التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة

الفصل: التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة❓❓

مقدمة

في سياق دورة “إتقان تقييم العقارات: الحصول على البيانات وتحليل الأحياء”، يعتبر هذا الفصل حجر الزاوية في العملية التقييمية. بعد جمع البيانات وتحليل الأحياء، نصل إلى مرحلة حاسمة وهي “التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة”. هنا، نجمع كل المؤشرات التقييمية المختلفة ونخضعها لعملية تحليلية معمقة، لنصل في نهاية المطاف إلى رأي واحد وقاطع حول قيمة العقار.

1. أسس علمية للتسوية

التسوية ليست مجرد حساب متوسط أو اختيار رقم عشوائي. بل هي عملية تحليلية تستند إلى فهم عميق للنظريات والمبادئ التقييمية.

• مبدأ الاستبدال: يشير إلى أن القيمة القصوى للعقار تميل إلى أن تتحدد بتكلفة الحصول على عقار مماثل له في المنفعة. في التسوية، نختار المؤشر الذي يمثل أفضل استبدال للملكية موضوع التقييم.
• مبدأ المساهمة: يشير إلى أن قيمة عن❓صر معين في العقار يتم تحديدها بمقدار مساهمته في القيمة الكلية. عند تسوية التعديلات في طريقة المقارنة، نركز على العناصر التي تساهم بشكل كبير في القيمة.
• قانون العرض والطلب: يلعب دورًا حاسمًا في التسوية. يجب أن تعكس القيمة النهائية التوازن بين العرض والطلب في السوق.

• قيمة الوقت للمال (TVM): يؤثر على تحديد أوزان المؤشرات المختلفة. إذا كان هناك تأخير كبير بين تاريخ بيع العقارات المماثلة وتاريخ التقييم، يجب أن نعطي وزنًا أقل للمبيعات القديمة.
  $$PV = \frac{FV}{(1+r)^n}$$
  حيث:

  • PV = القيمة الحالية
  • FV = القيمة المستقبلية
  • r = معدل الخصم
  • n = عدد الفترات

2. عملية التسوية خطوة بخطوة

التسوية هي عملية متعددة الأوجه، تشمل:

1. مراجعة البيانات: تبدأ العملية بمراجعة شاملة لجميع البيانات❓ التي تم جمعها، بما في ذلك البيانات المتعلقة بالعقار موضوع التقييم، والعقارات المماثلة، والحي.
2. فحص الحسابات: يجب فحص جميع العمليات الحسابية للتأكد من دقتها.
3. التطبيق المتسق للتقنيات التقييمية: يجب التأكد من أن جميع تقنيات التقييم (مثل طريقة المقارنة وطريقة التكلفة) قد تم تطبيقها باستمرار على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
4. تقييم موثوقية مؤشرات القيمة: يجب تقييم موثوقية كل مؤشر من مؤشرات القيمة.
5. تحليل البيانات ذات الصلة: يجب تضمين وتحليل جميع البيانات ذات الصلة.
6. الاشتقاق وفقًا لشروط التقييم: يجب اشتقاق مؤشرات القيمة وفقًا لشروط مهمة التقييم.

3. عوامل تؤثر على موثوقية مؤشرات القيمة

تعتمد موثوقية مؤشر القيمة على ثلاثة عوامل رئيسية:

1. كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما:

   • تستند إلى عينة إحصائية أكبر من البيانات.
   • تستمد من بيانات أكثر تفصيلاً.

   • مدعومة بعدة مصادر مستقلة.
     2. دقة البيانات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على دقة البيانات الداعمة ودقة التقنية المستخدمة لاشتقاق المؤشر من البيانات.

   • تعتمد دقة البيانات على مدى التحقق منها.

   • تعتمد دقة تقنية التقييم على مدى ملاءمة التقنية للمشكلة.
     3. أهمية مؤشر القيمة❓❓: تؤثر أهمية مؤشر القيمة لمشكلة التقييم المحددة على حكم المُقيِّم.

   • يجب أن يكون المؤشر نفسه متسقًا مع شروط مهمة التقييم.

   • يجب أن تكون تقنية التقييم المستخدمة لاشتقاق المؤشر مناسبة.

4. الترجيح والموازنة بين مؤشرات القيمة المختلفة

بعد الحصول على مؤشرات قيمة متعددة (على سبيل المثال، من طريقة المقارنة وطريقة التكلفة)، يجب على المُقيِّم ترجيح هذه المؤشرات وموازنتها للوصول إلى رأي نهائي حول القيمة. الترجيح ليس عملية رياضية بسيطة، بل يتطلب حكمًا مهنيًا وخبرة.

• أمثلة عملية:

  • في تقييم منزل سكني، قد يعطي المُقيِّم وزنًا أكبر لمؤشر القيمة المستمد من طريقة المقارنة، خاصة إذا كان هناك عدد كاف من المبيعات الحديثة للعقارات المماثلة في الحي.
  • في تقييم عقار تجاري، قد يعطي المُقيِّم وزنًا أكبر لمؤشر القيمة المستمد من طريقة الدخل، خاصة إذا كان العقار يولد دخلًا مستقرًا ويمكن التنبؤ به.
  • في تقييم عقار فريد من نوعه أو عقار لا يوجد له سوق نشط، قد يعطي المُقيِّم وزنًا أكبر لمؤشر القيمة المستمد من طريقة التكلفة.

5. الرأي النهائي حول القيمة: التعبير عن القيمة

يتم التعبير عن الرأي النهائي حول قيمة العقار عادةً كتقدير نقطي (“Point Estimate”)، أي قيمة محددة بالدولار. ومع ذلك، في بعض الحالات، قد يكون من المناسب التعبير عن القيمة كنطاق (“Range Value”)، أي نطاق من القيم التي من المحتمل أن تقع فيها قيمة العقار.

• التقدير النقطي: هو رقم واحد يمثل أفضل تقدير لقيمة العقار.
• نطاق القيمة: هو نطاق من القيم يعكس حالة عدم اليقين بشأن القيمة الحقيقية للعقار.

6. معايير إعداد التقرير النهائي

يجب أن يدعم الدليل الموجود في التقييم اختيار قيمة مُوَفَّقة. يجب أن يكون حكم المُقيِّم هو العامل المحدد. ويتمثل الهدف من إبداء الرأي النهائي حول القيمة فيما يلي:

• الوضوح: يجب أن يكون التقرير سهل الفهم للقارئ غير المُقيِّم.
• الشفافية: يجب أن يوضح التقرير بوضوح جميع الخطوات التي اتخذها المُقيِّم للوصول إلى رأيه حول القيمة.
• الدعم: يجب أن يدعم التقرير رأي المُقيِّم حول القيمة بالأدلة والحجج المنطقية.
• الالتزام بالمعايير المهنية: يجب أن يلتزم التقرير بجميع المعايير المهنية ذات الصلة، مثل “المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)”.

7. إكمال قسم التسوية في التقرير

يكمل المُقيِّم قسم التسوية في “تقرير التقييم السكني الموحد (Uniform Residential Appraisal Report (URAR))”.

• يشير المُقيِّم إلى ما إذا كان التقييم قد تم إجراؤه كما هو أم يخضع لتغيير العقار.
• يتم سرد أي عوامل تكييف.
• يتم سرد أي طرق تقييم مستخدمة.
• يتم التأكيد على الغرض من التقييم.
• يتم تحديد رأي القيمة السوقية، ويوقع المُقيِّم ويؤرخ تقرير التقييم، ويتضمن رقم ترخيص التقييم أو الشهادة.

الخلاصة

التسوية وإبداء الرأي النهائي حول القيمة هما جوهر عملية التقييم. تتطلب هذه المرحلة حكمًا مهنيًا وخبرة، بالإضافة إلى فهم عميق للنظريات والمبادئ التقييمية. من خلال اتباع عملية تحليلية منظمة والالتزام بالمعايير المهنية، يمكن للمُقيِّمين الوصول إلى آراء قيمة موثوقة ومبررة.

ملاحظة: هذا المحتوى العلمي المفصل يهدف إلى توفير فهم عميق لعملية التسوية في تقييم العقارات. يجب استخدامه جنبًا إلى جنب مع دراسة متعمقة للموارد الأكاديمية والمهنية ذات الصلة.