تطبيق أساليب التقييم والتوفيق بين مؤشرات القيمة

الفصل: تطبيق أساليب التقييم والتوفي❓ق بين مؤشرات القيمة

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى شرح كيفية تطبيق طرق التقييم العقاري الثلاثة الأساسية: طريقة التكلفة، وطريقة المقارنة البيعية، وطريقة الدخل، ثم كيفية التوفيق بين المؤشرات الناتجة من كل طريقة للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة. يعتبر هذا الفصل جزءًا حيويًا من دورة “إطلاق قيمة العقار: تحليل الاستخدام الأمثل” حيث يسلط الضوء على الجوانب العملية والتطبيقية لعملية التقييم.

1. أساسيات التقييم العقاري

التقييم العقاري هو عملية تقدير قيمة عقار ما، ويستند إلى تحليل دقيق للبيانات والمعلومات المتاحة. يتم استخدام طرق تقييم متعددة، وكل طريقة تعتمد على مبادئ ومعايير مختلفة.

1.1 طرق التقييم الثلاثة

• طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد على تقدير تكلفة استبدال أو إعادة بناء العقار مع الأخذ في الاعتبار قيمة الأرض واستهلاك العقار.
• طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach): تعتمد على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في السوق، مع إجراء تعديلات للتعويض عن الاختلافات بينها.
• طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد على تقدير الدخل المتوقع أن يحققه العقار في المستقبل، ثم تحويل هذا الدخل إلى قيمة حالية باستخدام معدل الرسملة المناسب.

2. تطبيق طريقة التكلفة

تعتمد طريقة التكلفة على مبدأ الاستبدال❓ (Substitution)، والذي ينص على أن المستثمر لن يدفع أكثر مقابل عقار ما من تكلفة الحصول على عقار بديل مماثل.

2.1 خطوات تطبيق طريقة التكلفة

1. تقدير قيمة الأرض: يتم تقييم الأرض بشكل منفصل باستخدام طريقة المقارنة البيعية.
2. تقدير تكلفة الاستبدال أو إعادة البناء: يتم تقدير تكلفة بناء عقار جديد مماثل للعقار موضوع التقييم، باستخدام بيانات التكلفة المتاحة.
3. تقدير الاستهلاك: يتم تقدير الاستهلاك الذي لحق بالعقار، والذي يشمل الاستهلاك المادي، والاستهلاك الوظيفي، والاستهلاك الخارجي.

4. حساب القيمة: يتم حساب قيمة العقار عن طريق إضافة قيمة الأرض إلى تكلفة الاستبدال أو إعادة البناء، ثم طرح الاستهلاك.

   قيمة العقار = قيمة الأرض + تكلفة الاستبدال - الاستهلاك

   حيث:
   * قيمة الأرض: Value of Site
   * تكلفة الاستبدال: Cost (New) of Improvements
   * الاستهلاك: Depreciation

2.2 تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل

تعتبر قيمة الأرض حجر الزاوية في طريقة التكلفة. كما ذكر في الكتاب، فإن إجراء تقييم منفصل للأرض❓❓ ضروري لعدة أسباب:

• متطلبات طريقة التكلفة: تستخدم طريقة التكلفة قيمة الأرض كعنصر أساسي في حساب قيمة العقار.
• تقنية المبنى المتبقي: تتطلب هذه التقنية تقديرًا منفصلاً لقيمة الأرض.
• الالتزام القانوني: في بعض الحالات، يتطلب القانون تقييمًا منفصلاً للأرض والمباني، مثل تقييمات الضرائب العقارية والاستملاك.

2.3 تقدير الاستهلاك

يتم تقدير الاستهلاك على أنه الفرق بين تكلفة الاستبدال (الجديدة) للعقارات وقيمتها الحالية، بغض النظر عن أسباب هذا الاختلاف. غالباً ما يكون تقدير الاستهلاك هو الجزء الأكثر صعوبة في تطبيق طريقة التكلفة.

3. تطبيق طريقة المقارنة البيعية

تعتمد طريقة المقارنة البيعية على مبدأ المساهمة❓ (Contribution)، والذي ينص على أن قيمة أي مكون في العقار تتحدد بمقدار مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار.

3.1 خطوات تطبيق طريقة المقارنة البيعية

1. تحديد العقارات المماثلة (Comparables): يتم تحديد عقارات مماثلة للعقار موضوع التقييم تم بيعها مؤخرًا في السوق. يجب أن تكون هذه العقارات قابلة للمقارنة من حيث الموقع، والحجم، والمواصفات، والاستخدام.
2. جمع البيانات: يتم جمع البيانات المتعلقة بالعقارات المماثلة، بما في ذلك سعر البيع، وتاريخ البيع، وشروط البيع، والمواصفات الفيزيائية، والخصائص الأخرى ذات الصلة.
3. إجراء التعديلات (Adjustments): يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة للتعويض عن الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم. يجب أن تكون هذه التعديلات مستندة إلى بيانات السوق ومعلومات موثوقة.

4. حساب القيمة: يتم حساب قيمة العقار موضوع التقييم بناءً على أسعار بيع العقارات المماثلة بعد إجراء التعديلات اللازمة.

   قيمة العقار = سعر بيع العقار المماثل +/- التعديلات

   Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

3.2 تحديد العقارات المماثلة

يشدد الكتاب على أهمية تحديد العقارات المماثلة التي تكون حقًا “قابلة للمقارنة” بالعقار موضوع التقييم. من النادر العثور على عقارين متطابقين تمامًا، ولهذا السبب، تعتبر عملية التعديل أساسية في طريقة المقارنة البيعية.

3.3 عملية التعديل

في عملية التعديل، يتم تعديل سعر بيع العقار المماثل (بالزيادة أو النقصان) ليعكس الجوانب التي تعتبر أقل قيمة أو أكثر قيمة مقارنة بالعقار موضوع التقييم.

مثال: قام مُقيِّم بتحديد عقار مماثل يماثل العقار موضوع التقييم في جميع النواحي، باستثناء أن العقار موضوع التقييم يحتوي على حمام واحد فقط، بينما يحتوي العقار المماثل على حمامين. بيع العقار المماثل مؤخرًا بمبلغ 145,000 دولار. تشير بيانات السوق الحالية إلى أن إضافة حمام إضافي تزيد من قيمة المنازل المماثلة بمقدار 5,000 دولار. لذلك، سيطرح المُقيِّم قيمة الميزة المرغوبة أكثر (الحمام الإضافي) من سعر العقار المماثل، للوصول إلى قيمة مُشار إليها قدرها 140,000 دولار للعقار موضوع التقييم.

4. تطبيق طريقة الدخل

تعتمد طريقة الدخل على مبدأ التوقع❓ (Anticipation)، والذي ينص على أن قيمة العقار تتحدد بالفوائد الاقتصادية المتوقع الحصول عليها منه في المستقبل.

4.1 خطوات تطبيق طريقة الدخل

1. تقدير الدخل الصافي التشغيلي (Net Operating Income - NOI): يتم تقدير الدخل المتوقع أن يحققه العقار بعد خصم المصروفات التشغيلية.
2. اختيار معدل الرسملة المناسب (Capitalization Rate - Cap Rate): يتم اختيار معدل الرسملة الذي يعكس المخاطر المرتبطة بالعقار.

3. حساب القيمة: يتم حساب قيمة العقار عن طريق قسمة الدخل الصافي التشغيلي على معدل الرسملة.

   قيمة العقار = الدخل الصافي التشغيلي / معدل الرسملة

   Value = Income / Rate

4.2 استخدام مُضاعِف الإيجار الإجمالي (Gross Rent Multiplier - GRM)

يوضح الكتاب استخدام مُضاعِف الإيجار الإجمالي لتحديد القيمة عن طريق طريقة الدخل. في هذا النهج، يتم تقسيم الدخل الشهري من كل بيع إيجار مماثل على سعر بيعه لتحديد مُضاعِف الإيجار الإجمالي. ثم يختار المُقيِّم مُضاعِفًا من النطاق المحدد ويضربه في الدخل الشهري الإجمالي للعقار موضوع التقييم لتحديد قيمة عن طريق طريقة الدخل.

مثال: تم تحديد 6 عقارات إيجار مماثلة ونتج عنها النطاق التالي من المُضاعِفات: 132، 133، 135، 135، 135، 140. من هذا المثال، يمكننا أن نرى أن 135 هو المُضاعِف الأكثر احتمالاً. بالتالي:

إيجار شهري للعقار موضوع التقييم 1525 دولار × 135 = 206,000 دولار (بالتقريب) قيمة عن طريق طريقة الدخل.

5. التوفيق بين مؤشرات القيمة (Reconciliation)

بعد تطبيق طرق التقييم الثلاثة، يحصل المُقيِّم على ثلاثة مؤشرات للقيمة. من النادر أن تكون هذه المؤشرات متطابقة، لذلك يجب على المُقيِّم التوفيق بينها للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

5.1 عملية التوفيق

التوفيق هو عملية تحليل مشكلة التقييم، واختيار الطريقة الأكثر ملاءمة من بين الطرق الثلاث، وإعطائها أكبر وزن في تحديد التقدير النهائي للقيمة.

• تحليل المشكلة: يجب على المُقيِّم تحليل المشكلة بشكل دقيق، وفهم العوامل التي تؤثر على قيمة العقار.
• اختيار الطريقة الأنسب: يجب على المُقيِّم اختيار الطريقة التي تتناسب مع طبيعة العقار والبيانات المتاحة.
• تحديد الأوزان النسبية: يجب على المُقيِّم تحديد الأوزان النسبية لكل طريقة، بناءً على مدى موثوقية البيانات المستخدمة في كل طريقة.
• حساب القيمة النهائية: يتم حساب القيمة النهائية عن طريق جمع مؤشرات القيمة من كل طريقة، مع مراعاة الأوزان النسبية المحددة.

5.2 عوامل الاعتبار في التوفيق

تتضمن الاعتبارات الأساسية في عملية التوفيق ما يلي:

• الموثوقية النسبية: يجب على المُقيِّم مراجعة موثوقية البيانات، والمنطق والتحليل المطبق على البيانات، ومؤشرات القيمة الناتجة.
• استخدام التقييم: يجب على المُقيِّم الأخذ في الاعتبار الغرض من التقييم عند تحديد الأوزان النسبية. على سبيل المثال، قد يتم إعطاء وزن أكبر للقيمة المُشار إليها عن طريق طريقة الدخل في حالة التقييم الذي سيستخدمه مستثمر يبحث عن عقار مُدِر للدخل. من ناحية أخرى، إذا كان التقييم يُستخدم لمساعدة المالك الشاغل المُشتري على التأهل للحصول على قرض سكني، فقد تعتبر طريقة بيانات مقارنة المبيعات هي الأكثر موثوقية.

5.3 لا توجد معادلة للتوفيق

يشدد الكتاب على أن عملية التوفيق لا تعتمد على متوسط بسيط لمؤشرات القيمة الثلاثة. بل إن العملية تعتمد بالكامل على حكم وقدرة المُقيِّم للوصول إلى التقدير الأكثر موثوقية للقيمة.

6. خلاصة

يعتبر تطبيق طرق التقييم الثلاثة والتوفيق بين المؤشرات الناتجة عملية معقدة تتطلب خبرة ومعرفة واسعة في مجال التقييم العقاري. يجب على المُقيِّم أن يكون قادرًا على تحليل البيانات بشكل دقيق، واختيار الطرق الأنسب، وتحديد الأوزان النسبية المناسبة، للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة يعكس القيمة الحقيقية للعقار في السوق.

7. دور التكنولوجيا في عملية التقييم

مع تطور التكنولوجيا، أصبح بإمكان المقيمين الوصول إلى المزيد من البيانات والمعلومات بشكل أسرع وأسهل. يمكن استخدام برامج الكمبيوتر وقواعد البيانات الضخمة لتحليل البيانات، وإجراء التعديلات، وحساب القيمة. بالإضافة إلى ذلك، يمكن استخدام نظم المعلومات الجغرافية (GIS) لرسم الخرائط وتحليل البيانات المكانية، مما يساعد على تحديد العقارات المماثلة وتقييم تأثير الموقع على قيمة العقار.

8. ملاحظات إضافية

• الخبرة والتقدير الشخصي: على الرغم من أهمية البيانات والأساليب العلمية، إلا أن الخبرة والتقدير الشخصي للمقيم يلعبان دورًا حاسمًا في عملية التقييم.
• التواصل مع السوق: يجب على المقيم أن يكون على دراية بظروف السوق المحلية، وأن يتواصل مع البائعين والمشترين والوكلاء العقاريين والمطورين والمستثمرين لفهم اتجاهات السوق وتوقعاته.
• الشفافية والحيادية: يجب على المقيم أن يكون شفافًا وحياديًا في عملية التقييم، وأن يقدم تقريرًا واضحًا ومفصلًا يشرح الأسباب والأسس التي استند إليها في تقدير القيمة.
  أتمنى أن يكون هذا المحتوى مفيدًا لك.