التوفيق بين مؤشرات القيمة وإبداء الرأي النهائي

دورة تدريبية: صندوق أدوات التقييم: إتقان جمع وتحليل البيانات

الفصل: التوفيق بين مؤشرات القيمة وإبداء الرأي النهائي

مقدمة:

في هذا الفصل، ننتقل من مرحلة جمع وتحليل البيانات الأولية إلى صياغة الرأي النهائي للقيمة، وهو جوهر عملية التقييم العقاري. يتم هنا تجميع كل الأدلة التي تم الحصول عليها من خلال الطرق المختلفة للتقييم - مقارنة المبيعات، التكلفة، والدخل (إن أمكن) - لإنتاج تقدير واحد مدعوم بشكل كامل للقيمة السوقية. هذا الفصل بالغ الأهمية لأنه يوضح كيفية اتخاذ قرارات❓ مستنيرة وتقديم رأي نهائي للقيمة يكون قابلاً للدفاع عنه وقائمًا على أسس علمية ومنطقية.

أولاً: طبيعة التوفيق وأهميته

التوفيق (Reconciliation) هو عملية تحليل مؤشرات القيمة المتعددة❓❓ - التي يتم الحصول عليها من خلال طرق التقييم المختلفة، أو من خلال استخدام مقارنات مختلفة، أو وحدات قياس مختلفة - للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. هذه المرحلة ليست مجرد حساب متوسط بسيط، بل هي عملية تقييم وتحليل معمق تهدف إلى تحديد أي من المؤشرات يعكس القيمة الحقيقية للعقار بشكل أفضل.

• مفهوم التوفيق: يمثل التوفيق الخطوة الحاسمة في عملية التقييم، حيث يتم دمج جميع البيانات والتحليلات التي تمت في المراحل السابقة لتقديم رأي نهائي للقيمة.
• الاعتماد على الخبرة: يعتمد التوفيق بشكل كبير على خبرة المُقيّم وحكمه المهني، حيث لا توجد معادلات رياضية يمكن أن تحل محل التفكير النقدي والتحليل المتعمق.
• أهمية التقييم النقدي: يجب على المُقيّم مراجعة جميع البيانات والحسابات والمنطق الذي أدى إلى مؤشرات القيمة المختلفة❓❓ لضمان الدقة والاتساق.

ثانياً: مبادئ وأسس التوفيق

التوفيق ليس مجرد عملية جمع الأرقام؛ بل هو فن وعلم يتطلب فهمًا عميقًا لمبادئ التقييم ومؤشرات القيمة.

1. تحليل البيانات:

   • الدقة الحسابية: يجب التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح الأخطاء.
   • الاتساق في التطبيق: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وجميع العقارات المماثلة.
   • تقييم الموثوقية: يجب على المُقيّم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة بناءً على كمية البيانات❓ ودقتها ومدى ملاءمتها لمشكلة التقييم.

2. عناصر الموثوقية:

   • كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى:
     • حجم أكبر من البيانات الإحصائية.
     • بيانات أكثر تفصيلاً.
     • مصادر مستقلة متعددة.
   • دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
     • مدى التحقق من البيانات الداعمة.
     • مدى ملاءمة تقنية التقييم المستخدمة للمشكلة.
   • الملاءمة: تؤثر ملاءمة مؤشر القيمة على حكم المُقيّم، حيث يجب أن يكون المؤشر متسقًا مع شروط مهمة التقييم، وأن تكون تقنية التقييم المستخدمة مناسبة.

3. أهمية الحكم المهني:

   • الدليل الداعم: يجب أن يكون اختيار القيمة النهائية مدعومًا بالأدلة الموجودة في التقييم.
   • التحليل الشامل: يجب أن يراجع المُقيّم جميع البيانات والحسابات والمنطق في التقييم لتقييم موثوقية كل مؤشر قيمة.

ثالثاً: تطبيق عملي للتوفيق

لنأخذ مثالاً عملياً لتوضيح كيفية تطبيق عملية التوفيق في تقييم عقار سكني.

• السيناريو: مُقيّم يقوم بتقييم منزل سكني باستخدام ثلاث طرق مختلفة: مقارنة المبيعات، والتكلفة، والدخل (مستندة على إيجار مماثل).
• النتائج:
  • مقارنة المبيعات: يشير إلى قيمة 500,000 دولار.
  • التكلفة: يشير إلى قيمة 480,000 دولار.
  • الدخل: يشير إلى قيمة 520,000 دولار.
• التوفيق:
  1. مراجعة البيانات: يتحقق المُقيّم من دقة جميع البيانات والحسابات المستخدمة في كل طريقة.
  2. تقييم الموثوقية: يقرر المُقيّم أن طريقة مقارنة المبيعات هي الأكثر موثوقية لأنها تستند إلى عدد كبير من المبيعات الحديثة المماثلة في المنطقة.
  3. التحليل والترجيح: يعطي المُقيّم وزنًا أكبر لطريقة مقارنة المبيعات، مع الأخذ في الاعتبار نتائج الطريقتين الأخريين كعوامل داعمة.
  4. الرأي النهائي: يقدم المُقيّم رأيًا نهائيًا بالقيمة السوقية للعقار عند 505,000 دولار، مع توضيح الأسباب التي أدت إلى هذا التقييم.

رابعاً: الرأي النهائي للقيمة

يتم التعبير عن رأي القيمة للعقار الذي تم تقييمه كمبلغ دولار واحد يعرف باسم “تقدير النقطة” (Point Estimate). البديل لتقدير النقطة هو “نطاق القيمة” (Range Value)، وهو رأي المُقيّم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار. يجب تقريب آراء القيمة.

• تقدير النقطة: المبلغ النهائي الذي يعبر عن القيمة المقدرة للعقار.
• نطاق القيمة: بديل لتقدير النقطة، حيث يعبر المُقيّم عن القيمة في نطاق محدد.
• التقريب: يجب تقريب قيم التقييم لتجنب إعطاء انطباع بالدقة المفرطة.

خامساً: تقييم العمل ومراجعته

يجب على المُقيّم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم للقارئ غير المُقيّم.

• الوضوح والتبسيط: يجب أن يكون التقييم مكتوبًا بلغة واضحة ومفهومة لغير المتخصصين.
• الدعم بالأدلة: يجب أن يكون الرأي النهائي مدعومًا بشكل كامل بالأدلة والتحليلات المقدمة في التقييم.

سادساً: إكمال قسم التوفيق في التقرير الموحد للتقييم السكني (URAR)

يُكمل المُقيّم قسم التوفيق في التقرير الموحد للتقييم السكني، ويشير إلى ما إذا كان التقييم قد تم “كما هو” أو يخضع لتغيير العقار. يتم سرد أي عوامل تكييف، ويتم سرد أي طرق تقييم مستخدمة. يتم إعادة تأكيد الغرض من التقييم، ويتم تحديد الرأي حول القيمة السوقية، ويقوم المُقيّم بتوقيع وتأريخ تقرير التقييم، ويشمل رقم ترخيص التقييم أو شهادته.

سابعاً: المعادلات والصيغ

لا يُستخدم المتوسط الحسابي أو غيره من العمليات الحسابية في عملية التوفيق. ومع ذلك، هناك عدد من العمليات الحسابية الرياضية التي يستعملها المثمن في المراحل السابقة من التقييم. ومن بينها:
Average cost= (Sum of costs)/ (number of costs)
Gross income multipliers (GIMs) = Sale Price/ Gross income
Capitalization Rate (Cap Rate)= Net Operating Income (NOI)/ Value
خاتمة:*

يمثل التوفيق بين مؤشرات القيمة وإبداء الرأي النهائي جوهر عملية التقييم العقاري. من خلال الجمع بين التحليل العلمي والحكم المهني، يمكن للمُقيّم تقديم تقدير دقيق وموثوق للقيمة السوقية يكون مدعومًا بشكل كامل بالأدلة والمنطق. يتيح هذا الفصل للمشاركين في الدورة التدريبية اكتساب المهارات والمعرفة اللازمة لإتقان هذه المرحلة الحاسمة، مما يعزز قدرتهم على تقديم تقييمات دقيقة وبصيرة في عالم التقييم الديناميكي.