تقنيات تقييم الأراضي

الفصل: تقنيات تقييم الأراضي

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين في دورة “إتقان رسملة الدخل: تقييم الأراضي والعقارات” بفهم شامل لتقنيات تقييم الأراضي المختلفة. سنستعرض النظريات والمبادئ العلمية الأساسية، ونقدم أمثلة عملية، ونناقش الصيغ الرياضية ذات الصلة لتمكين المتدربين من تقييم قيمة الأراضي بدقة وثقة.

1. أهمية التقييم المنفصل للأراضي

يعد التقييم المنفصل للأراضي أمرًا بالغ الأهمية لعدة أسباب:

• تقدير قيمة العقارات: تساهم قيمة الأرض بشكل كبير في القيمة❓ الإجمالية للعقار.
• تحليل أفضل استخدام: يساعد في تحديد أفضل وأعلى استخدام للأرض، سواء كانت خالية أو محسنة.
• تطبيق طرق التقييم: تتطلب بعض طرق التقييم، مثل طريقة التكلفة وطريقة الباقي❓❓ الأرضي، تقديرًا منفصلاً لقيمة الأرض.
• الامتثال القانوني: في بعض الحالات، مثل تقييمات ضريبة الأملاك وتقييمات الاستملاك، يفرض القانون تقييمًا منفصلاً للأرض.

2. المبادئ الأساسية لتقييم الأراضي

تعتمد تقنيات تقييم الأراضي على عدة مبادئ أساسية:

• العرض والطلب: تؤثر وفرة الأراضي المتاحة والطلب عليها على قيمتها.
• الموقع: الموقع هو عامل رئيسي في تحديد قيمة الأرض.
• أفضل وأعلى استخدام (Highest and Best Use): يتم تقييم الأرض بناءً على استخدامها الأكثر ربحية وقانونية وواقعية وممكنة ماليًا.
• الاستبدال: لا ينبغي أن يدفع المشتري أكثر من تكلفة الحصول على بديل مشابه.
• التوقع (Anticipation): تعتمد قيمة الأرض على الفوائد المستقبلية المتوقعة من استخدامها.

3. تقنيات تقييم الأراضي

سنناقش الآن تقنيات تقييم الأراضي الرئيسية بالتفصيل:

3.1. طريقة المقارنة بالمبيعات (Sales Comparison Approach)

تعتبر هذه الطريقة الأكثر شيوعًا وموثوقية لتقييم الأراضي.
* النظرية: تعتمد على مقارنة الأرض المراد تقييمها بمبيعات حديثة لأراض مماثلة في المنطقة.
* الإجراء:
1. تحديد مبيعات مقارنة لأراض مشابهة للأرض المراد تقييمها.
2. تعديل أسعار المبيعات للمقارنات لتعكس أي اختلافات بينها وبين الأرض المراد تقييمها.
3. تقدير قيمة الأرض بناءً على أسعار المبيعات المعدلة للمقارنات.
* عناصر المقارنة: تشمل حقوق الملكية، وشروط التمويل، وظروف البيع، وظروف السوق، والموقع، والخصائص الفيزيائية (الحجم والشكل والتضاريس والتربة)، والخصائص الاقتصادية (التقسيم، والقيود، إلخ).
* الصيغة:
* قيمة الأرض المراد تقييمها = سعر بيع المقارنة +/- التعديلات
* مثال: لنفترض أن لديك قطعة أرض مساحتها 1000 متر مربع. وقد بيعت قطعة أرض مشابهة في نفس المنطقة مساحتها 900 متر مربع بمبلغ 90000 دولار. نظرًا لأن قطعة الأرض الخاصة بك أكبر، فقد تحتاج إلى إجراء تعديل تصاعدي. إذا قررت أن كل متر مربع إضافي يستحق 100 دولار، فسيكون التعديل 10000 دولار. ومن ثمَّ، فإن القيمة المقدرة لقطعة الأرض الخاصة بك هي 100000 دولار.
* المعادلة:

`V = SP ± A1 ± A2 ± ... ± An`

حيث:
*   `V` = القيمة المقدرة للأرض موضوع التقييم
*   `SP` = سعر بيع الأرض المماثلة
*   `A1, A2, ..., An` = التعديلات على سعر البيع لعناصر المقارنة المختلفة

3.2. طريقة التخصيص (Allocation Method)

• النظرية: تفترض أن قيمة الأرض تشكل نسبة معينة من القيمة الإجمالية للعقار المحسن.
• الإجراء:
  1. تحديد النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار الإجمالية في المنطقة.
  2. تقدير القيمة الإجمالية للعقار المراد تقييمه.
  3. ضرب القيمة الإجمالية في النسبة لتحديد قيمة الأرض.
• مثال: إذا كانت النسبة النموذجية لقيمة الأرض إلى قيمة العقار الإجمالية في منطقة ما هي 20%، وقدرت القيمة الإجمالية للعقار المراد تقييمه بمبلغ 500000 دولار، فإن قيمة الأرض ستكون 100000 دولار.

• الصيغة:

  • قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار × نسبة التخصيص

  LV = TV × AR

  حيث:
  * LV = قيمة الأرض
  * TV = القيمة الإجمالية للعقار
  * AR = نسبة التخصيص
  * ملاحظات: هذه الطريقة أقل دقة من طريقة المقارنة بالمبيعات، ولكنها مفيدة كأداة للتحقق من صحة القيم المقدرة.

3.3. طريقة الاستخلاص (Extraction Method)

• النظرية: تعتمد على استخلاص قيمة الأرض من خلال طرح القيمة المستهلكة للمباني من القيمة الإجمالية للعقار المحسن.
• الإجراء:
  1. تقدير القيمة الإجمالية للعقار المحسن.
  2. تقدير التكلفة الجديدة لتحسينات العقار.
  3. تقدير الإهلاك المتراكم (الفرق بين التكلفة الجديدة والقيمة الحالية) للتحسينات.
  4. طرح الإهلاك المتراكم من التكلفة الجديدة لتحديد قيمة التحسينات.
  5. طرح قيمة التحسينات من القيمة الإجمالية للعقار لتحديد قيمة الأرض.

• الصيغة:

  • قيمة الأرض = القيمة الإجمالية للعقار - قيمة التحسينات

  LV = TV - (RC - AD)

  حيث:
  * LV = قيمة الأرض
  * TV = القيمة الإجمالية للعقار
  * RC = تكلفة استبدال التحسينات
  * AD = الاستهلاك المتراكم
  * مثال: إذا كانت القيمة الإجمالية للعقار 600000 دولار، والتكلفة الجديدة للتحسينات 400000 دولار، والإهلاك المتراكم 100000 دولار، فإن قيمة الأرض ستكون 300000 دولار.
  * ملاحظات: تتطلب هذه الطريقة تقديرًا دقيقًا للإهلاك، وهو أمر قد يكون صعبًا.

3.4. طريقة التطوير (Development Method)

• النظرية: تعتمد على تقدير قيمة الأرض بناءً على الإيرادات المتوقعة من تطويرها.
• الإجراء:
  1. تحديد أفضل وأعلى استخدام للأرض.
  2. تقدير الإيرادات المتوقعة من التطوير.
  3. تقدير تكاليف التطوير (البناء والتسويق والتمويل).
  4. طرح تكاليف التطوير من الإيرادات المتوقعة لتحديد الربح.
  5. خصم الربح إلى قيمته الحالية لتحديد قيمة الأرض.

• الصيغة:
  LV = PV(الإيرادات المتوقعة - تكاليف التطوير)
LV = PV(ER - DC)

  حيث:

  • LV = قيمة الأرض.
  • PV = القيمة الحالية.
  • ER = الإيرادات المقدرة من التطوير.
  • DC = تكاليف التطوير المقدرة.

• مثال:

  • لنفترض أن قطعة أرض يمكن تطويرها إلى مشروع سكني، ومن المتوقع أن يحقق المشروع إيرادات بقيمة 2,000,000 دولار.
  • تقدير تكاليف التطوير (البناء، التسويق، التمويل، الضرائب، إلخ.) بمبلغ 1,500,000 دولار.
  • الربح المتوقع من التطوير: 2,000,000 دولار - 1,500,000 دولار = 500,000 دولار.
  • باستخدام معدل خصم 10٪، يتم خصم الربح إلى قيمته الحالية: 500,000 دولار / (1 + 0.10) = 454,545 دولار.
  • إذا تم التخطيط للتطوير على مدار خمس سنوات، فسنقوم بخصم كل سنة على حدة، ثم نجمع القيم.
• ملاحظات: تتطلب هذه الطريقة تقديرًا دقيقًا للإيرادات والتكاليف، وهي عرضة للخطأ.

3.5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method)

• النظرية: تحدد قيمة الأرض بناءً على الجزء المتبقي من دخل العقار بعد خصم الدخل اللازم لتغطية تكاليف التشغيل وعائد الاستثمار على التحسينات.
• الإجراء:
  1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقار.
  2. تقدير قيمة التحسينات.
  3. تحديد معدل الرسملة المناسب للتحسينات.
  4. حساب الدخل المنسوب إلى التحسينات (قيمة التحسينات × معدل الرسملة).
  5. طرح الدخل المنسوب إلى التحسينات من صافي الدخل التشغيلي لتحديد الدخل المتبقي للأرض.
  6. تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
  7. رسملة الدخل المتبقي للأرض لتحديد قيمة الأرض (الدخل المتبقي / معدل الرسملة).

• الصيغة:

  LV = (NOI - (BV * R_B)) / R_L

  حيث:

  • LV = قيمة الأرض
  • NOI = صافي الدخل التشغيلي للعقار❓
  • BV = قيمة المبنى أو التحسينات
  • R_B = معدل الرسملة للمبنى
  • R_L = معدل الرسملة للأرض

• مثال:

• لنفترض أن لدينا مبنى تجاري يولد صافي دخل تشغيلي سنوي قدره 100000 دولار.
• تقدر قيمة المبنى بمبلغ 800000 دولار.
• معدل الرسملة المقدر للمباني المماثلة هو 8%.
• معدل الرسملة المقدر للأراضي المماثلة هو 6%.
• الآن، لنحسب الدخل المنسوب إلى المبنى: 800000 دولار * 0.08 = 64000 دولار.
• لنحسب الدخل المتبقي للأرض: 100000 دولار - 64000 دولار = 36000 دولار.
• الآن، لنرسمل الدخل المتبقي للأرض للعثور على قيمة الأرض: 36000 دولار / 0.06 = 600000 دولار.
• ملاحظات: تعتمد هذه الطريقة على تقديرات دقيقة للدخل والمصروفات ومعدلات الرسملة.

3.6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method)

• النظرية: تعتمد على رسملة❓❓ دخل الأرض من خلال النظر في إيجار الأرض. تستخدم هذه الطريقة للعقارات المستأجرة حيث يتم فصل ملكية الأرض عن ملكية التحسينات (المباني).
• الإجراء:
  1. تقدير إيجار الأرض السنوي.
  2. تحديد معدل الرسملة المناسب لإيجار الأرض.
  3. رسملة إيجار الأرض لتحديد قيمة الأرض.

• الصيغة:

  LV = AR / CR

  حيث:

  • LV = قيمة الأرض
  • AR = إيجار الأرض السنوي
  • CR = معدل الرسملة

• مثال:

  • لنفترض أن إيجار الأرض السنوي لعقار هو 12000 دولار.
  • تم تحديد معدل الرسملة المناسب عند 8%.
  • يمكن حساب قيمة الأرض على النحو التالي: 12000 دولار / 0.08 = 150000 دولار.
• ملاحظات: تتأثر القيمة المقدرة بشكل كبير بدقة تقدير معدل الرسملة.

3.7 جداول العمق (Depth Tables)

• النظرية: طريقة تستخدم لتقييم تأثير العمق على قيمة قطعة الأرض، خاصة في المناطق التجارية. تفترض أن الجزء الأمامي من الأرض أكثر قيمة من الجزء الخلفي.
• الإجراء:
  1. تطبيق جدول العمق المناسب لتقدير النسبة المئوية للقيمة المرتبطة بعمق معين.
  2. ضرب القيمة الإجمالية المقدرة للأرض بالنسبة المئوية المحددة.
• مثال: إذا كانت قطعة أرض تبلغ قيمتها 100000 دولار، وتظهر جداول العمق أن 50٪ من القيمة تقع في النصف الأمامي من الأرض، فإن النصف الأمامي يستحق 50000 دولار.
• المعادلة:
  VF = PF * TV
  حيث:
  VF = القيمة النسبية للجزء الأمامي من الأرض.
  PF = نسبة العمق من جدول العمق.
  TV = القيمة الإجمالية للأرض.

4. اختيار التقنية المناسبة

يعتمد اختيار تقنية تقييم الأراضي المناسبة على عدة عوامل:

• توفر البيانات: يعتمد استخدام طريقة المقارنة بالمبيعات على توفر مبيعات مقارنة حديثة.
• نوع العقار: تكون طريقة التطوير أكثر ملاءمة لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها.
• الغرض من التقييم: قد يتطلب الغرض من التقييم استخدام تقنية معينة.
• خبرة المقيم: يجب أن يكون المقيم على دراية بالتقنيات المختلفة وأن يتمتع بالخبرة في تطبيقها.

5. العوامل المؤثرة في قيمة الأراضي

1. الموقع: يحدد سهولة الوصول إلى الخدمات والمرافق والفرص الاقتصادية.
2. إمكانية الوصول: يؤثر على سهولة الوصول إلى الطرق الرئيسية ووسائل النقل العام.
3. المنفعة: تحدد إمكانية استخدام الأرض لأغراض مختلفة.
4. الحجم والشكل: تؤثر على مدى ملاءمة الأرض للاستخدامات المختلفة.
5. التضاريس: تؤثر على تكاليف التطوير والجاذبية الجمالية.
6. التربة: تحدد القدرة على تحمل الهياكل.
7. التقسيم: يحدد أنواع الاستخدامات المسموح بها.
8. القيود: تحد من الاستخدام المحتمل للأرض.
9. الاتجاه: يؤثر على التعرض لأشعة الشمس والرياح.
10. المناظر الطبيعية: تعزز الجاذبية الجمالية.
11. قرب الخدمات: يؤثر على الراحة.
12. الضوضاء: تقلل من الرغبة.
13. البيئة: يؤثر على جودة الحياة.

خاتمة

إن إتقان تقنيات تقييم الأراضي المختلفة أمر ضروري للمقيمين العقاريين. من خلال فهم النظريات والمبادئ العلمية الأساسية، والتدرب على الأمثلة العملية، سيتمكن المتدربون من تقييم قيمة الأراضي بدقة وثقة. وهذا سيمكنهم من تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تساهم في اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.