التسوية وإبداء الرأي النهائي في القيمة

الفصل: التسوية❓❓ وإبداء الرأي النهائي في القيمة

مقدمة

في سياق دورة “أساسيات تقييم العقارات: فحص المباني من الأساس إلى السطح”، يعتبر هذا الفصل جوهريًا لفهم كيفية التوصل إلى تقدير نهائي للقيمة. التسوية ليست مجرد عملية حسابية، بل هي فن وعلم يتطلب خبرة وحكمًا سليمًا. يتم هنا الجمع بين المؤشرات المختلفة للقيمة وتقييم جودتها وأهميتها للوصول إلى رأي نهائي مدعوم بالأدلة.

1. مفهوم التسوية (Reconciliation) في تقييم العقارات

التسوية هي العملية التي يتم فيها تحليل مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها (من خلال طرق التقييم المختلفة أو من خلال مقارنة العقارات المختلفة) للوصول إلى رأي واحد حول قيمة العقار. يمكن اعتبار التسوية أيضًا خطوة في عملية التقييم حيث يصل المقيم إلى رأي نهائي حول القيمة.
* التسوية بين مؤشرات القيمة❓❓ المختلفة: يتم تطبيق التسوية لدمج القيم التي تم الحصول عليها من مقارنات مختلفة، سواء كانت مقارنة بين خصائص مماثلة، أو وحدات مقارنة مختلفة، أو تقنيات تقييم متنوعة.

2. دور الخبرة والحكم الشخصي في التسوية

تعتمد التسوية بشكل كبير على❓❓ تقدير المقيم وخبرته.
* عدم استخدام الصيغ الرياضية البسيطة: لا يتم استخدام المتوسطات الحسابية أو غيرها من العمليات الحسابية البسيطة❓❓ في التسوية.
* التركيز على التحليل الشامل: تبدأ عملية التسوية بمراجعة دقيقة لجميع البيانات، والحسابات، والاستنتاجات التي أدت إلى مؤشرات القيمة المختلفة.

3. خطوات عملية التسوية التفصيلية

عملية التسوية تتطلب فحصًا دقيقًا ومنهجيًا للبيانات والأساليب المستخدمة.
1. التحقق من دقة الحسابات: يجب فحص جميع الحسابات للتأكد من دقتها وتصحيح أي أخطاء.
2. التطبيق المتسق لتقنيات التقييم: يجب تطبيق تقنيات التقييم المختلفة بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
3. تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة: يجب على المقيم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة. هذا يتضمن النظر في كمية البيانات، ودقة البيانات، وأهمية البيانات بالنسبة لمشكلة التقييم.
4. تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة: يجب تضمين جميع البيانات ذات الصلة وتحليلها. هذا يضمن أن جميع العوامل التي قد تؤثر على قيمة العقار قد تم أخذها في الاعتبار.
5. الاشتقاق وفقًا لشروط مهمة التقييم: يجب أن تكون مؤشرات القيمة مشتقة وفقًا لشروط مهمة التقييم. هذا يضمن أن التقييم يفي بمتطلبات العميل وأي متطلبات قانونية أو تنظيمية.

4. تحديد موثوقية مؤشر القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية: كمية البيانات، ومستوى الدقة، والأهمية بالنسبة لمشكلة التقييم.
* كمية البيانات: مؤشرات القيمة تعتبر أكثر موثوقية عندما:
* تعتمد على حجم عينة إحصائية أكبر من البيانات.
* تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.
* تستند إلى مصادر مستقلة متعددة.
* دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على:
* دقة البيانات الداعمة له، والتي تعتمد بدورها على مدى التحقق منها.
* دقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات، والتي تعتمد بدورها على مدى أهمية التقنية للمشكلة.
* أهمية مؤشر القيمة: تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المقيم.
* يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.
* يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

5. دعم الاختيار النهائي للقيمة بالأدلة

يجب دعم اختيار قيمة مسواة بالأدلة الموجودة في التقييم.
* دور حكم المقيم: يجب أن يكون حكم المقيم هو العامل الحاسم في عملية التسوية.

6. عملية الوصول إلى رأي في القيمة

تعتبر عملية الوصول إلى رأي في القيمة مماثلة لعملية التسوية.
* مراجعة البيانات والحسابات: يقوم المقيم بمراجعة جميع البيانات والحسابات والاستنتاجات الواردة في التقييم.
* تقييم موثوقية كل مؤشر قيمة: يتم تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
* جمع وتحليل بيانات إضافية: إذا لزم الأمر، يتم جمع بيانات إضافية وإجراء تحليل إضافي.

7. إكمال قسم التسوية في التقرير الموحد لتقييم المساكن (URAR)

يقوم المقيم بإكمال قسم التسوية في النموذج الموحد لتقييم المساكن (Uniform Residential Appraisal Report’s Reconciliation section).
* تحديد حالة العقار: يشير المقيم إلى ما إذا كان التقييم تم إجراؤه كما هو أم أنه يخضع لتغيير العقار.
* إدراج العوامل الشرطية: يتم إدراج أي عوامل شرطية.
* ذكر طرق التقييم المستخدمة: يتم ذكر أي طرق تقييم تم استخدامها.
* تأكيد الغرض من التقييم: يتم إعادة تأكيد الغرض من التقييم.
* تحديد رأي القيمة السوقية: يتم تحديد رأي القيمة السوقية وتوقيع وتأريخ تقرير التقييم من قبل المقيم، مع تضمين رقم ترخيص أو شهادة التقييم الخاصة به.

8. تحديد رأي القيمة في التقييم

يتم تحديد رأي القيمة لعقار مقيم كمبلغ بالدولار الواحد يعرف باسم “تقدير نقطة”.
* بديل لتقدير النقطة: البديل لتقدير النقطة هو “قيمة النطاق”، وهو رأي المقيم حول النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه قيمة العقار.
* تقريب آراء القيمة: يجب تقريب آراء القيمة.

9. مراجعة عمل المقيم

يجب على المقيم مراجعة عمله للتأكد من أنه سهل الفهم لقارئ ليس مقيمًا.

10. ملخص

التسوية هي عملية حاسمة في تقييم العقارات تتطلب مزيجًا من المعرفة الفنية والخبرة والحكم الشخصي. من خلال التحليل الدقيق لمؤشرات القيمة المختلفة والنظر في جميع البيانات ذات الصلة، يمكن للمقيم أن يصل إلى رأي نهائي حول القيمة مدعوم بالأدلة المتاحة.

الصيغ الرياضية والمعادلات:

على الرغم من أن التسوية لا تعتمد على المتوسطات الحسابية، إلا أن بعض الصيغ يمكن أن تكون مفيدة في تحليل البيانات:

1. حساب المتوسط المرجح (Weighted Average):

   إذا كان لديك عدة مؤشرات للقيمة (V1, V2, V3…) وتريد إعطاء وزن مختلف لكل منها (W1, W2, W3…)، يمكنك حساب المتوسط المرجح كالتالي:

   V_weighted = (V1 * W1 + V2 * W2 + V3 * W3 + ...) / (W1 + W2 + W3 + ...)

   حيث:
   * V_weighted هو المتوسط المرجح للقيمة.
   * V1, V2, V3... هي مؤشرات القيمة المختلفة.
   * W1, W2, W3... هي الأوزان المخصصة لكل مؤشر قيمة.

   مثال: إذا كان لديك ثلاثة مؤشرات قيمة: 200,000 دولار، 210,000 دولار، و 220,000 دولار، وقررت إعطاء الأوزان 0.5، 0.3، و 0.2 على التوالي، فإن المتوسط المرجح سيكون:

   V_weighted = (200,000 * 0.5 + 210,000 * 0.3 + 220,000 * 0.2) / (0.5 + 0.3 + 0.2) = 209,000

2. تحليل الانحدار (Regression Analysis):

   يمكن استخدام تحليل الانحدار لتحليل العلاقة بين عدة متغيرات ومؤشر القيمة. على سبيل المثال، إذا كنت تحاول تقييم تأثير مساحة العقار وعدد الغرف على القيمة، يمكنك استخدام تحليل الانحدار لتقدير هذه التأثيرات.

   Value = β0 + β1 * Size + β2 * Rooms + ε

   حيث:
   * Value هي القيمة المقدرة للعقار.
   * Size هي مساحة العقار.
   * Rooms هو عدد الغرف.
   * β0, β1, β2 هي معاملات الانحدار التي يتم تقديرها باستخدام البيانات.
   * ε هو الخطأ العشوائي.

الخاتمة

تعتبر عملية التسوية مهارة أساسية للمقيم العقاري الناجح. إن القدرة على تقييم❓❓ البيانات بشكل نقدي والوصول إلى استنتاجات مدعومة بالأدلة هي ما يميز المقيم المحترف.