أسس التحليل النوعي في التقييم العقاري

أسس التحليل النوعي في التقييم العقاري

مقدمة

التحليل النوعي في التقييم العقاري هو عملية تقييم الصفات والخصائص غير الكمية للعقار والعوامل المحيطة به، بهدف تحديد تأثيرها على قيمة العقار. يركز هذا التحليل على فهم السياق العام للسوق العقاري، وتقييم العوامل التي لا يمكن قياسها بشكل مباشر ولكنها تؤثر بشكل كبير على القيمة. يكمل التحليل النوعي التحليل الكمي، ويساعد المقيم على الوصول إلى تقدير أكثر دقة وموثوقية لقيمة العقار.

1. أهمية التحليل النوعي

يكمن دور التحليل النوعي في التقييم العقاري في جوانب عديدة، منها:

• فهم السوق: يساعد على فهم اتجاهات السوق، والعوامل المؤثرة في العرض والطلب، وتوقعات المستثمرين.
• تحديد المخاطر: يساعد على تحديد المخاطر المحتملة التي قد تؤثر على قيمة العقار، مثل التغيرات في التشريعات، أو التطورات الاقتصادية، أو المشاكل البيئية.
• تقييم المزايا: يساعد على تقييم المزايا النسبية للعقار، مثل الموقع المتميز، أو التصميم الفريد، أو الخدمات المتاحة.
• دعم القرارات: يوفر معلومات أساسية لاتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة، سواء كانت شراء، أو بيع، أو تأجير، أو تطوير.
• تفسير البيانات الكمية: يساعد على تفسير البيانات الكمية وفهم معناها الحقيقي، وعدم الاعتماد على الأرقام فقط في التقييم.

2. أدوات وتقنيات التحليل النوعي

تتضمن أدوات وتقنيات التحليل النوعي في التقييم العقاري ما يلي:

1. تحليل المقارنة النسبية (Relative Comparison Analysis):

   • الوصف: هي دراسة العلاقات بين البيانات المتاحة دون اللجوء إلى القياس الكمي الدقيق. يهدف إلى تحديد ما إذا كانت خصائص العقارات المماثلة أفضل أو أسوأ أو مماثلة لخصائص العقار المراد تقييمه.
   • التطبيق: يقوم المثمن بتحليل مبيعات مماثلة وتحديد ما إذا كانت خصائص العقارات المماثلة أدنى أو أفضل أو مشابهة لخصائص العقار موضوع التقييم.
   • المبدأ العلمي: يعتمد على مفهوم “التطويق” (Bracketing)، حيث يتم تحديد نطاق قيمة العقار من خلال مقارنته بعقارات مماثلة تتفوق عليه وأخرى تقل عنه في بعض الخصائص. من خلال مقارنة مدى أحجام قطع الأراضي يمكن تحديد فيما إذا كانت القيمة تقع ضمن هذا النطاق.
   • مثال عملي: إذا كانت العقارات المماثلة كلها أدنى من العقار موضوع التقييم، فإن الاستنتاج الوحيد الذي يمكن استخلاصه هو أن قيمة العقار موضوع التقييم أعلى من أعلى قيمة للعقارات المماثلة.

   • الصيغة الرياضية: لا يوجد معادلة رياضية محددة.
     2. تحليل الترتيب (Ranking Analysis):

   • الوصف: هي طريقة لترتيب البيانات المماثلة وفقًا للاختلافات في عناصر محددة، مثل الحجم أو الموقع (زاوية أو داخلي) أو الواجهة.

   • التطبيق: يمكن استخدام هذه التقنية لاختبار حساسية السوق لعناصر المقارنة المحددة. يتم ترتيب المبيعات المماثلة وفقًا للتشابه العام أو عنصر مقارنة آخر بحيث يكون الموقع النسبي لكل عملية بيع مماثلة للعقار واضحًا.
   • المبدأ العلمي: يعتمد على تحديد اتجاهات القيمة للعناصر الحساسة للسوق والتخلص من العناصر التي لا تظهر اتجاهات واضحة أو معقولة.
   • مثال عملي: تحليل مواقع قطع الأراضي (زاوية وداخلية).

   • الصيغة الرياضية: لا يوجد معادلة رياضية محددة.
     3. المقابلات الشخصية (Personal Interviews):

   • الوصف: جمع المعلومات من خلال المقابلات مع الأشخاص ذوي الخبرة في السوق العقاري، مثل السماسرة والمطورين والمستثمرين.

   • التطبيق: للحصول على آراء حول اتجاهات الأسعار والإيجارات ومعدلات الرسملة.
   • المبدأ العلمي: يعتمد على الاستفادة من الخبرة والمعرفة المتراكمة لدى المشاركين في السوق.
   • مثال عملي: مقابلة سمسار عقاري للحصول على معلومات حول أسعار الإيجارات في منطقة معينة.

   • الصيغة الرياضية: لا يوجد معادلة رياضية محددة.
     4. تحليل SWOT:

   • الوصف: تقييم نقاط القوة (Strengths)، والضعف (Weaknesses)، والفرص (Opportunities)، والتهديدات (Threats) المرتبطة بالعقار.

   • التطبيق: لتحديد المزايا التنافسية للعقار والمخاطر المحتملة التي قد تؤثر عليه.
   • المبدأ العلمي: يعتمد على تحليل شامل للعوامل الداخلية والخارجية التي تؤثر على العقار.
   • مثال عملي: تحليل SWOT لموقع تجاري لتحديد إمكاناته الاستثمارية.

   • الصيغة الرياضية: لا يوجد معادلة رياضية محددة.
     5. تحليل PESTEL:

   • الوصف: تحليل العوامل السياسية (Political)، والاقتصادية (Economic)، والاجتماعية (Social)، والتكنولوجية (Technological)، والبيئية (Environmental)، والقانونية (Legal) التي تؤثر على السوق العقاري.

   • التطبيق: لفهم السياق العام الذي يعمل فيه العقار وتحديد التحديات والفرص المحتملة.
   • المبدأ العلمي: يعتمد على تحليل شامل للعوامل الخارجية التي تؤثر على السوق العقاري.
   • مثال عملي: تحليل PESTEL لتحديد تأثير التشريعات الجديدة على تطوير العقارات في منطقة معينة.
   • الصيغة الرياضية: لا يوجد معادلة رياضية محددة.

3. عناصر المقارنة النوعية

تشمل عناصر المقارنة النوعية التي يجب تحليلها في التقييم العقاري ما يلي:

1. الحقوق العقارية المنقولة: يجب على المثمن التأكد من أن سعر البيع للعقار القابل للمقارنة ينطبق على الحقوق العقارية المماثلة لتلك التي يتم تقييمها.
2. شروط التمويل: يجب تعديل الأسعار المدفوعة بتمويل مميز.
3. شروط البيع: يجب أخذ أي شروط خاصة في الاعتبار.
4. المصروفات المتكبدة مباشرة بعد الشراء: يجب أخذها في الاعتبار.
5. ظروف السوق: يجب تحليل اتجاهات الأسعار والعرض والطلب.
6. الموقع: يعتبر الموقع من أهم العوامل المؤثرة في قيمة العقار.
7. الخصائص الفيزيائية: تشمل حجم العقار، والتصميم، والحالة الإنشائية، والمرافق المتاحة.
8. الخصائص الاقتصادية: تشمل الدخل الناتج عن العقار، ومعدلات الإشغال، وتكاليف التشغيل.
9. الخصائص القانونية (الاستخدام): تشمل القيود المفروضة على استخدام العقار، والتصاريح المتاحة.
10. المكونات غير العقارية للقيمة: تشمل الأصول الأخرى المرتبطة بالعقار.

4. معادلة التعديلات

يمكن إجراء تعديلات على سعر العقار المقارن للتعبير عن الفروق في العناصر المذكورة أعلاه. يمكن أن تكون التعديلات كمية أو نوعية.

• التعديلات الكمية: هي تعديلات تعتمد على بيانات قابلة للقياس، مثل حجم العقار أو عدد الغرف.
• التعديلات النوعية: هي تعديلات تعتمد على تقديرات ذاتية، مثل جودة التشطيبات أو جاذبية الموقع.

لا يمكن استخدام التحليل الإحصائي والرسم البياني كتقنيات نوعية إلا عندما لا تدعم النتائج مبلغ تعديل دقيق، ولكنها تدعم استنتاجات نوعية حول اتجاهات القيمة. يستخدم التحليل الرسومي في الحالات التي تتوفر فيها بيانات أقل. وبالمثل، عندما ينتج عن تحليل الاتجاهات أدلة كافية لدعم مبلغ تعديل دقيق، يمكن اعتبار هذه التقنية تقنية تعديل كمية. ستحدد طبيعة البيانات التي تم تحليلها بالتقنيات الإحصائية المختلفة كيفية استخدام نتائج التحليل، إما كتعديل أو كمؤشر نوعي.

5. الخلاصة

التحليل النوعي هو جزء أساسي من عملية التقييم العقاري. يساعد على فهم العوامل التي تؤثر على قيمة العقار، وتحديد المخاطر والفرص المحتملة، واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة. يجب على المثمن العقاري أن يكون لديه فهم قوي لأدوات وتقنيات التحليل النوعي، وأن يكون قادرًا على تطبيقها بشكل فعال في عملية التقييم.