تحديد عتبات العائد المطلوبة في الاستثمار العقاري: منظور قائم على المخاطر

تحديد عتبات العائد المطلوبة في الاستثمار العقاري: منظور قائم على المخاطر❓

يُعد تحديد عتبات العائد المناسبة للاستثمارات العقارية قرارًا بالغ الأهمية، حيث يؤثر بشكل مباشر على ربحية الاستثمار وقدرته على تحقيق الأهداف المالية المرجوة. ويتطلب هذا التحديد فهمًا عميقًا للعلاقة المعقدة بين المخاطر والعوائد، وتطبيق منهجيات علمية لتقييم المخاطر المختلفة التي قد تواجه المستثمر في السوق❓ العقاري. هذا الفصل يقدم إطارًا منهجيًا لتحديد عتبات العائد المطلوبة في الاستثمار العقاري، مع التركيز على منظور قائم على المخاطر، وذلك بهدف تمكين المستثمرين من❓ اتخاذ قرارات استثمارية أكثر informed وأقل عرضة للخسائر.

نظرة عامة

سوف يتناول هذا الفصل المفاهيم والأدوات اللازمة لتقييم المخاطر وتحديد عتبات العائد المطلوبة في الاستثمار العقاري، مع التركيز على الجوانب التالية:

• مقدمة حول مفهوم عتبات العائد: تعريف عتبات العائد، وأهميتها في اتخاذ القرارات الاستثمارية، وكيفية ارتباطها بتقييم المخاطر.
• تقييم المخاطر في الاستثمار العقاري: استعراض أن❓واع المخاطر المختلفة التي تواجه المستثمرين العقاريين، بما في ذلك مخاطر السوق، والمخاطر التشغيلية، والمخاطر المالية، والمخاطر المتعلقة بالبيئة التنظيمية والقانونية.
• تحديد معدل العائد الخالي من المخاطر❓: شرح مفهوم المعدل الخالي من المخاطر وأهميته كمرجع أساسي لتحديد عتبات العائد المطلوبة، مع استعراض الطرق المختلفة لتقدير هذا المعدل.
• حساب علاوة المخاطرة: تحليل العوامل التي تؤثر على علاوة المخاطرة في الاستثمار العقاري، وكيفية تقدير هذه العلاوة بناءً على تقييم المخاطر المختلفة.
• إطار عمل لتحديد عتبات العائد المطلوبة: تقديم نموذج عملي لتحديد عتبات العائد المطلوبة في الاستثمار العقاري، مع مراعاة المخاطر المختلفة والظروف الخاصة بكل استثمار.
• تطبيق عملي: دراسة حالات عملية لتوضيح كيفية تطبيق الإطار المقترح لتحديد عتبات العائد المطلوبة في الاستثمار العقاري في أسواق مختلفة.
• دور التنويع الدولي: تقييم دور التنويع الدولي في تقليل المخاطر وتعزيز العوائد في الاستثمار العقاري، مع التركيز على المخاطر والفرص المرتبطة بالاستثمار في الأسواق الناشئة.
• تقييم جودة السوق: توضيح كيف تُؤثر جودة السوق والمخاطر المرتبطة به في تحديد عتبات العائد المناسبة.
• التمييز بين الاستثمارات القياسية والتطويرية: التأكيد على أهمية التمييز بين الاستثمارات في العقارات القائمة والاستثمارات التطويرية، مع مراعاة المخاطر الإضافية المرتبطة بالمشاريع التطويرية عند تحديد عتبات العائد المطلوبة.
• تقييم وتحليل المخاطر السياسية والاقتصادية للدولة: شرح كيف يمكن للمستثمرين استخدام البيانات المتاحة لقياس المخاطر السياسية والاقتصادية للدول المختلفة وتضمينها في حسابات عتبة العائد المطلوبة.
• فهم المخاطر المتعلقة بالشفافية والسيولة: شرح مفهوم مخاطر الشفافية والسيولة وكيفية قياسهما وتأثيرهما على عتبات العائد.
• تحليل المخاطر التجارية: توضيح أهمية تحليل المخاطر التجارية المرتبطة بالاستثمار العقاري، وتأثيرها في تحديد العوائد المطلوبة.
• تحليل حساسية العائد: تقديم أداة تحليل حساسية العائد، والتي تمكن المستثمرين من فهم تأثير التغيرات في المتغيرات الرئيسية على العائد المتوقع.
• تقييم مخاطر الأمن الوظيفي: شرح كيف يمكن لعقود الإيجار❓ المختلفة أن تُؤثر على الأمن الوظيفي وتشكيل عائد الاستثمار.
• إجراء تقييم شامل للمخاطر: التأكيد على أهمية إجراء تقييم شامل للمخاطر، يجمع بين المخاطر الاقتصادية والسياسية والعقارية، لتحديد عتبات العائد المطلوبة بدقة.

تحديد عتبات العائد المطلوبة في الاستثمار العقاري: منظور قائم على المخاطر

مقدمة

يركز هذا الفصل على إطار عمل بسيط ولكنه قوي لتقدير المستوى المناسب للعائد على الاستثمار في الأسواق العقارية. يهدف هذا الإطار إلى تحديد عتبات العائد المطلوبة المناسبة والتي تعمل كمعيار لتقييم معدلات العائد الداخلية (IRR) على مستوى السوق أو معدلات العائد المتوقعة للاستثمارات العقارية “النموذجية” ذات الدرجة الاستثمارية. الغرض الرئيسي من هذه العتبات هو حماية المستثمرين من تخصيص رأس المال في الأسواق التي❓ تبدو جذابة بسبب معدلات العائد المستقبلية المتوقعة أو معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي❓ المتوقعة، ولكنها لا تقدم معدل عائد مرتفعًا بما يكفي للمخاطر المعنية.

معادلة المخاطرة والعائد

الاستثمار العقاري أكثر خطورة من السندات الحكومية، لأن التدفقات النقدية للعقار مستمدة من الأسر والشركات، وهي أكثر صعوبة في التنبؤ بها من الحكومات. لذلك، من المنطقي أن يطلب المستثمرون العقاريون عوائد أعلى من تلك التي تقدمها السندات الحكومية. يمكن وصف العائد المستهدف للاستثمار العقاري (RETR) على النحو التالي:

RETR = RFR + RP

حيث:
* RFR هو المعدل الخالي من المخاطر (Risk-Free Rate).
* RP هو علاوة المخاطرة (Risk Premium).

بالنسبة للمستثمرين العقاريين الدوليين، يجب أن تعوض علاوة المخاطرة عن مخاطر الدولة ومخاطر العقارات داخل الدولة. في هذا النموذج، تعكس العلاوة استثمارًا في أصل عقاري مستقر “ذو درجة استثمارية”، لذلك يتطلب القيام بتطوير عقاري عنصر مخاطرة إضافيًا.

يعتمد العائد المتوقع لسوق عقاري (REER) على نمو الإيجارات وتوقعات العائد.

REER = y + i + g

حيث:
* y هو العائد (Yield).
* i هو معدل التضخم المتوقع (Expected Inflation Rate).
* g هو معدل النمو الحقيقي المتوقع للإيجارات (Expected Rate of Real Rental Growth).

إذا كانت التوقعات دقيقة، أو على الأقل غير متحيزة، وعند أخذ المخاطر في الاعتبار، فإن السوق يكون قابلاً للاستثمار إذا كان RETR > REER. في الحالة المعاكسة، قد يبدو السوق جذابًا بسبب الافتراضات حول مستويات الإيجار المستقبلية أو نمو الناتج المحلي الإجمالي، ولكن تخصيص رأس المال لن يكون مبررًا بهذا المقياس.

المعدل الخالي من المخاطر (RFR)

يُعزى المعدل الخالي من المخاطر (RFR) إلى استثمار ذي مخاطر صفرية ويمثل الفائدة المتوقعة من استثمار خالٍ تمامًا من المخاطر خلال فترة زمنية محددة. يعتبر المعدل الخالي من المخاطر هو الحد الأدنى للعائد الذي يجب أن يتوقعه المستثمر لأي استثمار، حيث لن يتم تحمل أي قدر من المخاطر إلا إذا كان معدل العائد المتوقع أكبر من المعدل الخالي من المخاطر.

• في الممارسة العملية، لا يوجد معدل خالٍ من المخاطر، حيث أن حتى أكثر الاستثمارات أمانًا تحمل قدرًا ضئيلاً جدًا من المخاطر.

يستخدم المستثمرون عادةً سعر الفائدة على السندات الحكومية لأنه يفترض أنه لا يوجد خطر تخلف عن السداد تقريبًا. تعتبر عوائد السندات لأجل 10 سنوات❓ بديلاً مناسبًا إلى حد ما لمعدل خالٍ من المخاطر للمستثمر العقاري، لأنها تعكس كلاً من عدم سيولة الأصل الجوهرية وتقارن جيدًا بالعمر النموذجي للصندوق العقاري.

• تتكون حسابات RFR في هذا النموذج من متوسط مرجح للناتج المحلي الإجمالي لأسعار السندات لعدد من البلدان ذات الجودة الائتمانية العالية. وتشمل هذه البلدان أستراليا وسويسرا وألمانيا والدول الاسكندنافية. وتم تضمين الولايات المتحدة أيضًا على الرغم من المخاوف بشأن الوضع المالي للبلاد والتيسير الكمي، حيث لا تزال سندات الخزانة الأمريكية مملوكة على نطاق واسع من قبل المستثمرين وتعتبر عمومًا خالية من المخاطر.

تقدير علاوة المخاطرة “العادلة” للاستثمار العقاري الدولي

يهدف هذا القسم إلى تحديد مصدر عوائد العقارات وتحديد قيمة علاوة المخاطرة “العادلة” التي يطلبها المستثمر الذي يعمل في سوق مختلف عن السوق العقاري. يتم تعريف علاوة المخاطرة العقارية على أنها مجموع عائد الدخل من الاستثمار بالإضافة إلى نمو الدخل مطروحًا منه المعدل الخالي من المخاطر.

• على المدى الطويل، سيرتفع نمو الدخل عمومًا مع التضخم. سيحدث النمو الحقيقي في الدخل إذا كانت هناك قيود على المعروض من الأراضي بسبب العوامل الطبيعية أو تخطيط استخدام الأراضي.

• على المدى القصير، يكون النمو الحقيقي للإيجارات دوريًا للغاية، حيث يتخلف استجابة العرض عن الزيادة في الطلب. يتسبب النقص المتكرر وأحيانًا المزمن في المساحات التجارية في زيادة النمو الحقيقي للإيجارات، والذي بدوره يحفز التطوير، وبدوره يقلل من الإيجارات الحقيقية الدورية مع زيادة المعروض في الأسواق.

تتكون علاوة المخاطرة العقارية من حوالي 75٪ سندات و 25٪ أسهم. يبدو هذا معقولًا من حيث المبدأ، بالنظر إلى التركيبة طويلة الأجل لعوائد العقارات.

مكونات علاوة المخاطرة

في هذا الإطار، تتكون علاوة المخاطرة من مخاطر الدولة ومخاطر العقارات. يتم جمع كل هذه المكونات لإنشاء علاوة مخاطر غير معدلة لكل سوق. فيما يلي شرح للمكونات المختلفة:

علاوة مخاطر الدولة

تكون المخاطر الاقتصادية هي الأدنى في الاقتصادات المتنوعة على نطاق واسع، ولديها “مثبتات تلقائية” عالية بسبب أنظمة الرعاية الاجتماعية والعقود القابلة للتنفيذ والبنوك المركزية المستقلة والشركات ذات المستوى العالمي. سيؤدي تحليل كل هذه العوامل إلى إنتاج مقياس عام لمخاطر الدولة، حيث تُصوَّر البلدان عادةً على أنها الأقل خطورة في الاقتصادات الناضجة والمستقرة نسبيًا مثل الولايات المتحدة والمملكة المتحدة وأوروبا الغربية. تكون المخاطر أعلى في الاقتصادات الناشئة مثل البلدان في أوروبا الشرقية والمكسيك وأجزاء من آسيا. ثم تكون المخاطر هي الأعلى في البلدان المتخلفة في بعض أجزاء آسيا وأفريقيا.

• يمكن أن تخضع بعض البلدان لمستويات عالية من المخاطر السياسية، والتي يمكن أن تشمل تغييرات كبيرة في السياسات وتغييرات في الأنظمة وانهيارات اقتصادية وحروب.

• كلما زادت المخاطر الخاصة بالدولة، زاد التعويض الذي سيطلبه المستثمرون. هناك مجموعة متنوعة من المنهجيات المتاحة علنًا لتقييم مخاطر الدولة، وأفضلها تنتجها كلية ستيرن للأعمال بجامعة نيويورك. تعتمد هذه المنهجية على تصنيفات Moody’s الائتمانية للبلدان ويتم حسابها من خلال النظر إلى فروق أسعار السندات.

علاوة مخاطر العقارات

في هذا النموذج، يمكن تقسيم مخاطر العقارات داخل الدولة إلى عدة فئات:

• مخاطر الشفافية: غالبًا ما يذكر المستثمرون العقاريون مخاطر الشفافية عند الاستثمار في❓ البلدان التي تتميز بمعلومات نادرة ولا توجد معايير قياسية. يتم تعريف السوق الشفاف على أنه سوق مفتوح يسجل درجات عالية في العناصر التالية: القدرة على قياس أداء السوق بدقة، وتوافر معلومات السوق، ووجود المركبات المدرجة، واحترام حقوق الملكية العقارية، ووجود نظام تنظيمي فعال، وضمان أن تتم عملية المعاملة من خلال استخدام المستشارين / الوسطاء العاملين بمعايير ومؤهلات مهنية معترف بها.

• مخاطر السيولة: تنبع مخاطر السيولة من عدم اليقين المرتبط بالخروج من الاستثمار، سواء من حيث الوقت والتكاليف المتضمنة. يميل تداول العقارات إلى أن يكون نادرًا ويمكن أن تكون فروق أسعار العرض والطلب عالية جدًا. كلما زاد الوقت و / أو زادت تكلفة بيع الأصل، زاد التعويض الذي سيطلبه المستثمرون.

• مخاطر الأعمال: ترتبط مخاطر الأعمال بعدم اليقين في التدفقات النقدية المستقبلية للشركة، والتي تتأثر بعمليات الشركة والبيئة التي تعمل فيها. كلما زاد تقلب التدفقات النقدية، زاد التعويض المطلوب من قبل المستثمرين. تم تقريب مخاطر الأعمال في الأسواق العقارية باستخدام الانحراف المعياري لنمو الإيجارات التاريخي طويل الأجل الاسمي في السوق.

• مخاطر الاستهلاك: هي الخسارة في قيمة الأصل بمرور الوقت بسبب التآكل والتدهور المادي والعمر والتقادم المكاني. بشكل عام، يكون الاستهلاك أقل إذا كانت نسبة القيمة الإجمالية المستحقة للأرض أعلى. كما أنه أقل كلما طالت مدة الإيجار، حيث يبقى المستأجرون لفترة أطول في المبنى وتكون مستويات البناء الجديدة أقل.

• مخاطر أمن الدخل: تعتمد على فترات الإيجار النموذجية لقطاع معين وفترة ضمان الإيجار واسترداد تكلفة التأمين من المستأجر. عادة، كلما طالت مدة العقد، انخفض خطر فقدان الدخل.

علاوة المخاطر غير المعدلة والهدف

علاوة المخاطرة غير المعدلة هي مجموع جميع المخاطر المذكورة أعلاه: البلد والسيولة والشفافية والأعمال والاستهلاك وأمن الدخل.

أخيرًا، يتم توسيع نطاق علاوات المخاطر الفعلية لجميع الأسواق أو تقليلها بالنسبة إلى علاوة المخاطرة لسوق المكاتب في مدينة لندن والتي تم تعريفها على أنها المعيار الدولي. بإضافة المعدل الخالي من المخاطر إلى علاوة المخاطرة، يتم حساب العائد المستهدف بعد ذلك.

العوائد المستهدفة مقابل العوائد المتوقعة

من خلال مقارنة المعدل الأدنى بالعائد المتوقع كل عام، يمكن تحديد ما إذا كان السوق قابلاً للاستثمار أم لا، بالنظر إلى صحة الافتراضات بشأن نمو الدخل. إذا كان العائد المتوقع أكبر من المعدل الأدنى، فيمكن الاستثمار في السوق.