تقنيات تقييم المواقع

الفصل: تقنيات تقييم المواقع❓

مقدمة

في سياق دورة “أساسيات تقييم العقارات: فحص المباني من الأساس إلى السطح”، يُعد فهم تقنيات تقييم المواقع أمرًا بالغ الأهمية لتحديد قيمة العقار. يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح علمي مُفصل لتقنيات تقييم المواقع، مع التركيز على الجوانب النظرية والتطبيقية، بالإضافة إلى استخدام المصطلحات والمفاهيم الدقيقة ذات الصلة.

1. أهمية تقييم المواقع بشكل منفصل

تقييم الموقع بشكل منفصل عن التحسينات (المباني) ضروري لعدة أسباب:

• استخدام تقنيات التقييم: بعض تقنيات التقييم، مثل طريقة التكلفة❓❓ (Cost Approach) وتقنية الدخل المتبقي للمبنى (Building Residual Technique of Income Capitalization)، تتطلب تقدير❓ًا منفصلاً لقيمة الموقع.

  • طريقة التكلفة: تعتمد على فكرة أن قيمة العقار تعادل تكلفة إنشاء مبنى جديد مكافئ، مضافًا إليها قيمة الموقع.

    الصيغة الرياضية:

    Property Value = Site Value + Cost (New) - Depreciation

  • تقنية الدخل المتبقي للمبنى: تستخدم في العقارات ذات الدخل (مثل المباني التجارية) حيث يُفترض أن الدخل الناتج يُستخدم لتغطية تكاليف التشغيل، ثم يُخصص جزء منه للمبنى، والباقي يُعزى إلى قيمة الموقع.

• الالتزام القانوني: قد تتطلب القوانين المحلية تقييمًا منفصلاً للموقع والتحسينات، خاصةً في حالات تقدير الضرائب العقارية (Property Tax Assessment) أو مصادرة الممتلكات (Condemnation).

2. خطوات تقييم العقارات وعلاقتها بتقييم الموقع

العملية الشاملة لتقييم العقارات تتضمن عدة خطوات أساسية، وتتكامل معها عملية تقييم الموقع:

1. تحديد مشكلة التقييم: تحديد نوع القيمة المطلوبة (القيمة السوقية، القيمة التأمينية، إلخ)، وتحديد العقار المراد تقييمه.

2. التحليل الأولي: تحديد البيانات المطلوبة، بما في ذلك البيانات العامة (اتجاهات السوق) والبيانات الخاصة (خصائص العقار والمواقع المماثلة).

3. جمع البيانات: جمع البيانات من مصادر مختلفة (السجلات العامة، قواعد البيانات العقارية، عمليات التفتيش الميدانية).

4. تحليل الاستخدام الأفضل والأعلى (Highest and Best Use): تحديد الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وممكنة للعقار. هذا التحليل يُجرى للموقع كما لو كان شاغرًا (Vacant), و للموقع بالتحسينات الموجودة (Improved).

5. تقييم الموقع: استخدام تقنيات محددة لتقدير قيمة الموقع.

6. تطبيق طرق التقييم الثلاثة:

   • طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): مقارنة العقار المراد تقييمه بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا.

     الصيغة الرياضية:
     Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

   • طريقة التكلفة (Cost Approach): تقدير تكلفة استبدال أو إعادة إنشاء المبنى مطروحًا منها الاستهلاك، ثم إضافة قيمة الموقع.

     • كما ذكرنا سابقاً.

   • طريقة الدخل (Income Approach): تقدير القيمة بناءً على الدخل الذي يمكن أن يولده العقار.

     • Gross Rent Multiplier:

     GRM = Sale Price/Gross Monthly Rent

7. التوفيق بين مؤشرات القيمة (Reconciliation of Value Indicators): تحليل وتقييم نتائج طرق التقييم الثلاثة، ثم اختيار القيمة الأكثر دقة وملاءمة.

8. إعداد تقرير التقييم: توثيق عملية التقييم والنتائج النهائية.

3. تقنيات تقييم المواقع

هناك عدة تقنيات لتقييم المواقع، لكل منها مزاياها وعيوبها:

1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach):

   • تعتمد على مقارنة الموقع المراد تقييمه بمواقع مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.
   • يتم إجراء تعديلات (Adjustments) على أسعار المبيعات للعقارات المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع المراد تقييمه (مثل الموقع، الحجم، الخدمات المتاحة).
   • تتطلب هذه الطريقة وجود بيانات كافية عن مبيعات المواقع المماثلة.

2. طريقة التخصيص (Allocation Method):

   • تُستخدم عندما لا تتوفر بيانات كافية عن مبيعات المواقع الشاغرة.
   • تعتمد على تحديد النسبة المئوية لقيمة الأرض بالنسبة إلى القيمة الكلية للعقار (الأرض والمبنى).
   • هذه النسبة يتم استخلاصها من بيانات السوق للعقارات المماثلة.

3. طريقة الاستخراج (Extraction Method):

   • تُستخدم أيضًا عندما لا تتوفر بيانات كافية عن مبيعات المواقع الشاغرة.
   • يتم تقدير قيمة المبنى الموجود على الموقع (إذا كان هناك مبنى) ثم يتم خصم هذه القيمة من القيمة الكلية للعقار.
   • الفرق بين القيمتين يمثل قيمة الموقع.

4. طريقة التطوير (Development Method):

   • تُستخدم لتقييم المواقع التي يُحتمل تطويرها.
   • يتم تقدير إجمالي❓ الإيرادات المتوقعة من التطوير (مثل بيع الوحدات السكنية أو تأجير المساحات التجارية)، ثم يتم خصم جميع تكاليف التطوير (تكاليف البناء، التسويق، الضرائب) من هذه الإيرادات.

   • النتيجة تمثل قيمة الموقع.

     • هذه الطريقة تتضمن تحليل التدفقات النقدية (Discounted Cash Flow) و تحتاج إلى تقدير دقيق للتكاليف و الإيرادات المتوقعة.
     • Discounted Cash Flow: PV= CF/(1+r)^n
     • Where:
     • PV= present value
     • CF = Cash Flow
     • r = rate of return for the period
     • n = number of periods

5. طريقة الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

   • تُستخدم لتقييم المواقع التي تولد دخلًا.
   • يتم تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income, NOI) للعقار، ثم يتم خصم الدخل المنسوب إلى المبنى (بناءً على تكلفة الاستبدال أو القيمة الدفترية).
   • الرقم المتبقي يمثل الدخل المنسوب إلى الأرض، والذي يتم رسملته (Capitalization) لتقدير قيمة الأرض.

6. طريقة رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization Method):

   • تُستخدم في الحالات التي يتم فيها تأجير الأرض بموجب عقد إيجار طويل الأجل (Ground Lease).
   • يتم رسملة الإيجار السنوي للأرض لتقدير قيمة الأرض.

4. اختيار التقنية المناسبة

يعتمد اختيار التقنية المناسبة لتقييم الموقع على عدة عوامل، بما في ذلك:

• توفر البيانات: كل تقنية تتطلب مجموعة مختلفة من البيانات. يجب اختيار التقنية التي تتناسب مع البيانات المتاحة.
• نوع العقار: بعض التقنيات أكثر ملاءمة لأنواع معينة من العقارات (مثل طريقة التطوير للمواقع التي يُحتمل تطويرها).
• الغرض من التقييم: قد يتطلب الغرض من التقييم (مثل تقدير الضرائب أو المصادرة) استخدام تقنية معينة.

5. الخلاصة

تقييم المواقع هو جزء أساسي من عملية تقييم العقارات. فهم تقنيات التقييم المختلفة وكيفية تطبيقها بشكل صحيح أمر بالغ الأهمية لتقديم تقديرات دقيقة وموثوقة لقيمة العقارات. يجب على المثمنين أن يكونوا على دراية جيدة بالجوانب النظرية والتطبيقية لتقييم المواقع، وأن يكونوا قادرين على اختيار التقنية المناسبة بناءً على الظروف المحددة لكل حالة.