عملية التقييم: تطبيق طرق التقييم الثلاثة

الفصل: عملية التقييم: تطبيق طرق التقييم الثلاثة

مقدمة

يعد فهم عملية التقييم العقاري❓❓ أمرًا بالغ الأهمية في مجال الإنشاءات السكنية. في هذا الفصل، سنتعمق في تطبيق طرق التقييم الثلاثة الأساسية - طريقة التكلفة، وطريقة مقارنة المبيعات، وطريقة الدخل - مع التركيز على الجوانب العلمية والمفاهيم الدقيقة ذات الصلة. سيتم ربط هذه الطرق بوصف الدورة التدريبية “أساسيات البناء: فهم الإنشاءات السكنية” وهدفها المتمثل في تزويد المشاركين بالمعرفة اللازمة لتقييم جودة المبنى واتخاذ قرارات مستنيرة.

1. الأساس النظري لعملية التقييم

التقييم العقاري هو عملية تقدير قيمة عقار معين بناءً على مجموعة متنوعة من العوامل. يعتبر التقييم علمًا وفنًا في آن واحد، حيث يعتمد على بيانات السوق وتحليلها الإحصائي، بالإضافة إلى الخبرة والحكم الشخصي للمثمن.

• مبادئ التقييم الأساسية:
  • مبدأ العرض والطلب: يؤثر التوازن بين العرض المتاح للعقارات والطلب عليها بشكل كبير على قيمتها.
  • مبدأ الاستبدال: لا يدفع المشتري الذكي أكثر مما يدفعه للحصول على بديل مماثل.
  • مبدأ المنفعة: تعتمد قيمة العقار على الفائدة التي يجنيها منه المالك أو المستثمر.
  • مبدأ التوقع: تعتمد قيمة العقار على الفوائد المستقبلية المتوقعة من امتلاكه.

2. طريقة التكلفة (Cost Approach)

تعتمد طريقة التكلفة على تقدير تكلفة إنشاء مبنى جديد مماثل للعقار محل التقييم، ثم خصم قيمة الاستهلاك. وتستخدم هذه الطريقة بشكل خاص لتقييم العقارات الحديثة أو المتخصصة التي لا تتوفر لها مقارنات مبيعات كافية.

2.1. المبدأ العلمي وراء طريقة التكلفة

تفترض طريقة التكلفة أن قيمة العقار لا تتجاوز تكلفة الحصول على بديل مماثل.

2.2. خطوات تطبيق طريقة التكلفة

1. تقدير قيمة الأرض (Site Valuation): تتطلب هذه الخطوة تقدير قيمة الأرض الخالية كما لو كانت جاهزة للبناء. ويتم ذلك باستخدام طريقة مقارنة المبيعات بشكل أساسي (سيتم شرحها لاحقًا).
2. تقدير تكلفة الإنشاء الجديدة (Cost New): يتم تحديد تكلفة إنشاء مبنى جديد مماثل للعقار محل التقييم، مع الأخذ في الاعتبار المواد والعمالة والمعدات والتصاريح والتكاليف الأخرى. يمكن استخدام مصادر مثل:
   • كتب التكلفة: مثل RSMeans Cost Data أو Marshall & Swift Valuation Service، والتي توفر تقديرات تفصيلية لتكاليف البناء.
   • مقاولين بناء محليين: للحصول على عروض أسعار واقعية.
3. تقدير الاستهلاك (Depreciation): يتم تقدير الاستهلاك التراكمي للعقار بسبب:
   • الاستهلاك المادي (Physical Deterioration): ناتج عن التلف الطبيعي للمبنى.
   • الاستهلاك الوظيفي (Functional Obsolescence): ناتج عن عيوب في التصميم أو عدم مواكبة المبنى للمعايير الحديثة.
   • الاستهلاك الخارجي (External Obsolescence): ناتج عن عوامل خارج نطاق العقار تؤثر سلبًا على قيمته (مثل التلوث أو الازدحام).

   • معادلة الاستهلاك:

     Depreciation = Physical Deterioration + Functional Obsolescence + External Obsolescence
     4. حساب القيمة❓ (Value Calculation): يتم حساب القيمة التقديرية للعقار باستخدام المعادلة التالية:

     Property Value = Site Value + Cost New - Depreciation

2.3. مثال تطبيقي

لنفترض أننا نقوم بتقييم منزل سكني:

• قيمة الأرض المقدرة: 100,000 دولار.
• تكلفة الإنشاء الجديدة المقدرة: 300,000 دولار.
• الاستهلاك المقدر: 50,000 دولار.
• القيمة المقدرة للعقار (باستخدام طريقة التكلفة): 100,000 + 300,000 - 50,000 = 350,000 دولار.

3. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach)

تعتمد طريقة مقارنة المبيعات على تحليل أسعار بيع العقارات المماثلة (Comparables) في السوق. تعد هذه الطريقة الأكثر استخدامًا في تقييم العقارات السكنية، حيث تعكس بشكل مباشر اتجاهات السوق وتفضيلات المشترين.

3.1. المبدأ العلمي وراء طريقة مقارنة المبيعات

تستند هذه الطريقة إلى مبدأ الاستبدال، والذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر مما يدفعه للحصول على عقار مماثل في السوق.

3.2. خطوات تطبيق طريقة مقارنة المبيعات

1. تحديد العقارات المشابهة (Comparables): يجب أن تكون العقارات المشابهة متشابهة قدر الإمكان للعقار محل التقييم من حيث الموقع❓ والحجم والتصميم والعمر والحالة.
2. جمع بيانات المبيعات: يتم جمع بيانات تفصيلية حول أسعار بيع العقارات المشابهة وتواريخ البيع وشروط التمويل وأي عوامل أخرى قد تؤثر على القيمة.
3. إجراء تعديلات (Adjustments): يتم تعديل أسعار بيع العقارات المشابهة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار محل التقييم. قد تشمل التعديلات:
   • الموقع (Location): قد تختلف قيمة العقارات باختلاف موقعها في الحي أو المدينة.
   • تاريخ البيع (Date of Sale): قد تتغير أسعار العقارات بمرور الوقت بسبب التغيرات في ظروف السوق.
   • الحجم والمساحة (Size and Area): عادة ما ترتبط قيمة العقار بحجمه ومساحته.
   • عدد الغرف والحمامات (Number of Rooms and Bathrooms): تؤثر هذه العوامل على القيمة، خاصة في سوق العقارات السكنية.
   • حالة العقار (Condition): تتأثر القيمة بحالة العقار ومستوى التشطيبات والتحديثات.
   • التمويل (Financing): قد تؤثر شروط التمويل على سعر البيع (على سبيل المثال، إذا كان البائع يقدم تمويلًا ميسرًا).
   • شروط البيع (Conditions of Sale): يجب أن تكون شروط البيع عادلة وغير قسرية.
4. تحليل البيانات وتحديد القيمة (Data Analysis and Value Determination): بعد إجراء التعديلات، يتم تحليل البيانات المجمعة وتحديد متوسط أو نطاق القيم للعقارات المشابهة، ثم يتم استخدامه لتقدير قيمة العقار محل التقييم.

3.3. الصيغة الرياضية لطريقة مقارنة المبيعات

يمكن تلخيص طريقة مقارنة المبيعات بالصيغة التالية:

Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

3.4. مثال تطبيقي

لنفترض أننا نقوم بتقييم منزل سكني ولدينا ثلاث مقارنات مبيعات:

بناءً على هذا التحليل، يمكن تقدير قيمة العقار محل التقييم بمبلغ يتراوح بين 390,000 و 407,000 دولار، أو قيمة متوسطة تبلغ حوالي 400,000 دولار.

4. طريقة الدخل (Income Approach)

تعتمد طريقة الدخل على تقدير الدخل المستقبلي المتوقع من العقار، ثم تحويل هذا الدخل إلى قيمة حالية. تستخدم هذه الطريقة بشكل أساسي لتقييم العقارات التجارية والاستثمارية التي تدر دخلًا.

4.1. المبدأ العلمي وراء طريقة الدخل

تستند هذه الطريقة إلى مبدأ التوقع، والذي ينص على أن قيمة العقار تعتمد على الفوائد المستقبلية المتوقعة من امتلاكه.

4.2. خطوات تطبيق طريقة الدخل

1. تقدير الدخل التشغيلي الصافي (Net Operating Income - NOI): يتم تقدير الدخل التشغيلي الصافي المتوقع من العقار، والذي يمثل الإيرادات مطروحًا منها المصروفات التشغيلية (باستثناء مصروفات الفوائد والإهلاك).

    ```
    NOI = Gross Income - Operating Expenses
    ```
   

   2. تحديد معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate): يتم تحديد معدل الرسملة المناسب من خلال تحليل أسعار بيع العقارات المماثلة في السوق ومعدلات الدخل الخاصة بها.

      Cap Rate = NOI / Sales Price
      3. حساب القيمة (Value Calculation): يتم حساب القيمة التقديرية للعقار باستخدام المعادلة التالية:

      Property Value = NOI / Cap Rate

4.3. طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM)

تستخدم هذه الطريقة لتقييم العقارات السكنية التي تدر إيجارًا، وهي أسهل من طريقة الدخل التشغيلي الصافي.

1. تحديد مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM): يتم تحديد GRM من خلال تحليل أسعار بيع العقارات المماثلة في السوق وإيجاراتها الإجمالية.

    ```
    GRM = Sales Price / Gross Annual Rent
    ```
   

   2. حساب القيمة (Value Calculation): يتم حساب القيمة التقديرية للعقار باستخدام المعادلة التالية:

      Property Value = Gross Annual Rent x GRM

4.4. مثال تطبيقي

لنفترض أننا نقوم بتقييم مبنى سكني مؤجر:

• الدخل التشغيلي الصافي المقدر: 80,000 دولار سنويًا.
• معدل الرسملة المناسب: 8٪.
• القيمة المقدرة للعقار (باستخدام طريقة الدخل): 80,000 / 0.08 = 1,000,000 دولار.

5. المطابقة (Reconciliation)

بعد تطبيق طرق التقييم الثلاثة، يجب على المثمن إجراء عملية مطابقة لدمج النتائج المختلفة والوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

5.1. عملية المطابقة

• تحليل الموثوقية: يتم تقييم موثوقية كل طريقة من طرق التقييم بناءً على جودة البيانات المستخدمة ومدى ملاءمتها للعقار محل التقييم.
• تحديد الأهمية النسبية: يتم تحديد الأهمية النسبية لكل طريقة بناءً على موثوقيتها ومدى ملاءمتها لخصائص العقار والسوق.
• تحديد القيمة النهائية❓❓: يتم تحديد القيمة النهائية بناءً على تحليل متوازن للنتائج المختلفة والأهمية النسبية لكل طريقة.

5.2. لا يوجد متوسط بسيط

من المهم التأكيد على أن عملية المطابقة لا تعني مجرد حساب متوسط بسيط للنتائج المختلفة. بل يجب على المثمن استخدام خبرته وحكمه الشخصي لتقييم البيانات وتحديد القيمة النهائية.

6. الاعتبارات الإضافية

• أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use): يجب تحديد أعلى وأفضل استخدام للعقار، حيث يؤثر ذلك بشكل كبير على قيمته.
• ظروف السوق (Market Conditions): يجب مراعاة ظروف السوق الحالية والمستقبلية، حيث تؤثر على أسعار العقارات ومعدلات الإيجار.
• اللوائح والقيود (Regulations and Restrictions): يجب مراعاة أي لوائح أو قيود قد تؤثر على استخدام العقار أو قيمته.

خاتمة

يعد تطبيق طرق التقييم الثلاثة عملية معقدة تتطلب خبرة وحكمًا شخصيًا. من خلال فهم المبادئ العلمية الأساسية والخطوات العملية لكل طريقة، يمكن للمثمنين تقدير قيمة العقارات بدقة وموثوقية. يساهم ذلك في اتخاذ قرارات مستنيرة في مشاريع العقارات والبناء، ويعزز المعرفة اللازمة لتقييم جودة المبنى في سياق الإنشاءات السكنية.