تقييم الأراضي: الاستخدام الأمثل وطرق التقييم

الفصل الدراسي: تقييم الأراضي: الاستخدام الأمثل وطرق التقييم

الوصف: يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بفهم شامل لمبادئ وأساليب تقييم الأراضي، مع التركيز على تحديد❓ الاستخدام الأمثل❓❓ للأرض وتطبيق طرق التقييم المختلفة، بما في ذلك الطريقة❓ المزدوجة وطريقة الباقي الأرضي ورسملة إيجار الأرض.

الأهداف:

• فهم مفهوم الاستخدام الأمثل للأرض وأهميته في عملية التقييم.
• التعرف على العوامل التي تحدد الاستخدام الأمثل للأرض.
• تطبيق طرق التقييم المختلفة لتقدير قيمة الأرض بدقة.
• القدرة على تحليل ومقارنة نتائج طرق التقييم المختلفة.
• فهم كيفية تطبيق عوامل العودة وجداول العمق في تقييم الأراضي.

المحتوى:

1. مقدمة في تقييم الأراضي

• أهمية تقييم الأراضي في الاستثمار العقاري والتطوير العقاري.
• العلاقة بين قيمة الأرض وقيمة العقار ككل.
• الأسباب الموجبة لتقييم الأراضي بشكل منفصل:
  • الحصول على بيانات لتقنيات التقييم الأخرى (مثل طريقة التكلفة، طريقة الباقي البنائي).
  • الالتزام القانوني (التقييم لأغراض الضرائب، نزع الملكية).

2. الاستخدام الأمثل للأرض (Highest and Best Use - HBU)

• تعريف الاستخدام الأمثل: الاستخدام الأكثر❓ احتمالا ومعقولية للأرض والذي ينتج أعلى قيمة حالية في تاريخ التقييم.
• أهمية الاستخدام الأمثل: تحديد الاستخدام الأمثل هو الخطوة الأساسية في عملية تقييم الأراضي، حيث يوجه جميع جوانب التقييم اللاحقة.
• العوامل المحددة للاستخدام الأمثل:
  1. الاستخدام المسموح به قانونًا (Legally Permissible):
     • الالتزام بالقوانين واللوائح المحلية (مثل قوانين تقسيم المناطق، قوانين البناء، اللوائح البيئية).
     • مثال: إذا كانت الأرض مخصصة للاستخدام السكني فقط، فلا يمكن اعتبار الاستخدام التجاري هو الأمثل، بغض النظر عن ربحيته المحتملة.
  2. الاستخدام الممكن ماديًا (Physically Possible):
     • مراعاة خصائص الأرض الفيزيائية (مثل حجم الأرض، شكلها، تضاريسها، خصائص التربة، وجود المياه الجوفية).
     • مثال: قد لا تكون الأرض ذات المنحدرات الشديدة مناسبة لبناء مبنى شاهق، بغض النظر عن قوانين تقسيم المناطق.
  3. الاستخدام الممكن اقتصاديًا (Economically Feasible):
     • يجب أن يكون الاستخدام المقترح قادرًا على توليد عائد اقتصادي كافٍ لتغطية تكاليف التطوير وتحقيق ربح معقول.
     • مثال: قد لا يكون بناء مركز تجاري فخم ممكنًا اقتصاديًا في منطقة ذات قوة شرائية منخفضة.
  4. الاستخدام الأكثر إنتاجية (Maximally Productive):
     • من بين جميع الاستخدامات الممكنة قانونيًا وماديًا واقتصاديًا، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للأرض.
     • مثال: قد يكون بناء مجمع سكني أو مركز تجاري ممكنًا على قطعة أرض معينة، ولكن إذا كان المركز التجاري سيحقق قيمة أعلى، فسيكون هو الاستخدام الأمثل.
• مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):
  • تعتمد قيمة الأرض على التوقعات المستقبلية للعوائد والمنافع المحتملة من استخدامها.
  • مثال: إذا كان من المتوقع أن يتم تغيير قوانين تقسيم المناطق في المستقبل القريب، مما يسمح باستخدامات أكثر ربحية للأرض، فقد تزيد قيمتها الحالية.
• الاستخدام المؤقت (Interim Use):
  • الاستخدام الحالي للأرض الذي قد لا يكون هو الاستخدام الأمثل على المدى الطويل، ولكن يتم استخدامه مؤقتًا في انتظار تغيير الظروف (مثل التغييرات في قوانين تقسيم المناطق أو تحسن الظروف الاقتصادية).
  • مثال: قد يتم استخدام قطعة أرض مخصصة للاستخدام التجاري كموقف للسيارات مؤقتًا حتى يصبح تطويرها تجاريًا ممكنًا اقتصاديًا.
• الاستخدام الأمثل للأرض الخالية مقارنة بالاستخدام الأمثل للأرض المطورة:
  • الأرض الخالية: تحليل الاستخدام الأمثل كما لو كانت الأرض فارغة تمامًا، بغض النظر عن أي تحسينات موجودة.
  • الأرض المطورة: تحليل الاستخدام الأمثل مع مراعاة التحسينات الموجودة وتكاليف إزالتها أو تعديلها.
  • يجب تقييم “الاستخدام المطابق” أيضًا. “الاستخدام المطابق” هو ما إذا كانت التحسينات الحالية تتفق مع الاستخدام الأمثل كما لو كانت الأرض شاغرة. إذا لم يكن الأمر كذلك، فيجب إجراء تحليل مفصل للتحسينات وتكاليف الهدم.
• الاستخدام القانوني غير المطابق (Legal Nonconforming Use):
  • الاستخدام الذي كان قانونيًا في السابق ولكن أصبح غير قانوني بسبب تغيير قوانين تقسيم المناطق.
  • قد يُسمح بالاستمرار في الاستخدام القانوني غير المطابق، ولكن قد يتم تقييد التوسع أو التعديل.
  • مثال: قد يُسمح لمحل تجاري قائم في منطقة سكنية بمواصلة العمل، ولكنه قد لا يتمكن من التوسع أو تغيير نوع العمل.
• مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use):
  • عند تقييم العقار، يجب تقييم الأرض والتحسينات على أساس نفس الاستخدام الأمثل.
  • مثال: إذا كان الاستخدام الأمثل للعقار هو الاستخدام التجاري، فيجب تقييم كل من الأرض والمبنى على أساس هذا الاستخدام.
• الأرض الفائضة (Excess Land) والأرض الزائدة (Surplus Land):
  • الأرض الفائضة: أرض إضافية لا تدعم الاستخدام الحالي، وقابلة للقسمة ويمكن بيعها بشكل منفصل.
  • الأرض الزائدة: أرض إضافية لا تدعم الاستخدام الحالي، وغير قابلة للقسمة.
• التوحيد (Plottage):
  • زيادة القيمة التي تحدث نتيجة لدمج قطعتين أو أكثر من الأراضي لتشكيل قطعة واحدة أكبر وأكثر قيمة.

3. طرق تقييم الأراضي

1. طريقة المقارنة بالمبيعات (Sales Comparison Approach):
   • الوصف: مقارنة الأرض المراد تقييمها بمبيعات حديثة لأراض مماثلة في المنطقة.
   • الخطوات:
     1. جمع بيانات عن مبيعات الأراضي المماثلة.
     2. تحليل أوجه التشابه والاختلاف بين الأراضي المبيعة والأرض المراد تقييمها.
     3. إجراء تعديلات على أسعار مبيعات الأراضي المماثلة لتعكس الاختلافات (مثل الموقع، الحجم، الشكل، قوانين تقسيم المناطق).
     4. تقدير قيمة الأرض المراد تقييمها بناءً على أسعار مبيعات الأراضي المماثلة بعد التعديل.
   • العناصر الأساسية للمقارنة:
     • حقوق الملكية المنقولة (Real Property Rights Conveyed).
     • شروط التمويل (Financing Terms).
     • ظروف البيع (Conditions of Sale).
     • المصروفات الفورية بعد البيع (Expenditures Immediately After Sale).
     • تعديل ظروف السوق (Market Conditions Adjustment).
     • تعديلات الموقع (Location Adjustments).
     • الخصائص المادية (Physical Characteristics).
     • الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics).
   • الصيغة:
     قيمة الأرض المستهدفة = سعر بيع الأرض المشابهة +/- التعديلات
   • مثال: قطعة أرض مماثلة بيعت بمبلغ 100,000 دولار، وتم إجراء تعديل بقيمة 5,000 دولار بسبب موقع الأرض المستهدفة. وبالتالي، فإن قيمة الأرض المستهدفة هي 95,000 دولار.
   • أمثلة على التعديلات:
     • الموقع: إضافة أو طرح مبلغ معين بناءً على جودة موقع الأرض المماثلة مقارنة بالأرض المستهدفة.
     • الحجم: إضافة أو طرح مبلغ معين بناءً على حجم الأرض المماثلة مقارنة بالأرض المستهدفة.
     • شكل الأرض: إضافة أو طرح مبلغ معين بناءً على شكل الأرض المماثلة مقارنة بالأرض المستهدفة.
     • قوانين تقسيم المناطق: إضافة أو طرح مبلغ معين بناءً على القيود التي تفرضها قوانين تقسيم المناطق على الأرض المماثلة مقارنة بالأرض المستهدفة.
2. طريقة التخصيص (Allocation Method):
   • الوصف: تحديد نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار ككل، ثم تطبيق هذه النسبة على قيمة العقار المستهدف.
   • الخطوات:
     1. تحديد نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار ككل في منطقة معينة (استنادًا إلى بيانات السوق).
     2. تقدير قيمة العقار المستهدف ككل.
     3. ضرب قيمة العقار المستهدف في النسبة المحددة لتقدير قيمة الأرض.
   • الصيغة:
     قيمة الأرض = قيمة العقار ككل x نسبة قيمة الأرض
   • مثال: إذا كانت نسبة قيمة الأرض في منطقة معينة هي 30%، وقيمة العقار المستهدف هي 500,000 دولار، فإن قيمة الأرض هي 150,000 دولار (500,000 دولار x 0.3).
3. طريقة الاستخلاص (Extraction Method):
   • الوصف: طرح قيمة التحسينات (المباني) من القيمة الإجمالية للعقار لتقدير قيمة الأرض.
   • الخطوات:
     1. تقدير قيمة العقار المستهدف ككل.
     2. تقدير قيمة التحسينات (المباني) في العقار.
     3. طرح قيمة التحسينات من قيمة العقار ككل لتقدير قيمة الأرض.
   • الصيغة:
     قيمة الأرض = قيمة العقار ككل - قيمة التحسينات
   • مثال: إذا كانت قيمة العقار المستهدف ككل هي 600,000 دولار، وقيمة التحسينات هي 400,000 دولار، فإن قيمة الأرض هي 200,000 دولار.
4. طريقة التطوير (Development Method):
   • الوصف: تقدير قيمة الأرض بناءً على التكاليف والأرباح المتوقعة من تطويرها.
   • الخطوات:
     1. تحديد أفضل استخدام للأرض.
     2. تقدير تكاليف التطوير (مثل تكاليف البناء، تكاليف التسويق، تكاليف التمويل).
     3. تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع أو تأجير العقار بعد التطوير.
     4. طرح تكاليف التطوير من الإيرادات المتوقعة لتقدير الربح.
     5. خصم الربح إلى القيمة الحالية لتقدير قيمة الأرض.
   • الصيغة:
     قيمة الأرض = (الإيرادات المتوقعة - تكاليف التطوير) / (1 + معدل الخصم)^عدد السنوات
   • مثال: إذا كانت الإيرادات المتوقعة من بيع العقار بعد التطوير هي 800,000 دولار، وتكاليف التطوير هي 500,000 دولار، ومعدل الخصم هو 10%، وعدد السنوات هو 2، فإن قيمة الأرض هي 247,933.88 دولار.
5. طريقة الباقي الأرضي (Land Residual Method):
   • الوصف: تحديد صافي الدخل التشغيلي الذي يمكن أن تولده الأرض، ثم رسملة هذا الدخل لتقدير قيمة الأرض.
   • الخطوات:
     1. تقدير صافي الدخل التشغيلي المتوقع من العقار ككل.
     2. تحديد معدل الرسملة المناسب للعقار.
     3. تقدير قيمة التحسينات (المباني) في العقار.
     4. حساب الدخل العائد على التحسينات (قيمة التحسينات x معدل الرسملة).
     5. طرح الدخل العائد على التحسينات من صافي الدخل التشغيلي لتقدير الدخل العائد على الأرض.
     6. رسملة الدخل العائد على الأرض لتقدير قيمة الأرض (الدخل العائد على الأرض / معدل الرسملة).
   • الصيغة:
     قيمة الأرض = (صافي الدخل التشغيلي - (قيمة التحسينات x معدل الرسملة)) / معدل الرسملة
   • مثال: إذا كان صافي الدخل التشغيلي هو 70,000 دولار، وقيمة التحسينات هي 400,000 دولار، ومعدل الرسملة هو 8%، فإن قيمة الأرض هي 475,000 دولار.
6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):
   • الوصف: رسملة الإيجار السنوي للأرض لتقدير قيمتها.
   • الخطوات:
     1. تحديد الإيجار السنوي للأرض.
     2. تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
     3. قسمة الإيجار السنوي على معدل الرسملة لتقدير قيمة الأرض.
   • الصيغة:
     قيمة الأرض = الإيجار السنوي / معدل الرسملة
   • مثال: إذا كان الإيجار السنوي للأرض هو 10,000 دولار، ومعدل الرسملة هو 5%، فإن قيمة الأرض هي 200,000 دولار.
7. جداول العمق:
   • جداول العمق هي أدوات تستخدم لتقدير قيمة جزء من الأرض بناءً على عمقها مقارنة بالعمق الكلي للأرض.
   • تعتمد هذه الجداول على فكرة أن الجزء الأمامي من الأرض غالبًا ما يكون أكثر قيمة من الجزء الخلفي.
   • طريقة 4-3-2-1: هي تبسيط لجداول العمق تفترض أن الربع الأمامي من الأرض يمثل 40% من القيمة، والربع الثاني 30%، والربع الثالث 20%، والربع الرابع 10%.

4. تحليل ومقارنة نتائج طرق التقييم

• المراجعة: تحليل شامل لجميع البيانات المستخدمة في عملية التقييم، والتأكد من دقتها وموثوقيتها.
• التوفيق (Reconciliation): عملية تحليل نتائج طرق التقييم المختلفة، وتحديد أفضل تقدير لقيمة الأرض بناءً على وزن كل طريقة.
• العوامل المؤثرة في التوفيق:
  • جودة البيانات: إعطاء وزن أكبر للطرق التي تعتمد على بيانات أكثر دقة وموثوقية.
  • ملاءمة الطريقة: إعطاء وزن أكبر للطرق الأكثر ملاءمة لخصائص الأرض وظروف السوق.
  • خبرة المقيم: الاعتماد على خبرة المقيم في الحكم على مدى دقة وموثوقية كل طريقة.

5. عوامل العودة (Recapture Factor):

• هو المعدل المستخدم لاستعادة قيمة الاستثمار في التحسينات على مدى عمرها الإنتاجي.
• يتم تطبيقه في طرق مثل طريقة الباقي الأرضي لضمان أن العائد على الاستثمار يأخذ في الاعتبار استهلاك قيمة التحسينات.

6. جداول العمق (Depth Tables):

• كما ذكرنا جداول العمق هي أدوات تستخدم لتقدير قيمة جزء من الأرض بناءً على عمقها مقارنة بالعمق الكلي للأرض.

الخلاصة:

تقييم الأراضي عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً لمبادئ التقييم وأساليبه، فضلاً عن معرفة جيدة بظروف السوق المحلية والعوامل الاقتصادية والاجتماعية والقانونية التي تؤثر في قيمة الأراضي. من خلال هذا الفصل الدراسي، يكتسب المشاركون المهارات والمعرفة اللازمة لتقييم الأراضي بدقة واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.

ملاحظات:

• يمكن استكمال هذا الفصل الدراسي بدراسات حالة وتمارين عملية لتطبيق المفاهيم والأساليب المذكورة.
• يجب تحديث المحتوى بانتظام ليعكس التغيرات في قوانين ولوائح التقييم وظروف السوق.
• يمكن إضافة إشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة ذات الصلة بتقييم الأراضي لتعزيز الجانب العلمي للفصل الدراسي.

آمل أن يكون هذا المحتوى مفيدًا لك في دورة التدريب الخاصة بك.