أساليب تقييم المواقع

الفصل: أساليب تقييم المواقع❓

مقدمة

في❓ إطار دورة “أساسيات تقييم العقارات: فحص المباني من الأساس إلى السطح”، يعتبر تقييم المواقع جزءًا لا يتجزأ من عملية تحديد قيمة العقار. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المشاركين بفهم شامل ومتعمق لأهمية تقييم المواقع، واستعراض الأساليب المتنوعة التي يعتمد عليها المثمنون لتقدير قيمة الأرض بصورة منفصلة عن قيمة التحسينات (المباني).

أهمية تقييم المواقع

1. متطلبات أساليب التقييم:

   • طريقة التكلفة: تعتمد هذه الطريقة بشكل أساسي على تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل. حيث يتم حساب قيمة العقار عن طريق جمع قيمة الأرض المقدرة بتكلفة استبدال التحسينات مطروحًا منها الاستهلاك المتراكم. رياضياً:
     • Property Value (Cost Approach) = Site Value + Cost of New Improvements - Depreciation
   • أسلوب الدخل المتبقي: تعتمد هذه التقنية على تحديد قيمة الأرض بناءً على الدخل المتبقي بعد خصم العائد المناسب على التحسينات.

2. الامتثال القانوني:

   • في بعض الحالات، يُطلب قانونًا تقييم الموقع بشكل منفصل، لا سيما في عمليات تقييم الضرائب العقارية❓ والاستملاك. ويحدد نطاق مهمة التقييم ضرورة تقييم الموقع بشكل مستقل.

3. تحليل الاستخدام الأفضل والأمثل:

   • يعتبر تحليل الاستخدام الأفضل والأمثل من أهم خطوات عملية التقييم، ويتطلب في كثير من الأحيان تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل لتحديد أفضل استخدام ممكن لها.

تحديد الموقع (Site Definition)

الموقع هو الأرض التي تم إعدادها للاستخدام أو البناء، على سبيل المثال عن طريق التسوية والتجهيز وتوفير الوصول والمرافق.

أساليب تقييم المواقع

1. أسلوب المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach):

   • يعتمد هذا الأسلوب على تحليل أسعار بيع مواقع مماثلة حديثة. يتم تعديل أسعار بيع هذه المواقع (المعاملات المرجعية) لتعكس أي اختلافات بينها وبين الموقع قيد التقييم.
   • تعتبر هذه الطريقة الأكثر موثوقية عندما تكون هناك بيانات كافية عن مبيعات مماثلة في السوق.
   • Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

   • عملية التطبيق:

     • تحديد الخصائص الهامة: تحديد الخصائص التي تؤثر على قيمة الأرض، مثل الموقع والمساحة والشكل والتضاريس والقيود القانونية.
     • إيجاد المعاملات المرجعية: البحث عن معاملات بيع حديثة لمواقع مماثلة في نفس المنطقة أو مناطق مشابهة.

     • إجراء التعديلات: تعديل أسعار المعاملات المرجعية لتعكس الاختلافات بينها وبين الموقع قيد التقييم، على سبيل المثال:

       • تعديلات الوقت (Market Conditions): تعكس التغيرات في السوق منذ تاريخ البيع.
       • تعديلات الموقع (Location): تعكس الاختلافات في الموقع والوصول.
       • تعديلات الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): تعكس الاختلافات في المساحة والشكل والتضاريس.
       • تعديلات القيود القانونية (Legal Restrictions): تعكس الاختلافات في قوانين تقسيم المناطق وارتفاقات الحقوق.

     • مثال توضيحي:

       • لنفترض أن لدينا موقعًا سكنيًا بمساحة 500 متر مربع ونريد تقدير قيمته باستخدام طريقة المقارنة البيعية. تم العثور على ثلاثة معاملات مرجعية:
         • المعاملة الأولى: موقع بمساحة 520 متر مربع، بيع بسعر 500,000 ريال قبل 6 أشهر.
         • المعاملة الثانية: موقع بمساحة 480 متر مربع، بيع بسعر 480,000 ريال قبل 3 أشهر.
         • المعاملة الثالثة: موقع بمساحة 510 متر مربع، بيع بسعر 510,000 ريال قبل شهر واحد.
       • بعد تحليل السوق، تم تحديد التعديلات التالية:
         • تعديل الوقت: زيادة 2% لكل شهر.
         • تعديل المساحة: زيادة أو نقصان 500 ريال لكل متر مربع.
       • تطبيق التعديلات:
         • المعاملة الأولى: 500,000 + (6 * 2% * 500,000) - (20 * 500) = 550,000 ريال
         • المعاملة الثانية: 480,000 + (3 * 2% * 480,000) + (20 * 500) = 518,800 ريال
         • المعاملة الثالثة: 510,000 + (1 * 2% * 510,000) - (10 * 500) = 515,200 ريال
       • بعد تحليل النتائج المرجحة، يمكن تقدير قيمة الموقع قيد التقييم بمتوسط 528,067 ريال.

2. أسلوب التخصيص (Allocation Method):

   • يقوم هذا الأسلوب على تخصيص نسبة مئوية من قيمة العقار الكلية للأرض، بناءً على دراسات السوق أو الخبرة.
   • يستخدم هذا الأسلوب عندما تكون هناك بيانات كافية عن نسب تخصيص الأراضي في مناطق مماثلة.
   • Site Value = Property Value x Allocation Percentage
   • مثال توضيحي:
     • إذا كانت قيمة عقار (أرض ومبنى) هي 1,000,000 ريال، وتشير بيانات السوق إلى أن نسبة قيمة الأرض إلى قيمة العقار الكلية هي 40%، فإن قيمة الأرض المقدرة هي:
       • Site Value = 1,000,000 x 0.40 = 400,000 ريال

3. أسلوب الاستخلاص (Extraction Method):

   • في هذا الأسلوب، يتم تقدير قيمة الأرض عن طريق طرح قيمة التحسينات المستهلكة من قيمة العقار الكلية.
   • Site Value = Property Value - Depreciated Cost of Improvements
   • مثال توضيحي:
     • إذا كانت قيمة عقار هي 1,200,000 ريال، وتم تقدير تكلفة استبدال التحسينات (المبنى) بـ 1,000,000 ريال واستهلاكه بـ 200,000 ريال، فإن قيمة الأرض المقدرة هي:
       • Site Value = 1,200,000 - (1,000,000 - 200,000) = 400,000 ريال

4. أسلوب التطوير (Development Method):

   • يُستخدم هذا الأسلوب لتقييم الأراضي التي سيتم تطويرها، على سبيل المثال، تقسيم الأراضي.
   • يتم تقدير الإيرادات المتوقعة من بيع الأراضي المطورة، ثم يتم خصم تكاليف التطوير والربح المعقول للمطور❓❓ للوصول إلى قيمة الأرض.
   • Site Value = Projected Revenue - (Development Costs + Developer's Profit)
   • مثال توضيحي:
     • لنفترض أن لدينا قطعة أرض يمكن تقسيمها إلى 10 قطع سكنية، ويتوقع بيع كل قطعة بـ 300,000 ريال. تبلغ تكاليف التطوير (طرق، بنية تحتية) 1,000,000 ريال، والربح المطلوب للمطور هو 20% من الإيرادات.
       • Projected Revenue = 10 x 300,000 = 3,000,000 ريال
       • Developer's Profit = 0.20 x 3,000,000 = 600,000 ريال
       • Site Value = 3,000,000 - (1,000,000 + 600,000) = 1,400,000 ريال

5. أسلوب الدخل المتبقي للأرض (Land Residual Method):

   • يعتمد على تحديد الدخل الصافي للعقار ككل ثم خصم العائد المناسب على قيمة التحسينات (المبنى) لتحديد الدخل المتبقي للأرض.
   • Net Operating Income (NOI) = Property Value x Overall Capitalization Rate (OAR)
   • Land Income = NOI - (Improvement Value x Improvement Capitalization Rate)
   • Land Value = Land Income / Land Capitalization Rate
   • مثال توضيحي:
     • لنفترض أن لدينا عقارًا تجاريًا بقيمة 2,000,000 ريال ودخل تشغيلي صافي (NOI) قدره 200,000 ريال. قيمة التحسينات (المبنى) هي 1,000,000 ريال، ومعدل الرسملة للتحسينات هو 10%.
       • Land Income = 200,000 - (1,000,000 x 0.10) = 100,000 ريال
       • إذا كان معدل الرسملة للأرض 8%، فإن قيمة الأرض المقدرة هي:
       • Land Value = 100,000 / 0.08 = 1,250,000 ريال

6. أسلوب رسملة إيجار الأرض (Ground Rent Capitalization):

   • يُستخدم هذا الأسلوب عندما تكون الأرض مؤجرة بموجب عقد إيجار طويل الأجل (إيجار أرضي). يتم رسملة الإيجار السنوي للأرض لتحديد قيمتها.
   • Site Value = Annual Ground Rent / Capitalization Rate
   • مثال توضيحي:
     • إذا كان إيجار الأرض السنوي هو 50,000 ريال، ومعدل الرسملة المناسب هو 8%، فإن قيمة الأرض المقدرة هي:
       • Site Value = 50,000 / 0.08 = 625,000 ريال

عوامل مؤثرة في تقييم المواقع

• الموقع (Location): يعتبر الموقع من أهم العوامل التي تؤثر على قيمة الأرض.
• المساحة والشكل (Size and Shape): تؤثر المساحة والشكل على إمكانية استخدام الأرض وتطويرها.
• التضاريس (Topography): تؤثر التضاريس على تكاليف البناء والتطوير.
• القيود القانونية (Legal Restrictions): تؤثر قوانين تقسيم المناطق والارتفاقات والحقوق الأخرى على استخدام الأرض وقيمتها.
• الوصول والمرافق (Access and Utilities): تؤثر سهولة الوصول إلى الأرض وتوفر المرافق (الماء والكهرباء والصرف الصحي) على قيمتها.
• البيئة المحيطة (Surroundings): تؤثر البيئة المحيطة (المدارس والمستشفيات والمحلات التجارية) على جاذبية الأرض وقيمتها.

جداول العمق (Depth Tables)

تُستخدم هذه الجداول لتقدير تأثير العمق على قيمة قطعة الأرض. تعتمد هذه الجداول على فرضية أن الجزء الأمامي من الأرض أكثر قيمة من الجزء الخلفي. أحد الأمثلة البسيطة هو طريقة “4-3-2-1”:

• 25% الأمامية من الأرض: 40% من القيمة
• 25% الثانية من الأرض: 30% من القيمة
• 25% الثالثة من الأرض: 20% من القيمة
• 25% الخلفية من الأرض: 10% من القيمة

مثال شامل

لتقييم قطعة أرض خالية في منطقة سكنية، استخدم المثمن البيانات التالية:

• المعلومات الأساسية:
  • المساحة: 600 متر مربع
  • الموقع: حي سكني هادئ بالقرب من الخدمات
  • القيود القانونية: يسمح ببناء منزل سكني بحد أقصى طابقين
• أسلوب المقارنة البيعية: تم العثور على ثلاث معاملات بيعية لمواقع مماثلة في نفس المنطقة:
  • الموقع 1: 580 متر مربع، بيع بسعر 550,000 ريال (قبل 3 أشهر)
  • الموقع 2: 620 متر مربع، بيع بسعر 580,000 ريال (قبل 6 أشهر)
  • الموقع 3: 600 متر مربع، بيع بسعر 560,000 ريال (قبل شهر واحد)
• تعديلات السوق:
  • تعديل الوقت: زيادة 1% لكل شهر.
  • تعديل المساحة: 500 ريال لكل متر مربع.
  • تعديل الموقع: لا يوجد تعديل، المواقع متشابهة.

• تطبيق أسلوب المقارنة البيعية:

  • الموقع 1: 550,000 + (3 * 0.01 * 550,000) + (20 * 500) = 576,500 ريال
  • الموقع 2: 580,000 + (6 * 0.01 * 580,000) - (20 * 500) = 594,800 ريال
  • الموقع 3: 560,000 + (1 * 0.01 * 560,000) + (0 * 500) = 565,600 ريال

• التحليل:

  • متوسط القيمة المقدرة باستخدام أسلوب المقارنة البيعية: (576,500 + 594,800 + 565,600) / 3 = 578,967 ريال

الخلاصة

يعتبر تقييم المواقع مهارة أساسية للمثمن العقاري، حيث توفر فهمًا دقيقًا لقيمة الأرض كعنصر مستقل في العقار. إن إتقان الأساليب المتنوعة لتقييم المواقع، وفهم العوامل المؤثرة فيها، يمكن المثمنين من تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة، واتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات.