عملية التقييم: مناهج التقييم

الفصل [X]: عملية التقييم: مناهج التقييم

مقدمة

في سياق دورة “أنماط العمارة وتصميم المنازل: دليل شامل”، يلعب فهم عملية التقييم دورًا حيويًا في تحديد قيمة العقارات، وفهم تأثير الأنماط المعمارية عليها. يهدف هذا الفصل إلى تقديم تحليل علمي معمق لمناهج التقييم المختلفة، مع التركيز على النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، والتطبيقات العملية، والصيغ الرياضية المستخدمة في هذه العملية.

1. الحاجة إلى تقييم منفصل للموقع

غالبًا ما يتطلب تقييم العقارات تقدير قيمة الأرض (الموقع) بشكل منفصل عن قيمة التحسينات (المباني). هذه الحاجة تنشأ لعدة أسباب:

• استخدام طرق تقييم محددة: تتطلب بعض طرق التقييم، مثل طريقة التكلفة وطريقة الدخل المتبقي للمبنى، تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع.
• الامتثال القانوني: في بعض الحالات، يُطلب القانون إجراء تقييم منفصل للموقع والتحسينات، خاصة في تقييمات ضريبة الأملاك وأغراض نزع الملكية.
• تحليل الاستخدام الأمثل: تقييم الموقع بشكل منفصل يساعد في تحديد الاستخدام الأمثل للعقار، سواء كأرض خالية أو كعقار مُحسَّن.

2. مناهج التقييم الثلاثة

يستخدم المثمنون ثلاثة مناهج أساسية لتقدير قيمة العقارات:

1. طريقة التكلفة (Cost Approach)
2. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)
3. طريقة الدخل (Income Approach)

لكل من هذه الطرق نقاط قوة وضعف، ويتم اختيار المنهج الأنسب بناءً على طبيعة العقار، وتوافر البيانات، والغرض من التقييم.

3. طريقة التكلفة (Cost Approach)

3.1. المبدأ الأساسي

تقوم طريقة التكلفة على افتراض أن قيمة العقار المحسَّن تساوي قيمة الموقع بالإضافة إلى تكلفة إنشاء التحسينات (جديدة) ناقصًا أي إهلاك تعرضت له التحسينات.

3.2. المعادلة الرياضية

يمكن التعبير عن طريقة التكلفة بالمعادلة التالية:

Property Value = Site Value + Cost (New) of Improvements - Depreciation

3.3. خطوات التطبيق

1. تقدير قيمة الموقع: يجب إجراء تقييم منفصل لقيمة الموقع باستخدام طرق التقييم المناسبة (سيتم شرحها لاحقًا).
2. تقدير تكلفة الاستبدال: يتم تقدير تكلفة استبدال الهياكل الحالية بهياكل جديدة في تاريخ التقييم.
3. تقدير الإهلاك: يتم تقدير الفرق في القيمة بين التحسينات الحالية وتكلفة استبدالها (الإهلاك).
4. حساب قيمة العقار: يتم تطبيق المعادلة المذكورة أعلاه لحساب قيمة العقار.

3.4. الإهلاك (Depreciation)

الإهلاك هو الفرق في القيمة بين تكلفة التحسينات (جديدة) وقيمتها الحالية، بغض النظر عن أسباب هذا الفرق. يمكن أن يكون الإهلاك ناتجًا عن عدة عوامل:

• الإهلاك المادي (Physical Deterioration): تدهور حالة التحسينات المادية بسبب التقادم، والإهمال، أو التلف.
• الإهلاك الوظيفي (Functional Obsolescence): فقدان القيمة بسبب التصميمات القديمة، أو الميزات غير الفعالة، أو عدم كفاية حجم التحسينات.
• الإهلاك الخارجي (External Obsolescence): فقدان القيمة بسبب عوامل خارجية تؤثر على العقار، مثل التغيرات في البيئة المحيطة، أو الظروف الاقتصادية.

تقدير الإهلاك المتراكم هو غالبًا الجزء الأكثر صعوبة في تطبيق طريقة التكلفة، خاصة بالنسبة للتحسينات القديمة أو التحسينات التي لا تتوافق مع الاستخدام الأمثل للأرض كما لو كانت شاغرة.

4. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

4.1. المبدأ الأساسي

تعتمد طريقة المقارنة البيعية على مبدأ الاستبدال، الذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار معين مما سيدفعه مقابل عقار مماثل آخر في السوق.

4.2. خطوات التطبيق

1. تحديد العقارات المماثلة (Comparables): يتم تحديد العقارات التي تشبه العقار موضوع التقييم في الخصائص الرئيسية، مثل الموقع، والحجم، والتصميم، والحالة.
2. جمع بيانات المبيعات: يتم جمع بيانات حول أسعار بيع العقارات المماثلة.
3. إجراء التسويات (Adjustments): يتم إجراء تسويات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.
4. تقدير قيمة العقار: يتم استخدام أسعار بيع العقارات المماثلة بعد التسويات لتقدير قيمة العقار موضوع التقييم.

4.3. المعادلة الرياضية

يمكن تلخيص طريقة المقارنة البيعية بالمعادلة التالية:

Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

4.4. التسويات (Adjustments)

يتم إجراء التسويات لتعكس أي جوانب في العقار المقارن تعتبر أقل قيمة أو أكثر قيمة مقارنة بالعقار موضوع التقييم. على سبيل المثال، إذا كان العقار المقارن يحتوي على حمامين بينما يحتوي العقار موضوع التقييم على حمام واحد فقط، فسيتم خصم قيمة الحمام الإضافي من سعر بيع العقار المقارن.

5. طريقة الدخل (Income Approach)

5.1. المبدأ الأساسي

تعتمد طريقة الدخل على افتراض أن قيمة العقار تتناسب مع مقدار الدخل الذي يمكن أن يولده العقار: كلما زاد الدخل، زادت القيمة.

5.2. طرق التقييم

يمكن استخدام صافي الدخل أو إجمالي الدخل لتحديد القيمة باستخدام طريقة الدخل.

• مضاعف إجمالي الإيجار (Gross Rent Multiplier): تستخدم هذه الطريقة في الغالب لتقييم العقارات السكنية. يتم تقسيم سعر بيع كل عقار إيجار مماثل على دخله الشهري لتحديد مضاعف إجمالي الإيجار. ثم يتم اختيار مضاعف من النطاق المحدد وضربه في إجمالي الدخل الشهري للعقار موضوع التقييم لتحديد القيمة باستخدام طريقة الدخل.

5.3. المعادلة الرياضية

Value = Monthly Rent × Gross Rent Multiplier

6. التسوية بين مؤشرات القيمة (Reconciliation)

ينتج عن كل من مناهج التقييم الثلاثة مؤشر قيمة منفصل للعقار موضوع التقييم. من النادر جدًا أن تكون مؤشرات القيمة الثلاثة متطابقة. عندما لا تكون مؤشرات القيمة متطابقة، يجب على المثمن دمج مؤشرات القيمة بطريقة ما في تقدير واحد للقيمة. تسمى هذه العملية التسوية.

6.1. عملية التسوية

التسوية هي عملية تحليل مشكلة التقييم، واختيار الطريقة الأنسب من بين الطرق الثلاث، وإعطائها أكبر وزن في تحديد التقدير النهائي للقيمة. لا توجد صيغة محددة لتسوية القيم. تعتمد العملية بالكامل على حكم المثمن وقدرته على التوصل إلى التقدير الأكثر موثوقية للقيمة.

6.2. الاعتبارات الرئيسية

• موثوقية البيانات: يجب على المثمن مراجعة موثوقية البيانات المستخدمة في كل طريقة تقييم.
• المنطق والتحليل: يجب على المثمن مراجعة المنطق والتحليل المطبق على البيانات في كل طريقة تقييم.
• استخدام التقييم: يجب على المثمن مراعاة استخدام التقييم في تحديد الوزن النسبي الذي يتم إعطاؤه لكل طريقة تقييم.

7. الخلاصة

إن فهم مناهج التقييم المختلفة أمر بالغ الأهمية في عملية تحديد قيمة العقارات. من خلال تطبيق النظريات والمبادئ العلمية ذات الصلة، واستخدام الصيغ الرياضية المناسبة، وإجراء تحليل دقيق للبيانات، يمكن للمثمنين التوصل إلى تقديرات موثوقة لقيمة العقارات.