التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل: التسوية❓❓ وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

مقدمة:

في إطار دورة “تقييم الأراضي: إتقان المقارنة والتخصيص والتطوير”، يمثل هذا الفصل حجر الزاوية في عملية التقييم. بعد تطبيق مناهج مختلفة لتقييم قيمة الأرض (المقارنة، التخصيص، الاستخراج، التطوير)، ننتقل إلى مرحلة التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة. هذه المرحلة ليست مجرد متوسط حسابي للنتائج المختلفة، بل هي عملية تحليلية تعتمد على❓ خبرة المقيم وحكمه المهني لتقديم تقدير دقيق وموثوق لقيمة الأرض.

1. التسوية: مفهوم وأهمية

• تعريف التسوية: هي العملية المنهجية التي يتم من خلالها تحليل مؤشرات القيمة المختلفة (الناتجة عن مناهج التقييم المختلفة) للوصول إلى رأي واحد نهائي حول قيمة الأرض. بعبارة أخرى، هي عملية الجمع بين الأدلة المتناثرة لتقديم صورة متكاملة.
• أهمية التسوية:
  • تعزيز المصداقية: من خلال تحليل وتقييم الأدلة المتضاربة، يعزز المقيم مصداقية رأيه النهائي.
  • تقليل التحيز: تساعد التسوية على تقليل تأثير التحيز الشخصي أو الاعتماد المفرط على منهج واحد.
  • تحسين جودة التقييم: تؤدي التسوية إلى تقييم أكثر دقة وموثوقية لقيمة الأرض، مما يعزز القرارات المستندة إلى التقييم.
  • إرضاء المراجعين: يجب أن يكون التقييم قادراً على الصمود أمام أي مراجعة نقدية. إذا لم يكن كذلك, فلا يجب إرساله!

2. أسس التسوية: البيانات، الحسابات، المناهج

تستند عملية التسوية إلى ثلاثة عناصر أساسية:

• البيانات: يجب مراجعة جميع البيانات المستخدمة في التقييم للتأكد من دقتها وملاءمتها. ويشمل ذلك بيانات السوق، وبيانات العقارات المماثلة، وبيانات التكاليف، وغيرها.
  • أمثلة:
    • بيانات المبيعات: يجب التحقق من صحة بيانات المبيعات المماثلة، مثل أسعار البيع، وتواريخ البيع، وشروط التمويل، وخصائص العقارات.
    • بيانات التكاليف: يجب التأكد من دقة بيانات التكاليف المستخدمة في تقدير قيمة الأرض باستخدام منهج التخصيص أو الاستخراج.
• الحسابات: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات المستخدمة في التقييم، مثل حسابات مساحة الأرض، وحسابات التكاليف، وحسابات الإيرادات، وغيرها.
  • مثال: إذا تم استخدام طريقة التخصيص لتقييم قيمة الأرض، يجب التأكد من دقة حسابات قيمة التحسينات ومعدلات الاستهلاك.
• المناهج: يجب التأكد من أن جميع مناهج التقييم قد تم تطبيقها بشكل صحيح ومتسق، وأن النتائج تم تحليلها بشكل منطقي.
  • مثال: إذا تم استخدام طريقة المقارنة لتقييم قيمة الأرض، يجب التأكد من أن العقارات المماثلة قد تم اختيارها بشكل مناسب، وأن التعديلات قد تم إجراؤها بشكل صحيح ومنطقي.

3. عوامل تحديد موثوقية مؤشرات القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

• كمية البيانات: مؤشرات القيمة المستندة إلى كمية كبيرة من البيانات❓❓ تعتبر أكثر موثوقية.
  • أمثلة:
    • مؤشر القيمة المستند إلى عدد كبير من المبيعات المماثلة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستند إلى عدد قليل من المبيعات.
    • مؤشر القيمة المستند إلى بيانات تفصيلية حول العقارات المماثلة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستند إلى بيانات محدودة.
    • مؤشر القيمة المدعوم بعدة مصادر مستقلة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المدعوم بمصدر واحد.
• دقة البيانات: مؤشرات القيمة المستندة إلى بيانات دقيقة تعتبر أكثر موثوقية.
  • أمثلة:
    • مؤشر القيمة المستند إلى بيانات تم التحقق منها بشكل صحيح يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستند إلى بيانات غير مؤكدة.
    • مؤشر القيمة المستند إلى تقنية تقييم مناسبة يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستند إلى تقنية تقييم غير مناسبة.
• ملاءمة البيانات: مؤشرات القيمة ذات الصلة بمشكلة التقييم المحددة تعتبر أكثر موثوقية.
  • أمثلة:
    • مؤشر القيمة المتوافق مع شروط مهمة التقييم يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة غير المتوافق مع هذه الشروط.
    • مؤشر القيمة المستند إلى تقنية تقييم مناسبة لنوع الأرض المراد تقييمها يعتبر أكثر موثوقية من مؤشر القيمة المستند إلى تقنية تقييم غير مناسبة.
• تأثير جودة البيانات: تلعب الخبرة دوراً كبيراً هنا، حيث أن الكميات الكبيرة من البيانات يمكن أن تكون ذات جودة منخفضة، بينما يمكن أن تكون كمية صغيرة من البيانات ذات جودة عالية.

4. دور الحكم والخبرة في التسوية

لا يمكن للتسوية أن تكون مجرد عملية حسابية. يجب أن يعتمد المقيم على حكمه المهني وخبرته في تقييم موثوقية مؤشرات القيمة المختلفة.

• أمثلة:
  • قد يقرر المقيم إعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة المستند إلى منهج المقارنة إذا كانت السوق نشطة وتتوفر بيانات مبيعات مماثلة كافية.
  • قد يقرر المقيم إعطاء وزن أكبر لمؤشر القيمة المستند إلى منهج التخصيص إذا كانت الأرض فريدة ولا تتوفر بيانات مبيعات مماثلة كافية.
• الخلاصة: الحكم المهني❓❓❓ هو العامل الحاسم في عملية التسوية.

5. الرأي النهائي حول القيمة: نقطة أو نطاق؟

عادةً ما يتم التعبير عن الرأي النهائي حول قيمة الأرض كرقم واحد❓ (تقدير نقطي). ومع ذلك، في بعض الحالات، قد يكون من الأنسب التعبير عن الرأي النهائي حول القيمة كنطاق (نطاق القيمة).

• تقدير نقطي: هو التعبير عن الرأي النهائي حول قيمة الأرض كرقم واحد.❓
  • مثال: “أقدر قيمة الأرض بمبلغ 500,000 دولار”.
• نطاق القيمة: هو التعبير عن الرأي النهائي حول قيمة الأرض كنطاق من الأرقام.
  • مثال: “أقدر قيمة الأرض بين 450,000 دولار و 550,000 دولار”.
• اختيار التنسيق المناسب: يعتمد اختيار التنسيق المناسب على طبيعة الأرض المراد تقييمها، وجودة البيانات المتاحة، ومستوى الثقة الذي يتمتع به المقيم في رأيه.

6. تقريب الأرقام

يجب تقريب الأرقام المستخدمة في التقييم، مثل أسعار البيع، والتكاليف، والإيرادات، إلى أقرب وحدة مناسبة. يجب أيضًا تقريب الرأي النهائي حول القيمة إلى أقرب وحدة مناسبة.

• أمثلة:
  • إذا كانت قيمة الأرض أقل من 10,000 دولار، يمكن تقريبها إلى أقرب 100 دولار.
  • إذا كانت قيمة الأرض بين 10,000 دولار و 100,000 دولار، يمكن تقريبها إلى أقرب 1,000 دولار.
  • إذا كانت قيمة الأرض أكبر من 100,000 دولار، يمكن تقريبها إلى أقرب 10,000 دولار.

7. التحقق من وضوح التقييم

قبل الانتهاء من التقييم، يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لشخص غير متخصص في التقييم. يجب أن يكون التقييم واضحًا ومنطقيًا ومنظمًا بشكل جيد.

8. الاعتبارات النهائية في التقييم

• يجب إدراج أي عوامل مشروطة في الرأي.
• يجب ذكر جميع مناهج التقييم المستخدمة.
• يجب إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
• يجب على المقيم التوقيع على التقييم مع ذكر تاريخ التقييم ورقم الترخيص.

خلاصة:

التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة هما مرحلتان حاسمتان في عملية تقييم الأراضي. تتطلبان خبرة المقيم وحكمه المهني لتقديم تقدير دقيق وموثوق لقيمة الأرض. من خلال اتباع الخطوات المنهجية الموضحة في هذا الفصل، يمكن للمقيمين تقديم تقييمات عالية الجودة تلبي احتياجات العملاء وتساهم في اتخاذ قرارات مستنيرة.