عملية التقييم ومناهج التثمين

الفصل الدراسي: عملية التقييم ومناهج التثمين

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم علمي وعميق لعملية تقييم الأراضي ومناهج التثمين المختلفة. سنستكشف النظريات والمبادئ العلمية التي تقوم عليها هذه العملية، بالإضافة إلى التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة. سيساعد هذا الفصل المشاركين في الدورة التدريبية على إتقان المهارات اللازمة لتقييم قيمة الأرض بثقة في أي ظروف سوق.

1. عملية التقييم: الخطوات الأساسية

تتضمن عملية التقييم سلسلة من الخطوات المنظمة التي تهدف إلى الوصول إلى تقدير دقيق لقيمة الأرض. هذه الخطوات تضمن أن يكون التقييم شاملاً وموضوعيًا وقائمًا على أسس علمية ومنطقية.

1. تحديد المشكلة التقييمية (Defining the Appraisal Problem):
   • يتضمن هذا الخطوة تحديد نطاق التقييم، والهدف منه، وتاريخ التقييم، وتعريف القيمة المطلوبة (مثل القيمة السوقية أو القيمة التأمينية).
   • يجب تحديد العقار المراد تقييمه بدقة باستخدام الوصف القانوني.
   • يجب تحديد حقوق الملكية المراد تقييمها، سواء كانت ملكية تامة أو جزئية.
2. التحليل الأولي (Preliminary Analysis):
   • تحديد البيانات المطلوبة لإكمال التقييم، وتقسيمها إلى بيانات عامة (Market Trend Data) وبيانات محددة (Specific Data).
   • تحديد مصادر البيانات الأولية والثانوية.
   • تحديد العقارات المماثلة (Comparables) التي يمكن استخدامها للمقارنة.
3. جمع البيانات❓❓ (Collecting the Data):
   • جمع البيانات العامة المتعلقة بالسوق والمنطقة والحي.
   • جمع البيانات الخاصة بالعقار المراد تقييمه، مثل الموقع، والحجم، والخصائص الفيزيائية.
   • جمع البيانات المتعلقة بالعقارات المماثلة، مثل أسعار البيع، وشروط البيع، والخصائص الفيزيائية.
   • أهمية التحقق من صحة البيانات: يجب التحقق من دقة جميع البيانات المستخدمة في التقييم، سواء من خلال الفحص الشخصي أو من خلال مصادر متعددة.
4. تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى (Analyzing Highest and Best Use):
   • تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار، سواء كان الاستخدام الحالي أو استخدام بديل.
   • تقييم الجدوى القانونية والفيزيائية والاقتصادية للاستخدامات المختلفة.
   • يجب تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار “كما هو” (As Improved) و “كما لو كان خالياً” (As Vacant).
5. تقييم الموقع (Valuing the Site):
   • تقييم قيمة الأرض باستخدام مناهج التثمين المختلفة (سيتم شرحها في القسم التالي).
   • تعتبر هذه الخطوة ضرورية لعدة أسباب، بما في ذلك تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى، وتطبيق بعض تقنيات التقييم، ومتطلبات مهمة التقييم ذاتها.
6. تطبيق مناهج التثمين الثلاثة (Applying the Three Approaches to Value):
   • تطبيق منهج المقارنة البيعية❓❓ (Sales Comparison Approach)، ومنهج التكلفة (Cost Approach)، ومنهج الدخل (Income Approach).
   • كل منهج من هذه المناهج ينتج مؤشرًا للقيمة (Value Indicator).
   • سنستكشف كل منهج بالتفصيل في الأقسام التالية.
7. التوفيق بين مؤشرات القيمة (Reconciling the Value Indicators):
   • مراجعة وتحليل مؤشرات القيمة الناتجة عن المناهج المختلفة.
   • تحديد المنهج الأكثر ملاءمة للظروف الخاصة بالعقار والسوق.
   • إعطاء وزن أكبر للمنهج الأكثر موثوقية في تحديد التقدير النهائي للقيمة.
   • هذه الخطوة تتطلب خبرة وحكمًا مهنيًا من المثمن.
8. إعداد تقرير التقييم (Reporting the Value Estimate):
   • إعداد تقرير تقييم شامل يتضمن جميع البيانات والتحليلات والاستنتاجات التي تم التوصل إليها.
   • يجب أن يتضمن التقرير تعريفًا واضحًا للمشكلة التقييمية، ووصفًا للعقار، وشرحًا لمناهج التثمين المستخدمة، وتبريرًا للتقدير النهائي للقيمة.

2. مناهج التثمين: النظريات والتطبيقات

توجد ثلاث مناهج رئيسية لتثمين الأراضي، ولكل منها أسسها النظرية وتطبيقاتها العملية.

1. منهج المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

   • النظرية: تعتمد على مبدأ الإحلال، الذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار مما سيدفعه مقابل عقار مماثل في السوق.
   • التطبيق: مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس السوق.
   • الخطوات:
     1. تحديد العقارات المماثلة (Comparables) التي تم بيعها مؤخرًا.
     2. جمع البيانات المتعلقة بأسعار البيع وشروط البيع والخصائص الفيزيائية للعقارات المماثلة.
     3. تعديل أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه.
     4. تحديد قيمة العقار المراد تقييمه بناءً على أسعار البيع المعدلة للعقارات المماثلة.

   • الصيغة الرياضية:

     Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

   • مثال: إذا تم بيع عقار مماثل بمبلغ 145,000 دولار، وكان العقار المراد تقييمه يفتقر إلى حمام إضافي يقدر بـ 5,000 دولار في السوق، فإن قيمة العقار المراد تقييمه ستكون 140,000 دولار (145,000 - 5,000).

2. منهج التكلفة (Cost Approach):

   • النظرية: تعتمد على فكرة أن قيمة العقار لا يمكن أن تتجاوز تكلفة استبداله أو إعادة إنشائه.
   • التطبيق: تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل، ثم تقدير تكلفة إنشاء التحسينات (المباني) الجديدة، ثم خصم أي استهلاك (Depreciation) من التحسينات.
   • الخطوات:
     1. تقدير قيمة الأرض كما لو كانت خالية.
     2. تقدير تكلفة استبدال أو إعادة إنشاء التحسينات الجديدة.
     3. تقدير الاستهلاك المتراكم للتحسينات❓❓ (بسبب التدهور المادي أو التقادم الوظيفي أو التقادم الخارجي).
     4. خصم الاستهلاك من تكلفة الاستبدال أو إعادة الإنشاء.
     5. إضافة قيمة الأرض إلى تكلفة التحسينات بعد خصم الاستهلاك.
   • الصيغة الرياضية:
     Property Value = Site Value + (Cost of Improvements - Depreciation)
   • أهمية تقييم الاستهلاك:
     • تقدير الاستهلاك هو الجزء الأصعب في تطبيق منهج التكلفة، خاصةً بالنسبة للتحسينات القديمة أو التي لا تتفق مع الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض كما لو كانت خالية.
3. منهج الدخل (Income Approach):
   • النظرية: تعتمد على فكرة أن قيمة العقار تتناسب مع مقدار الدخل الذي يمكن أن يحققه.
   • التطبيق: تقدير قيمة العقار بناءً على الدخل المتوقع الذي يمكن أن يحققه.
   • الخطوات:
     1. تقدير الدخل الإجمالي المحتمل (Gross Potential Income).
     2. خصم الخسائر الناتجة عن الشواغر والديون المعدومة❓❓ (Vacancy and Collection Losses) للحصول على الدخل الإجمالي الفعلي (Effective Gross Income).
     3. خصم مصروفات التشغيل (Operating Expenses) للحصول على صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI).
     4. تطبيق معدل الرسملة (Capitalization Rate) على صافي الدخل التشغيلي لتقدير القيمة.
        * الترميز: V = NOI / R
   • استخدام مضاعف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM):
     • يستخدم بشكل شائع في تقييم العقارات السكنية.
     • يتم حساب GRM عن طريق قسمة سعر بيع العقار المماثل على إيجاره الشهري الإجمالي.
     • يتم اختيار مضاعف من النطاق المحدد وضربة في الدخل الشهري للعقار المراد تقييمه لتحديد القيمة.
   • مثال:
     • إذا كان إيجار العقار المراد تقييمه 1,525 دولارًا شهريًا، وكان مضاعف الإيجار الإجمالي 135، فإن قيمة العقار ستكون 206,000 دولارًا (1,525 × 135).

3. التوفيق بين مؤشرات القيمة: التحليل والحكم المهني

بعد تطبيق مناهج التثمين الثلاثة، غالبًا ما نحصل على مؤشرات قيمة مختلفة. يجب على المثمن التوفيق بين هذه المؤشرات للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

• عملية التوفيق:
  • ليست مجرد عملية حسابية أو متوسط بسيط للمؤشرات المختلفة.
  • تعتمد بشكل كبير على حكم المثمن وخبرته وقدرته على تحليل المشكلة التقييمية.
  • تتطلب مراجعة شاملة لعملية التقييم بأكملها، بما في ذلك موثوقية البيانات، والتحليل المنطقي، ومؤشرات القيمة الناتجة.
• العوامل المؤثرة في التوفيق:
  • موثوقية البيانات المستخدمة في كل منهج.
  • ملاءمة المنهج لظروف العقار والسوق.
  • الغرض من التقييم (على سبيل المثال، إذا كان التقييم سيستخدم من قبل مستثمر، فقد يتم إعطاء وزن أكبر لمنهج الدخل).
  • الحكم المهني للمثمن.

4. الخلاصة

يعد فهم عملية التقييم ومناهج التثمين المختلفة أمرًا بالغ الأهمية لتقييم قيمة الأرض بدقة. من خلال تطبيق هذه المبادئ والتقنيات، يمكن للمثمنين تقديم تقديرات قيمة موثوقة ومستنيرة تساعد في اتخاذ❓ القرارات العقارية الصحيحة.