تقييم المواقع: تقنيات وتطبيقات

الفصل: تقييم المواقع: تقنيات وتطبيقات

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل لتقييم المواقع العقارية، مع التركيز على التقنيات المستخدمة وتطبيقاتها العملية. يعتبر تقييم المواقع خطوة حاسمة في عملية تقييم الأراضي، حيث يتم من خلاله تحديد قيمة الأرض بمعزل عن المباني أو التحسينات المقامة عليها. سنستكشف النظريات والمبادئ العلمية الأساسية التي يقوم عليها تقييم المواقع، بالإضافة إلى استعراض مجموعة متنوعة من التقنيات والأدوات التي يستخدمها المثمنون المحترفون. كما سيتم التركيز على التطبيقات العملية لتقييم المواقع في سياق الدورة التدريبية “تقييم الأراضي: تعظيم إمكانات العقار”، مع ربط المفاهيم بشرح كيفية تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للأراضي، وتقييم جدواها الاقتصادية، واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.

I. أهمية تقييم المواقع في عملية تقييم الأراضي

• الحاجة إلى تقييم منفصل للموقع: غالبًا ما يكون من الضروري إجراء تقييم منفصل للموقع لأسباب متعددة، بما في ذلك:
  • تطبيق تقنيات تقييم محددة: تتطلب بعض تقنيات التقييم، مثل طريقة التكلفة وطريقة الدخل المتبقي، تقديرًا منفصلاً لقيمة الموقع.
  • الامتثال القانوني: في بعض الحالات، قد يفرض القانون إجراء تقييم منفصل للموقع والتحسينات، خاصة في حالات تقييم ضريبة الأملاك ونزع الملكية.
  • تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى: يعتبر تقييم الموقع خطوة أساسية في تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض، سواء كانت شاغرة أو مطورة.
• دور تقييم المواقع في تعظيم إمكانات العقار: من خلال فهم قيمة الموقع، يمكن للمستثمرين والمطورين اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن أفضل طريقة لاستغلال الأرض، وبالتالي تعظيم إمكاناتها وتحقيق أقصى عائد ممكن.

II. المبادئ الأساسية لتقييم المواقع

• الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use):
  • تعريف: هو الاستخدام الأكثر احتمالاً وقانونية وواقعية من الناحية المالية والذي ينتج أعلى قيمة للأرض.
  • أربعة معايير للاستخدام الأمثل والأعلى:
    1. مسموح به قانونًا: يجب أن يتوافق الاستخدام مع القوانين واللوائح المحلية، بما في ذلك قوانين تقسيم المناطق واللوائح البيئية.
    2. ممكن ماديًا: يجب أن يكون الاستخدام ممكنًا من الناحية المادية، مع مراعاة خصائص الأرض مثل حجمها وشكلها وتضاريسها.
    3. مجد اقتصاديًا: يجب أن يكون الاستخدام مجديًا اقتصاديًا، مما يعني أنه يجب أن يحقق عائدًا كافيًا لتغطية التكاليف وتحقيق ربح.
    4. إنتاجي إلى أقصى حد: من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية اقتصاديًا، يجب اختيار الاستخدام الذي ينتج أعلى قيمة للأرض.
  • الفرق بين الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض الخالية والاستخدام الأمثل والأعلى للعقار المحسن:
    • الأرض الخالية: يركز على الاستخدام الذي سيحقق أعلى قيمة إذا كانت الأرض فارغة.
    • العقار المحسن: يأخذ في الاعتبار قيمة التحسينات الحالية، وتكاليف الهدم المحتملة، وتأثيرها على القيمة الإجمالية.
• مبدأ البديل (Principle of Substitution):
  • الشرح: يشير إلى أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار معين مما سيدفعه مقابل عقار بديل مماثل.
  • التطبيق في تقييم المواقع: يستخدم هذا المبدأ لتحديد قيمة الموقع من خلال مقارنته بأسعار المواقع البديلة المماثلة.
• مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):
  • الشرح: يعتمد على أن قيمة العقار تتأثر بالفوائد المستقبلية المتوقعة من ملكيته.
  • التطبيق في تقييم المواقع: يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار التطورات المستقبلية المحتملة التي قد تؤثر على قيمة الموقع.

III. تقنيات تقييم المواقع

• أ. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):
  • المفهوم: تعتمد على مقارنة الموقع المراد تقييمه بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في السوق.
  • الخطوات:
    1. تحديد المبيعات المقارنة: العثور على مواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة أو في مناطق مشابهة. يجب أن تكون المواقع المقارنة مماثلة من حيث الحجم والموقع وقوانين تقسيم المناطق والاستخدام المحتمل.
    2. إجراء التعديلات: تعديل أسعار المبيعات المقارنة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه. يمكن أن تشمل هذه التعديلات الاختلافات في:
       • حقوق الملكية المحولة: يجب تعديل المبيعات المقارنة لأي اختلافات في الحقوق العقارية المحولة، وأيضًا لأي اختلافات في قيود الملكية مثل تقسيم المناطق، وارتفاقات الحق، ومعدلات ضريبة الأملاك، وقيود سندات الملكية الخاصة.
       • شروط التمويل: إذا كان للبيع المقارن شروط تمويل خاصة غير موجودة في السوق، فيجب إجراء تعديل لتعكس تأثير هذه الشروط على السعر.
       • ظروف البيع: يجب تعديل أسعار المبيعات المقارنة لأي اختلافات في شروط البيع التي قد تؤثر على السعر، مثل البيع القسري أو العلاقة بين البائع والمشتري.
       • النفقات فور البيع: تعديل البيع المقارن بناءً على أي نفقات يجب أن يتم تكبدها عند الشراء (إصلاح/استبدال هياكل، معالجة تلوث بيئي، تغييرات في تقسيم المناطق).
       • ظروف السوق: تعديل أسعار المبيعات المقارنة لتعكس التغيرات في ظروف السوق منذ تاريخ البيع.
       • الموقع: تعديل أسعار المبيعات المقارنة لتعكس الاختلافات في الموقع، مثل القرب من المرافق أو الخدمات أو مناطق الجذب.
       • الخصائص المادية: تعديل أسعار المبيعات المقارنة لتعكس الاختلافات في الخصائص المادية، مثل الحجم والشكل والتضاريس وظروف التربة.
       • الخصائص الاقتصادية: مراعاة خصائص مثل الدخل وتكاليف التشغيل وأحكام الإيجار والإدارة.
    3. تحليل التعديلات: تحليل التعديلات التي تم إجراؤها على أسعار المبيعات المقارنة لتحديد قيمة الموقع المراد تقييمه.
  • الصيغة:
    قيمة الموقع = سعر البيع المقارن +/- التعديلات
• ب. طريقة التخصيص❓❓ (Allocation Method):
  • المفهوم: تعتمد على تخصيص نسبة معينة من قيمة العقار الكلية للأرض.
  • التطبيق: تستخدم هذه الطريقة عندما تكون هناك مبيعات حديثة لعقارات مماثلة في المنطقة، ويمكن تقدير نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية.
  • الصيغة:
    قيمة الموقع = قيمة العقار الكلية × نسبة التخصيص
• ج. طريقة الاستخراج (Extraction Method):
  • المفهوم: تعتمد على استخراج قيمة التحسينات (المباني) من قيمة العقار الكلية، ويكون المتبقي هو قيمة الأرض.
  • الخطوات:
    1. تقدير قيمة العقار الكلية: يمكن استخدام طريقة المقارنة البيعية أو طريقة الدخل لتقدير قيمة العقار الكلية.
    2. تقدير قيمة التحسينات: يمكن استخدام طريقة التكلفة لتقدير قيمة التحسينات.
    3. طرح قيمة التحسينات من قيمة العقار الكلية:
  • الصيغة:
    قيمة الموقع = قيمة العقار الكلية - قيمة التحسينات (مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك)
• د. طريقة التطوير (Development Method):
  • المفهوم: تستخدم لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها، مثل تقسيم الأراضي إلى قطع سكنية.
  • الخطوات:
    1. تقدير الإيرادات المتوقعة من التطوير: تقدير عدد القطع التي يمكن إنشاؤها وقيمتها المتوقعة.
    2. تقدير تكاليف التطوير: تقدير جميع التكاليف المرتبطة بالتطوير، مثل تكاليف البنية التحتية والتسويق والرسوم القانونية.
    3. خصم التكاليف من الإيرادات: لحساب صافي الربح المتوقع من التطوير.
    4. تطبيق معدل خصم: لتحديد القيمة الحالية للأرض بناءً على صافي الربح المتوقع.
  • الصيغة:
    قيمة الموقع = (الإيرادات المتوقعة - تكاليف التطوير) / (1 + معدل الخصم)^n
    حيث:
    * n = عدد السنوات اللازمة لتطوير الأرض وبيعها.
• ه. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):
  • المفهوم: تستخدم لتقييم الأراضي التي يمكن استخدامها لإنتاج الدخل، مثل الأراضي المستخدمة للمباني التجارية.
  • الخطوات:
    1. تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI) المتوقع من العقار: هذا هو الدخل المتوقع بعد خصم جميع المصاريف التشغيلية.
    2. تقدير قيمة التحسينات (المباني): باستخدام طريقة التكلفة.
    3. تحديد معدل الرسملة❓❓ (Capitalization Rate) المناسب للمباني.
    4. حساب الدخل المنسوب إلى التحسينات: الدخل المنسوب إلى التحسينات = قيمة التحسينات * معدل الرسملة للتحسينات.
    5. حساب الدخل المتبقي للأرض: الدخل المتبقي للأرض = صافي الدخل التشغيلي (NOI) - الدخل المنسوب إلى التحسينات.
    6. تحديد معدل الرسملة المناسب للأرض.
    7. حساب قيمة الأرض: قيمة الأرض = الدخل المتبقي للأرض / معدل الرسملة للأرض.
  • الصيغ:
    NOI = الإيرادات - المصروفات
الدخل المنسوب للتحسينات = قيمة التحسينات x معدل رسملة التحسينات (rb)
الدخل المتبقي للأرض = NOI - الدخل المنسوب للتحسينات
قيمة الأرض = الدخل المتبقي للأرض / معدل رسملة الأرض (rl)
• و. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):
  • المفهوم: تعتمد على رسملة دخل إيجار الأرض لتحديد قيمتها.
  • التطبيق: تستخدم في الحالات التي يتم فيها تأجير الأرض بموجب عقد إيجار أرضي.
  • الصيغة:
    قيمة الموقع = إيجار الأرض السنوي / معدل الرسملة
• ز. جداول العمق (Depth Tables):
  * المفهوم: هي جداول تقييم عقاري تحدد القيم النسبية لأجزاء مختلفة من قطعة أرض، بحيث تكون الأجزاء الأقرب إلى الواجهة ذات قيمة أكبر.
  * التطبيق: يمكن استخدامها لتقدير القيمة السوقية للأراضي ذات العمق غير المنتظم، حيث تكون الأجزاء الأقرب إلى الواجهة ذات قيمة أكبر.
  * مثال: طريقة 4-3-2-1
  * الربع الأول (من الواجهة): 40% من القيمة
  * الربع الثاني: 30% من القيمة
  * الربع الثالث: 20% من القيمة
  * الربع الأخير: 10% من القيمة

IV. أمثلة وتطبيقات عملية

• مثال 1: تقييم أرض سكنية شاغرة
  • السيناريو: مطلوب تقييم أرض سكنية شاغرة في حي سكني قائم.
  • التطبيق: يمكن استخدام طريقة المقارنة البيعية من خلال مقارنة الأرض بأسعار بيع أراض مماثلة في الحي. يجب تعديل أسعار المبيعات المقارنة لتعكس أي اختلافات في الحجم والموقع والخدمات المتاحة.
• مثال 2: تقييم أرض تجارية مطورة
  • السيناريو: مطلوب تقييم أرض تجارية مطورة عليها مبنى مكتبي.
  • التطبيق: يمكن استخدام طريقة الدخل المتبقي للأرض لتقييم الأرض. يتم تقدير الدخل التشغيلي الصافي للمبنى المكتبي، ثم يتم خصم الدخل المنسوب إلى المبنى، ويكون المتبقي هو الدخل المنسوب إلى الأرض، والذي يتم رسملته لتحديد قيمة الأرض.
• مثال 3: تقييم أرض زراعية
  • السيناريو: مطلوب تقييم أرض زراعية في منطقة ريفية.
  • التطبيق: يمكن استخدام طريقة التطوير لتقييم الأرض. يتم تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع المحاصيل الزراعية، ثم يتم خصم تكاليف التشغيل والصيانة والتسويق، ويكون المتبقي هو الربح الصافي، والذي يتم استخدامه لتحديد قيمة الأرض.

V. الخلاصة

يعتبر تقييم المواقع مهارة أساسية للمثمنين العقاريين، حيث يتطلب فهمًا عميقًا للمبادئ الاقتصادية والقانونية، بالإضافة إلى القدرة على تطبيق مجموعة متنوعة من التقنيات والأدوات. من خلال إتقان هذه المهارات، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة للأراضي، مما يساعد المستثمرين والمطورين على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن أفضل طريقة لاستغلال هذه الأصول القيمة.