التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

مقدمة

في هذا الفصل، سنستكشف عملية التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة في سياق تقييم الأراضي. تعد هذه المرحلة حاسمة في تحديد القيمة السوقية للعقار، وتتطلب خبرة وحكماً مهنياً لتقييم المؤشرات المختلفة التي تم الحصول عليها من خلال طرق التقييم المتنوعة. يعتبر هذا الفصل جزءاً أساسياً من دورة “تقييم الأراضي: تعظيم إمكانات العقار” حيث يهدف إلى تزويد المتدربين بالمهارات اللازمة لاتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة❓❓ في مجال❓ العقارات.

أولاً: مفهوم التسوية

1. تعريف التسوية: التسوية هي عملية تحليل مؤشرين أو أكثر من مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. يمكن أن تشير التسوية أيضاً إلى الخطوة في عملية التقييم❓ حيث يصل المقيم إلى رأي حول القيمة.
2. أهمية التسوية: تستخدم التسوية للتوفيق بين القيم التي تشير إليها العقارات المماثلة المختلفة، أو وحدات المقارنة المختلفة، أو تقنيات التقييم المختلفة.

ثانياً: دور الخبرة والحكم المهني في التسوية

1. الاعتماد على الحكم والخبرة: تعتمد التسوية بشكل كبير على حكم المقيم❓ وخبرته. لا تستخدم الصيغ أو التقنيات الرياضية (مثل المتوسط) في التسوية.
2. عملية التسوية: تبدأ عملية التسوية بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.

ثالثاً: خطوات عملية التسوية بالتفصيل

1. مراجعة الحسابات وتصحيح الأخطاء: يجب فحص جميع الحسابات للتأكد من دقتها، وتصحيح أي أخطاء.
2. تطبيق التقنيات بشكل متسق: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
3. تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة: يجب على المقيم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على البيانات الداعمة والتحليل.
4. إدراج وتحليل جميع البيانات ذات الصلة: يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها لضمان تقييم شامل.
5. اشتقاق مؤشرات القيمة وفقاً لشروط التقييم: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقاً لشروط مهمة التقييم المحددة في نطاق العمل (Scope of Work).

رابعاً: موثوقية مؤشر القيمة

1. كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:
   • تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
   • مشتقة من بيانات أكثر تفصيلاً.
   • مدعومة بعدة مصادر مستقلة.
2. دقة البيانات والتقنيات المستخدمة: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات. تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها. تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمتها للمشكلة.
3. أهمية الملاءمة: تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم الخاصة على حكم المقيم.❓ يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقاً مع شروط مهمة التقييم، ويجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

خامساً: دعم اختيار القيمة المسواة بالأدلة

1. اعتماد الحكم المهني: يجب أن يكون حكم المقيم هو العامل الحاسم في اختيار القيمة المسواة. يجب أن يكون هذا الحكم مدعوماً بالأدلة المتاحة في التقييم.
2. الرأي النهائي حول القيمة: عملية الوصول إلى رأي حول القيمة هي نفسها عملية التسوية. يقوم المقيم بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم بأكمله. يتم تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة، وإذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

سادساً: إكمال قسم التسوية في التقرير

1. تحديد طبيعة التقييم: يحدد المقيم ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” (As Is) أو “يخضع لتعديل العقار”. يتم سرد أي عوامل مشروطة.
2. ذكر طرق التقييم المستخدمة: يتم سرد أي طرق تقييم مستخدمة، ويتم التأكيد على الغرض من التقييم.
3. تحديد القيمة السوقية: يتم تحديد رأي القيمة السوقية، ويوقع المقيم ويؤرخ تقرير التقييم، ويشمل رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاص به.

سابعاً: الرأي النهائي حول القيمة

1. تقدير نقطة: يتم تحديد رأي حول قيمة العقار الذي تم تقييمه كمبلغ بالدولار واحد❓❓ يعرف باسم “تقدير نقطة”.
2. نطاق القيمة: بديل لتقدير النقطة هو “نطاق القيمة”، وهو رأي المقيم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.
3. ضمان الفهم: يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه مفهوم بسهولة لقارئ غير مقيم.

ثامناً: أمثلة وتطبيقات عملية

• مثال 1: تقييم قطعة أرض سكنية
  • تم استخدام طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach) وطريقة التكلفة (Cost Approach) لتقدير قيمة قطعة أرض سكنية.
  • أشارت مقارنة المبيعات إلى قيمة قدرها 500,000 دولار، بينما أشارت طريقة التكلفة إلى قيمة قدرها 520,000 دولار.
  • بعد مراجعة دقة البيانات المستخدمة في كلتا الطريقتين، قرر المقيم أن طريقة مقارنة المبيعات كانت أكثر موثوقية بسبب توفر المزيد من البيانات الحديثة للعقارات المماثلة.
  • نتيجة لذلك، قام المقيم بتسوية القيمتين وأصدر رأياً نهائياً بالقيمة قدره 505,000 دولار، مع إعطاء وزن أكبر لطريقة مقارنة المبيعات.
• مثال 2: تقييم قطعة أرض تجارية
  • تم استخدام طريقة الدخل (Income Approach) وطريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach) لتقدير قيمة قطعة أرض تجارية.
  • أشارت طريقة الدخل إلى قيمة قدرها 1,000,000 دولار، بينما أشارت طريقة مقارنة المبيعات إلى قيمة قدرها 950,000 دولار.
  • بعد مراجعة الحسابات المستخدمة في طريقة الدخل، اكتشف المقيم خطأ في تقدير معدل الرسملة. بعد تصحيح الخطأ، أشارت طريقة الدخل إلى قيمة قدرها 970,000 دولار.
  • نتيجة لذلك، قام المقيم بتسوية القيمتين وأصدر رأياً نهائياً بالقيمة قدره 965,000 دولار، مع إعطاء وزن متساوٍ للطريقتين.

تاسعاً: استخدام المعادلات والصيغ

على الرغم من أن التسوية لا تعتمد على المتوسطات الرياضية، إلا أن فهم بعض الصيغ الرياضية يمكن أن يساعد في تحليل البيانات. على سبيل المثال، يمكن استخدام التحليل الإحصائي لتقييم مدى تشتت البيانات المستخدمة في مقارنة المبيعات. يمكن حساب الانحراف المعياري (Standard Deviation - σ) باستخدام الصيغة التالية:

σ = √[Σ(xi - μ)² / N]

حيث:
* xi هي قيمة كل عنصر في المجموعة.
* μ هو المتوسط الحسابي للمجموعة.
* N هو عدد العناصر في المجموعة.

عاشراً: الإشارة إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

في مجال تقييم الأراضي، هناك حاجة مستمرة لإجراء أبحاث علمية لتقييم تأثير العوامل المختلفة على قيمة الأراضي. على سبيل المثال، يمكن أن يكون هناك دراسات حول تأثير التشريعات البيئية الجديدة على قيمة الأراضي القريبة من المناطق المحمية، أو دراسات حول تأثير تطوير البنية التحتية على قيمة الأراضي في المناطق المحيطة. يمكن للمقيمين الاستفادة من هذه الدراسات لتعزيز موثوقية تقييماتهم.

خاتمة

تعد التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة من أهم مراحل تقييم الأراضي. يتطلب ذلك من المقيم أن يكون لديه فهم عميق لطرق التقييم المختلفة، وأن يكون قادراً على تقييم موثوقية البيانات المستخدمة، وأن يمارس حكماً مهنياً مستنيراً. من خلال إتقان هذه المهارات، يمكن للمقيمين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة للأراضي، مما يساعد على اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.

آمل أن يكون هذا المحتوى العلمي المفصل قد قدم لك فهماً شاملاً لعملية التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة في سياق تقييم الأراضي.