أن طريقة التقييم المستخدمة مناسبة للعقار ولظروف السوق.
3. أهمية مؤشر القيمة❓❓: تتأثر أهمية مؤشر القيمة بـ:
   • اتساق المؤشر مع شروط التقييم: يجب أن يكون المؤشر متسقًا مع الغرض من التقييم والتعريف المحدد للقيمة.
   • ملاءمة أسلوب التقييم: يجب أن يكون أسلوب التقييم المستخدم مناسبًا لنوع العقار والسوق.
   • توقيت البيانات: يجب أن تكون البيانات حديثة قدر الإمكان لتعكس الظروف السوقية الحالية.

5. أمثلة تطبيقية

• مثال 1: تم تقييم منزل سكني باستخدام طريقتي المقارنة البيعية والتكلفة. أشارت طريقة المقارنة البيعية إلى قيمة 300,000 دولار، بينما أشارت طريقة التكلفة إلى قيمة 280,000 دولار. بعد تحليل البيانات، تبين أن طريقة المقارنة البيعية تستند إلى عدد أكبر من الصفقات المقارنة، وأن البيانات المستخدمة تم التحقق منها بشكل مستقل. بناءً على ذلك، قرر المقيم إعطاء وزن أكبر لطريقة المقارنة البيعية، وتقدير القيمة النهائية بـ 295,000 دولار.
• مثال 2: تم تقييم مبنى تجاري باستخدام طرق المقارنة البيعية والدخل. أشارت طريقة المقارنة البيعية إلى قيمة 500,000 دولار، بينما أشارت طريقة الدخل إلى قيمة 600,000 دولار. بعد تحليل البيانات، تبين أن طريقة الدخل تستند إلى بيانات دقيقة وموثوقة للإيجارات والمصروفات، وأن المبنى يحقق دخلًا ثابتًا. بناءً على ذلك، قرر المقيم إعطاء وزن أكبر لطريقة الدخل، وتقدير القيمة النهائية بـ 580,000 دولار.

6. الرأي النهائي في القيمة

يجب التعبير عن الرأي النهائي في القيمة بطريقة واضحة وموجزة. عادةً ما يتم التعبير عن القيمة كرقم واحد❓❓ (Point Estimate)، مثل “القيمة السوقية هي 300,000 دولار”. في بعض الحالات، قد يكون من المناسب التعبير عن القيمة كنطاق (Range Value)، مثل “القيمة السوقية تتراوح بين 290,000 دولار و 310,000 دولار”. يجب تدوير قيم التقييم إلى أقرب قيمة معقولة.

7. التقرير

في قسم التسوية في تقرير التقييم (Uniform Residential Appraisal Report - URAR)، يجب على المقيم:

• تحديد طرق التقييم التي تم استخدامها.
• شرح الأسباب التي أدت إلى اختيار طرق التقييم هذه.
• توضيح الوزن الذي تم إعطاؤه لكل طريقة.
• تبرير الرأي النهائي في القيمة.
• تحديد ما إذا كان التقييم “كما هو” (as is) أو “يخضع لشروط” (subject to conditions).

8. ضمان فهم التقرير من قبل غير المتخصصين

يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المتخصص في التقييم. يجب استخدام لغة واضحة وموجزة، وتجنب المصطلحات الفنية المعقدة. يجب تقديم الأدلة بشكل منطقي ومنظم، بحيث يتمكن القارئ من فهم الأسباب التي أدت إلى الرأي النهائي في القيمة.

9. خلاصة

تمثل عملية التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة جوهر عملية التقييم العقاري. من خلال تطبيق المبادئ العلمية والاستعانة بالخبرة المهنية، يتمكن المقيم من الوصول إلى تقدير قيمة عقارية دقيق وموثوق به، يلبي احتياجات العملاء ويساهم في سلامة السوق العقاري.