تطبيق الأساليب الثلاثة للتقييم

الفصل: تطبيق الأساليب الثلاثة للتقييم❓❓

مقدمة

يعد تطبيق الأساليب الثلاثة للتقييم (Sales Comparison Approach, Cost Approach, Income Approach) خطوة حاسمة في عملية تقييم العقارات. بعد جمع البيانات وتحليل الاستخدام الأمثل للموقع، يتم تطبيق هذه الأساليب للحصول على مؤشرات قيمة مستقلة. يهدف هذا الفصل إلى شرح كيفية تطبيق هذه الأساليب بشكل فعال، مع التركيز على الجوانب العلمية والنظرية والتطبيق العملي. سيتم ربط هذا الشرح بمحتوى الدورة التدريبية “أساسيات تقييم العقارات: تحليل الموقع والمبنى” لضمان فهم شامل لكيفية تأثير تحليل الموقع والمبنى على تطبيق هذه الأساليب.

1. نظرة عامة على الأساليب الثلاثة للتقييم

• Sales Comparison Approach (نهج المقارنة البيعية): يعتمد على مقارنة العقار محل التقييم بخصائص مماثلة (Comparables) تم بيعها مؤخرًا في السوق. يتم تعديل أسعار بيع هذه الخصائص لتأخذ في الاعتبار أي اختلافات بينها وبين العقار محل التقييم.
• Cost Approach (نهج التكلفة): يقوم على تقدير تكلفة استبدال أو إعادة بناء العقار محل التقييم (Cost New)، ثم خصم قيمة الاستهلاك (Depreciation) من هذه التكلفة. تتم إضافة قيمة الأرض (Site Value) إلى الناتج النهائي للحصول على القيمة الإجمالية.
• Income Approach (نهج الدخل): يعتمد على تقدير قيمة العقار بناءً على الدخل الذي يمكن أن يحققه. يتم استخدام عدة تقنيات في هذا النهج، بما في ذلك حساب مضاعف إجمالي الإيجار❓❓ (Gross Rent Multiplier - GRM) وتطبيق معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate) على صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI).

2. تطبيق نهج المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

2.1. المبادئ النظرية

يعتمد هذا النهج على مبدأ الاستبدال❓❓، الذي ينص على أن المشتري لن يدفع مقابل عقار أكثر مما يمكن أن يدفعه مقابل عقار آخر مماثل. يتطلب هذا النهج تحديد خصائص قابلة للمقارنة في السوق وإجراء تعديلات على أسعار بيعها لتعكس أي اختلافات مع العقار محل التقييم.

2.2. خطوات التطبيق

1. تحديد الخصائص القابلة للمقارنة (Comparables): يجب أن تكون هذه الخصائص مشابهة للعقار محل التقييم في الموقع والحجم والتصميم والجودة والعمر.
2. جمع بيانات المبيعات: يتم جمع بيانات دقيقة حول أسعار بيع الخصائص القابلة للمقارنة، بالإضافة إلى شروط البيع وتاريخ البيع.
3. تعديل أسعار البيع: يتم تعديل أسعار بيع الخصائص القابلة للمقارنة لتعكس أي اختلافات مع العقار محل التقييم. يمكن إجراء هذه التعديلات باستخدام طرق مختلفة، بما في ذلك التعديلات النقدية (Dollar Adjustments) والتعديلات النسبية (Percentage Adjustments).
4. التوفيق بين المؤشرات القيمية: بعد إجراء التعديلات، يتم تحليل المؤشرات القيمية المختلفة المستخلصة من الخصائص القابلة للمقارنة وتحديد أفضل مؤشر قيمة للعقار محل التقييم.

2.3. المعادلات والصيغ الرياضية

يمكن تلخيص نهج المقارنة البيعية بالمعادلة التالية:

Subject Value = Comparable Sales Price +/- Adjustments

2.4. مثال تطبيقي

لنفترض أن لدينا عقارًا سكنيًا (Subject Property) نرغب في تقييمه. بعد البحث، وجدنا خاصية قابلة للمقارنة (Comparable Property) تم بيعها مؤخرًا بسعر 145,000 دولار. ومع ذلك، فإن العقار القابل للمقارنة يحتوي على حمامين، بينما العقار محل التقييم يحتوي على حمام واحد فقط. تشير بيانات السوق الحالية إلى أن إضافة حمام إضافي يزيد من قيمة المنازل المماثلة بمقدار 5,000 دولار.

Subject Value = $145,000 - $5,000 = $140,000

وبالتالي، فإن القيمة التقريبية للعقار محل التقييم بناءً على نهج المقارنة البيعية هي 140,000 دولار.

2.5. الاعتبارات المتعلقة بتحليل الموقع والمبنى

تحليل الموقع والمبنى يلعب دورًا حاسمًا في تطبيق نهج المقارنة البيعية. يجب أن يكون للموقع والمبنى الخاصيتين القابلتين للمقارنة تقريبًا نفس المواصفات والميزات. على سبيل المثال، إذا كان العقار محل التقييم يطل على منظر طبيعي خلاب، فيجب أن تكون الخصائص القابلة للمقارنة كذلك. أيضًا، يجب أن تكون لوائح تقسيم المناطق متشابهة لضمان أن الاستخدامات الممكنة للموقعين متوافقة.

3. تطبيق نهج التكلفة (Cost Approach)

3.1. المبادئ النظرية

يقوم هذا النهج على مبدأ الاستبدال أيضًا، حيث يعتبر أن المشتري لن يدفع مقابل عقار أكثر مما يمكن أن يدفعه مقابل بناء عقار جديد مماثل. يتطلب هذا النهج تقدير تكلفة استبدال أو إعادة بناء العقار محل التقييم، ثم خصم قيمة الاستهلاك من هذه التكلفة.

3.2. خطوات التطبيق

1. تقدير قيمة الأرض (Site Value): يجب تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل باستخدام طرق أخرى، مثل نهج المقارنة البيعية.
2. تقدير تكلفة الاستبدال أو إعادة البناء (Cost New): يتم تقدير تكلفة بناء عقار جديد مماثل للعقار محل التقييم باستخدام طرق مختلفة، مثل طريقة الوحدات المربعة (Square Foot Method) وطريقة الكميات المحددة (Quantity Survey Method).
3. تقدير قيمة الاستهلاك (Depreciation): يتم تقدير قيمة الاستهلاك التي لحقت بالعقار محل التقييم بسبب العوامل الفيزيائية والاقتصادية والوظيفية.
4. حساب القيمة الإجمالية: يتم جمع قيمة الأرض وتكلفة الاستبدال أو إعادة البناء بعد خصم قيمة الاستهلاك للحصول على القيمة الإجمالية للعقار.

3.3. المعادلات والصيغ الرياضية

يمكن تلخيص نهج التكلفة بالمعادلة التالية:

Property Value = Site Value + Cost New - Depreciation

3.4. مثال تطبيقي

لنفترض أن لدينا عقارًا سكنيًا نرغب في تقييمه. بعد التقييم، وجدنا أن قيمة الأرض هي 50,000 دولار. قدرت تكلفة استبدال أو إعادة البناء بـ 150,000 دولار، وقدر الاستهلاك المتراكم بـ 20,000 دولار.

Property Value = $50,000 + $150,000 - $20,000 = $180,000

وبالتالي، فإن القيمة التقريبية للعقار محل التقييم بناءً على نهج التكلفة هي 180,000 دولار.

3.5. الاعتبارات المتعلقة بتحليل الموقع والمبنى

تحليل الموقع والمبنى ضروري لتقدير قيمة الأرض وتكلفة الاستبدال والاستهلاك. يجب تحليل الموقع لتحديد قيمته، مع الأخذ في الاعتبار الموقع والحجم والميزات الأخرى. يجب تحليل المبنى لتحديد تكلفة الاستبدال، مع الأخذ في الاعتبار جودة البناء والميزات الأخرى. يجب أيضًا تحليل المبنى لتحديد الاستهلاك، مع الأخذ في الاعتبار العمر والحالة والميزات الأخرى.

4. تطبيق نهج الدخل (Income Approach)

4.1. المبادئ النظرية

يقوم هذا النهج على مبدأ التوقع، حيث يعتبر أن قيمة العقار تتناسب مع الدخل الذي يمكن أن يحققه. يتم استخدام هذا النهج بشكل أساسي لتقييم العقارات التجارية، مثل الشقق والمكاتب ومراكز التسوق.

4.2. خطوات التطبيق

1. تقدير الدخل الإجمالي المحتمل (Potential Gross Income - PGI): يتم تقدير إجمالي الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار إذا كان مؤجرًا بالكامل.
2. تقدير معدل الشغور والتحصيل (Vacancy and Collection Loss): يتم تقدير نسبة الوحدات الشاغرة أو غير المحصلة.
3. حساب الدخل الإجمالي الفعلي (Effective Gross Income - EGI): يتم خصم معدل الشغور والتحصيل من الدخل الإجمالي المحتمل للحصول على الدخل الإجمالي الفعلي.
4. تقدير المصروفات التشغيلية (Operating Expenses): يتم تقدير جميع المصروفات المرتبطة بتشغيل العقار، مثل الضرائب والتأمين والصيانة والإدارة.
5. حساب صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI): يتم خصم المصروفات التشغيلية من الدخل الإجمالي الفعلي للحصول على صافي الدخل التشغيلي.
6. تطبيق معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate): يتم تطبيق معدل الرسملة على صافي الدخل التشغيلي للحصول على قيمة العقار. يمكن تحديد معدل الرسملة باستخدام طرق مختلفة، مثل طريقة استخلاص السوق (Market Extraction Method) وطريقة النطاق (Band of Investment Method).

4.3. المعادلات والصيغ الرياضية

• EGI = PGI - Vacancy & Collection Loss
• NOI = EGI - Operating Expenses
• Property Value = NOI / Cap Rate

4.4. مثال تطبيقي

لنفترض أن لدينا عقارًا تجاريًا نرغب في تقييمه. بعد التقييم، وجدنا أن الدخل الإجمالي المحتمل هو 100,000 دولار، ومعدل الشغور والتحصيل هو 5,000 دولار، والمصروفات التشغيلية هي 30,000 دولار. تم تحديد معدل الرسملة المناسب بـ 10%.

EGI = $100,000 - $5,000 = $95,000
NOI = $95,000 - $30,000 = $65,000
Property Value = $65,000 / 0.10 = $650,000

وبالتالي، فإن القيمة التقريبية للعقار محل التقييم بناءً على نهج الدخل هي 650,000 دولار.

4.5. الاعتبارات المتعلقة بتحليل الموقع والمبنى

تحليل الموقع والمبنى أمر بالغ الأهمية لتقدير الدخل المحتمل والمصروفات التشغيلية ومعدل الرسملة. سيحدد تحليل الموقع مدى جاذبية الموقع للمستأجرين المحتملين، مما سيؤثر على الدخل المحتمل ومعدل الشغور. سيحدد تحليل المبنى مدى جاذبية المبنى للمستأجرين المحتملين، بالإضافة إلى تكلفة التشغيل والصيانة.

5. التوفيق بين المؤشرات القيمية (Reconciliation)

بعد تطبيق الأساليب الثلاثة للتقييم، غالبًا ما نحصل على مؤشرات قيمية مختلفة. في هذه المرحلة، يجب على المقيم التوفيق بين هذه المؤشرات لتحديد أفضل تقدير لقيمة العقار.

5.1. المبادئ النظرية

يعتمد التوفيق على تحليل نقاط القوة والضعف لكل طريقة من طرق التقييم، بالإضافة إلى مدى ملاءمتها للعقار محل التقييم وظروف السوق.

5.2. خطوات التوفيق

1. تحليل موثوقية البيانات: يتم تحليل موثوقية البيانات المستخدمة في كل طريقة من طرق التقييم وتحديد أي مصادر محتملة للخطأ.
2. تقييم مدى ملاءمة الطرق: يتم تقييم مدى ملاءمة كل طريقة من طرق التقييم للعقار محل التقييم وظروف السوق. على سبيل المثال، قد يكون نهج المقارنة البيعية هو الأكثر ملاءمة لتقييم المنازل السكنية، بينما قد يكون نهج الدخل هو الأكثر ملاءمة لتقييم العقارات التجارية.
3. إعطاء وزن نسبي: يتم إعطاء وزن نسبي لكل طريقة من طرق التقييم بناءً على موثوقية البيانات ومدى ملاءمة الطريقة.
4. تحديد القيمة النهائية: يتم حساب القيمة النهائية للعقار عن طريق جمع المؤشرات القيمية المختلفة بعد ترجيحها.

5.3. مثال تطبيقي

لنفترض أننا طبقنا الأساليب الثلاثة للتقييم وحصلنا على المؤشرات القيمية التالية:

• نهج المقارنة البيعية: 140,000 دولار
• نهج التكلفة: 180,000 دولار
• نهج الدخل: 150,000 دولار

بعد تحليل موثوقية البيانات ومدى ملاءمة الطرق، قررنا إعطاء وزن نسبي بنسبة 50% لنهج المقارنة البيعية، و 30% لنهج الدخل، و 20% لنهج التكلفة.

Final Value = (0.50 * $140,000) + (0.30 * $650,000) + (0.20 * $180,000) = $149,000

وبالتالي، فإن القيمة النهائية للعقار محل التقييم هي 149,000 دولار.

5.4. الاعتبارات المتعلقة بتحليل الموقع والمبنى

في عملية التوفيق، تحليل الموقع والمبنى يساعد في تحديد الأسلوب الأكثر موثوقية. على سبيل المثال، إذا كان الموقع فريدًا أو نادرًا، فقد يكون أسلوب المقارنة البيعية أقل موثوقية بسبب صعوبة العثور على مقارنات حقيقية. وبالمثل، إذا كان المبنى قديمًا أو متخصصًا، فقد يكون أسلوب التكلفة أقل موثوقية بسبب صعوبة تقدير الاستهلاك.

6. الخلاصة

تطبيق الأساليب الثلاثة للتقييم يتطلب فهمًا شاملاً للمبادئ النظرية والخطوات العملية لكل طريقة. تحليل الموقع والمبنى له دور حاسم في كل مرحلة من مراحل عملية التقييم، من تحديد الخصائص القابلة للمقارنة إلى تقدير الدخل المحتمل وتحديد معدل الرسملة المناسب. من خلال تطبيق هذه الأساليب بشكل فعال والتوفيق بين المؤشرات القيمية المختلفة، يمكن للمقيمين الوصول إلى تقدير دقيق وموثوق لقيمة العقار.