الاستخدام الأمثل والأعلى: الأساسيات

الفصل: الاستخدام الأمثل والأعلى❓❓: الأساسيات

مقدمة

يُعتبر مفهوم الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use) حجر الزاوية في تقييم العقارات. إنه يمثل نقطة الانطلاق الأساسية لتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار. في هذا الفصل، سنتناول أساسيات هذا المفهوم بتعمق علمي، مع التركيز على التعريفات الأساسية، والمعايير، وكيفية تطبيقها في سيناريوهات واقعية.

1. تعريف الاستخدام الأمثل والأعلى

الاستخدام الأمثل والأعلى هو: الاستخدام المحتمل والمعقول للعقار الذي ينتج أعلى قيمة له. (The reasonably probable use of property that results in the highest value). هذا يعني أنه يجب أن يكون الاستخدام قانونيًا وممكنًا ماديًا ومجديًا ماليًا ومنتجًا بأقصى طاقة.

• التفسير:
  • محتمل ومعقول: يجب أن يكون هناك احتمال حقيقي لتنفيذ الاستخدام المقترح، وليس مجرد فكرة نظرية.
  • أعلى قيمة: الهدف هو تحديد الاستخدام الذي سيحقق أكبر عائد مالي أو منفعة اقتصادية لمالك العقار.

2. معايير تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى (The Four Tests)

لتحديد الاستخدام الأمثل والأعلى، يجب تطبيق أربعة معايير أساسية بالترتيب:

• 2.1. الجواز القانوني (Legally Permissible):

  • يجب أن يكون الاستخدام المقترح مسموحًا به بموجب القوانين واللوائح السارية، مثل:
    • قوانين تقسيم المناطق (Zoning Ordinances).
    • كود البناء (Building Codes).
    • القيود الموجودة على سند الملكية (Deed Restrictions).
    • قوانين حماية البيئة (Environmental Regulations).
    • حقوق الارتفاق (Easements).
  • مثال: لا يمكن اعتبار بناء مصنع كيميائي في منطقة سكنية استخدامًا أمثلًا وأعلى بسبب عدم الجواز القانوني.
  • التطبيقات العملية:
    • التحقق من قوانين تقسيم المناطق المحلية.
    • مراجعة سجلات الملكية للتحقق من وجود قيود.
    • استشارة محام متخصص في قوانين العقارات.

• 2.2. الإمكانية المادية (Physically Possible):

  • يجب أن يكون الاستخدام المقترح ممكنًا من الناحية الفنية والهندسية، مع الأخذ في الاعتبار:
    • حجم وشكل قطعة الأرض.
    • نوعية التربة وقدرتها على تحمل الإنشاءات.
    • طبوغرافية الأرض (انحدارها وارتفاعاتها).
    • توفر البنية التحتية (المياه والكهرباء والصرف الصحي).
  • مثال: بناء برج شاهق على أرض ذات تربة رخوة قد لا يكون ممكنًا ماديًا.
  • التطبيقات العملية:
    • إجراء مسح طوبوغرافي للأرض.
    • إجراء اختبارات للتربة.
    • تقييم قدرة البنية التحتية الحالية على استيعاب الاستخدام المقترح.

• 2.3. الجدوى المالية (Financially Feasible):

  • يجب أن يكون الاستخدام المقترح مجديًا من الناحية الاقتصادية، بمعنى أن الإيرادات المتوقعة يجب أن تتجاوز التكاليف.
  • التحليل الكمي: يمكن استخدام العديد من الأدوات المالية لتقييم الجدوى الاقتصادية، مثل:

    • صافي القيمة الحالية (NPV):

      • $NPV = \sum_{t=1}^{n} \frac{CF_t}{(1+r)^t} - I_0$
        • حيث:
          • $CF_t$ = التدفق النقدي في الفترة الزمنية t
          • $r$ = معدل الخصم
          • $I_0$ = الاستثمار الأولي
          • $n$ = عدد الفترات الزمنية
          • معدل العائد الداخلي (IRR): هو معدل الخصم الذي يجعل NPV = 0.
          • نسبة الفائدة إلى التكلفة (Benefit-Cost Ratio):
      • $BCR = \frac{\sum_{t=1}^{n} \frac{B_t}{(1+r)^t}}{\sum_{t=1}^{n} \frac{C_t}{(1+r)^t}}$
        • حيث:
          • $B_t$ = المنفعة في الفترة الزمنية t
          • $C_t$ = التكلفة في الفترة الزمنية t
          • $r$ = معدل الخصم
          • $n$ = عدد الفترات الزمنية
        • مثال: إذا كانت تكلفة بناء مبنى مكتبي أعلى بكثير من الإيرادات المتوقعة من الإيجارات، فقد لا يكون هذا الاستخدام مجديًا ماليًا.
        • التطبيقات العملية:
          • إعداد تقديرات واقعية للإيرادات والمصروفات.
          • تحديد معدل الخصم المناسب بناءً على المخاطر.
          • إجراء تحليل حساسية لتقييم تأثير التغيرات في المتغيرات الرئيسية على الجدوى الاقتصادية.

• 2.4. الإنتاجية القصوى❓❓ (Maximally Productive):

  • من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية ماليًا، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد أو منفعة لمالك العقار.
  • التحليل المقارن: يجب مقارنة العوائد المتوقعة من جميع الاستخدامات المحتملة لتحديد الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة متبقية للأرض (Highest Residual Value to the Land).
  • مثال: قد يكون بناء مركز تجاري أو مجمع سكني مجديًا ماليًا على قطعة أرض معينة، ولكن إذا كان المركز التجاري يحقق عائدًا أعلى، فهو يعتبر الاستخدام الأمثل والأعلى.

3. الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض الخالية مقابل العقار المُحسَّن (Land as Though Vacant vs. Property as Improved)

يجب تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى في سياقين مختلفين:

• 3.1. الأرض الخالية (Land as Though Vacant):

  • يتم افتراض أن الأرض خالية من أي مباني أو تحسينات، ويتم تحديد الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للأرض في هذه الحالة.
  • الأهمية: يساعد هذا التحليل في تحديد ما إذا كانت التحسينات الحالية تمثل الاستخدام الأمثل والأعلى للأرض أم لا.

• 3.2. العقار المُحسَّن (Property as Improved):

  • يتم أخذ التحسينات الحالية في الاعتبار، ويتم تحديد ما إذا كان يجب:
    1. الحفاظ على الاستخدام الحالي (Retain the existing improved use): إذا كانت التحسينات الحالية تمثل الاستخدام الأمثل والأعلى.
    2. تعديل التحسينات الحالية (Modify the existing use): إذا كان إجراء تعديلات على التحسينات الحالية سيؤدي إلى زيادة القيمة.
    3. إزالة التحسينات وإعادة التطوير (Demolish the existing improvements and redevelop the site): إذا كانت قيمة الأرض الخالية أعلى من قيمة العقار المُحسَّن.
  • مثال: إذا كانت قيمة الأرض الخالية 400,000 دولار، وقيمة العقار المُحسَّن 250,000 دولار، وتكلفة الإزالة 5,000 دولار، فإن الاستخدام الأمثل والأعلى هو إزالة التحسينات وإعادة التطوير.

4. الاستخدام المؤقت (Interim Use)

في بعض الحالات، قد لا يكون الاستخدام الأمثل والأعلى ممكنًا في الوقت الحالي بسبب ظروف السوق أو القيود القانونية. في هذه الحالات، يمكن النظر في استخدام مؤقت يحقق عائدًا معقولًا حتى يصبح الاستخدام الأمثل والأعلى ممكنًا.

• مثال: قد تكون قطعة أرض مخصصة لبناء مجمع تجاري، ولكن بسبب ضعف الطلب في السوق، يمكن استخدامها كموقف للسيارات مؤقتًا.

5. مبدأ الاستخدام المتسق (Consistent Use)

ينص هذا المبدأ على أنه يجب تحليل التحسينات على أساس مساهمتها في قيمة الموقع في أعلى وأفضل استخدام له كما لو كان شاغراً. يقع المثمنون في انتهاك لهذا المبدأ عندما يفشلون في إدراك أن العقار يمكن أن يكون له قيمة أكبر بدون التحسينات منه معها.

6. الاحتمالية لحدوث تغيير في تقسيم المناطق

التصنيف الحالي لتقسيم المناطق للعقار❓ هو الاعتبار الأساسي في اختبار الإباحة القانونية للاستخدامات البديلة للأرض كما لو كانت شاغرة. في بعض الأحيان ، قد يسمح تغيير في تقسيم المناطق باستعمال أكثر كثافة ، وستصبح احتمالية تغيير تقسيم المناطق هذا قضية للمثمن إلى جانب اعتبارات الوقت والنفقات المتضمنة في إعادة تقسيم العقار.

الخلاصة

إن فهم أساسيات الاستخدام الأمثل والأعلى أمر ضروري لتقييم العقارات بدقة. من خلال تطبيق المعايير الأربعة بشكل منهجي وتحليل الأرض الخالية والعقار المُحسَّن بشكل منفصل، يمكن تحديد الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للعقار ويضمن اتخاذ قرارات استثمارية سليمة.