التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة❓❓

مقدمة:

في سياق دورة “إتقان تقييم العقارات: أساسيات الأراضي والمباني السكنية”، يعتبر فصل “التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة” مرحلة بالغة الأهمية. يمثل هذا الفصل تتويجًا لعملية التقييم بأكملها، حيث يتم فيه تجميع وتحليل كافة المؤشرات والبيانات التي تم جمعها من خلال الطرق المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة. يتطلب هذا الفصل فهمًا عميقًا للأسس النظرية والتقنيات العملية لتقييم العقارات، بالإضافة إلى الخبرة والحكم المهني اللازمين لاتخاذ قرارات مستنيرة.

1. تعريف التسوية (Reconciliation):

التسوية هي عملية تحليل وتقييم مؤشرات القيمة المختلفة التي تم التوصل إليها باستخدام طرق التقييم المختلفة (مثل مقارنة المبيعات، والتكلفة، والدخل) لإنتاج رأي واحد للقيمة. كما يمكن أن تشير التسوية إلى الخطوة في عملية التقييم حيث يتوصل المثمن إلى رأي في القيمة. بعبارة أخرى، التسوية هي عملية وزن وتقييم نقاط القوة والضعف في كل مؤشر قيمة، ثم تحديد المؤشر الأكثر موثوقية وملاءمة لظروف العقار قيد التقييم.

• الهدف من التسوية: الهدف ليس مجرد جمع المتوسط الحسابي للقيم المختلفة، بل هو الوصول إلى تقدير واحد للقيمة يعكس بدقة خصائص العقار وظروف السوق.

2. أهمية الخبرة والحكم المهني:

يعتمد نجاح عملية التسوية بشكل❓ كبير على❓ خبرة المثمن وحكمه المهني. لا توجد معادلات رياضية أو تقنيات آلية يمكن أن تحل محل الخبرة في تقييم البيانات وتحديد مدى ملاءمتها وموثوقيتها.

• أهمية الخبرة: تسمح الخبرة للمثمن بالتعرف على الأنماط والاتجاهات في السوق، وتقييم جودة البيانات، وتحديد المؤشرات الأكثر موثوقية.
• أهمية الحكم المهني: يتيح الحكم المهني للمثمن وزن العوامل المختلفة التي تؤثر على القيمة، واتخاذ قرارات مستنيرة بناءً على فهم شامل لظروف العقار والسوق.

3. خطوات عملية التسوية:

تتضمن عملية التسوية عدة خطوات أساسية:

• 3.1. مراجعة البيانات والحسابات: يجب على المثمن مراجعة جميع البيانات والحسابات التي تم استخدامها في عملية التقييم للتأكد من دقتها واكتمالها. يجب التحقق من صحة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء.
• 3.2. تطبيق التقنيات التقييمية بشكل متسق: يجب التأكد من أن جميع تقنيات التقييم (مقارنة المبيعات، والتكلفة، والدخل) قد تم تطبيقها بشكل متسق على العقار قيد التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
• 3.3. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يجب على المثمن تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على عدة عوامل (سيتم تفصيلها في القسم التالي).
• 3.4. تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة: يجب التأكد من أن جميع البيانات ذات الصلة قد تم تضمينها وتحليلها بشكل صحيح.
• 3.5. توافق مؤشرات القيمة مع شروط التقييم: يجب التأكد من أن جميع مؤشرات القيمة قد تم اشتقاقها وفقًا لشروط مهمة التقييم.

4. عوامل تحديد موثوقية مؤشر القيمة:

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

• 4.1. كمية البيانات❓: كلما زادت كمية البيانات التي تدعم مؤشر القيمة، زادت موثوقيته.
  • أمثلة:
    • مؤشر قيمة يعتمد على عينة إحصائية كبيرة من بيانات المبيعات يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر يعتمد على عدد قليل من المبيعات.
    • مؤشر قيمة مشتق من بيانات تفصيلية يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر مشتق من بيانات سطحية.
    • مؤشر قيمة مدعوم بعدة مصادر مستقلة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر يعتمد على مصدر واحد.
• 4.2. دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات التي تدعمه وعلى دقة التقنية المستخدمة لاشتقاقه من البيانات.
  • أمثلة:
    • تعتمد دقة بيانات المبيعات على مدى التحقق منها.
    • تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمتها لمشكلة التقييم.
• 4.3. ملاءمة مؤشر القيمة: تؤثر مدى ملاءمة مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المثمن.
  • أمثلة:
    • يجب أن يكون❓ المؤشر نفسه متوافقًا مع شروط مهمة التقييم.
    • يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

5. اختيار القيمة المصححة (Reconciled Value):

يجب أن يكون اختيار القيمة المصححة مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم. يجب أن يكون حكم المثمن هو العامل الحاسم.

• عدم استخدام المتوسط الحسابي: لا ينبغي استخدام المتوسط الحسابي البسيط لمؤشرات القيمة المختلفة.
• تحديد المؤشر الأكثر أهمية: يجب على المثمن تحديد المؤشر الذي يعتقد أنه الأكثر أهمية وتقديم مبررات واضحة لاختياره.

6. إبداء الرأي النهائي حول القيمة:

تعتبر عملية الوصول إلى رأي في القيمة مماثلة لعملية التسوية. يقوم المثمن بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الموجودة في التقييم بأكمله. ثم يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة. إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

7. استكمال قسم التسوية في التقرير:

يجب على المثمن إكمال قسم التسوية في نموذج تقرير التقييم السكني الموحد (Uniform Residential Appraisal Report - URAR). يجب تحديد ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه “كما هو” (as is) أو “بشرط” (subject to) إجراء تعديلات على العقار. يجب سرد أي عوامل مشروطة. يجب ذكر أي طرق تقييم تم استخدامها. ويجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم. وأخيرًا، يتم تحديد رأي القيمة السوقية، ويقوم المثمن بالتوقيع على تقرير التقييم وتأريخه، وإدراج رقم الترخيص أو الشهادة الخاص به.

8. أنواع التقديرات النهائية للقيمة:

• تقدير النقطة (Point Estimate): يتم التعبير عن رأي قيمة العقار المقيم بمبلغ واحد بالدولار.
• تقدير النطاق (Range Estimate): هو رأي المثمن حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.

9. التقريب:

يجب تقريب تقديرات القيمة إلى أقرب رقم مناسب لتجنب إعطاء انطباع بالدقة المفرطة.

10. سهولة الفهم:

يجب على المثمن مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المتخصص في التقييم.

11. الصيغ والمعادلات:

على الرغم من أن التسوية تعتمد على الحكم المهني، يمكن استخدام بعض الصيغ والمعادلات في عملية التحليل والتقييم:

• صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI):
  • NOI = EGI - OE
    • حيث:
      • EGI = إجمالي الدخل الفعلي (Effective Gross Income)
      • OE = المصاريف التشغيلية (Operating Expenses)
• معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate):
  • Cap Rate = NOI / القيمة (Value)
• حساب القيمة باستخدام معدل الرسملة:
  • القيمة (Value) = NOI / Cap Rate
• الفرق في القيمة بسبب عنصر معين:
  • ΔV = Vt - Vc
    • حيث:
      • ΔV = الفرق في القيمة
      • Vt = قيمة العقار المستهدف
      • Vc = قيمة العقار المماثل

12. دراسات وأبحاث حديثة:

(نظرًا لعدم وجود معلومات محددة في محتوى الكتاب المقدم، لا يمكنني إدراج إشارات إلى أبحاث ودراسات علمية حديثة. ومع ذلك، يوصى بالبحث عن دراسات حول تأثير العوامل المختلفة على قيم العقارات، وتقنيات التحليل الإحصائي المستخدمة في التقييم، وتأثير التكنولوجيا على عملية التقييم).

الخلاصة:

يمثل فصل “التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة” ذروة عملية التقييم. يتطلب إتقان هذا الفصل فهمًا شاملاً للأسس النظرية والتقنيات العملية لتقييم العقارات، بالإضافة إلى الخبرة والحكم المهني اللازمين لاتخاذ قرارات مستنيرة. من خلال تطبيق الخطوات المذكورة أعلاه، يمكن للمثمنين الوصول إلى تقديرات قيمة موثوقة ودقيقة تدعم قرارات الاستثمار العقاري.