مقدمة في مؤشرات التكلفة وطرق التقييم

مقدمة في مؤشرات التكلفة وطرق التقييم

مقدمة

في مجال تقييم العقارات، يعتبر تقدير التكاليف عنصرًا أساسيًا لتحديد قيمة العقار. يتناول هذا الفصل مقدمة حول مؤشرات التكلفة وطرق التقييم المستخدمة في هذا المجال، مع التركيز على المفاهيم العلمية والعملية التي يجب على المقيم العقاري إتقانها. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والأدوات اللازمة لتقدير التكاليف بدقة وموثوقية.

1. مؤشرات التكلفة

1.1. تعريف مؤشرات التكلفة

مؤشرات التكلفة هي أرقام نسبية تعكس التغيرات في تكلفة البناء والمواد والعمالة بمرور الوقت أو في مناطق جغرافية مختلفة. تستخدم هذه المؤشرات لتحويل التكاليف التاريخية إلى تقديرات للتكاليف الحالية.

1.2. أهمية مؤشرات التكلفة

• تحويل التكاليف التاريخية: تسمح مؤشرات التكلفة بتحويل التكاليف المعروفة من تاريخ سابق إلى تقديرات للتكاليف الحالية، مما يساعد في تقييم العقارات التي تم بناؤها في الماضي.
• تعديل التكاليف الجغرافية: يمكن استخدام بعض مؤشرات التكلفة لتعديل التكاليف بين مناطق جغرافية مختلفة، مما يساعد في تقييم العقارات في مناطق لا تتوفر فيها بيانات تكلفة محلية.
• تقدير التكاليف للعناصر الفريدة: تستخدم مؤشرات التكلفة لتقدير التكلفة الحالية للعناصر الفريدة التي لا تتوفر لها تكاليف قياسية.

1.3. كيفية استخدام مؤشرات التكلفة

لتحويل التكلفة التاريخية إلى تكلفة حالية باستخدام مؤشر التكلفة، يتم اتباع الخطوات التالية:

1. تحديد مؤشر التكلفة الحالي: يتم الحصول على مؤشر التكلفة الحالي من مصادر موثوقة.
2. تحديد مؤشر التكلفة التاريخي: يتم الحصول على مؤشر التكلفة التاريخي للفترة التي تم فيها بناء العقار.

3. حساب النسبة: يتم قسمة مؤشر التكلفة الحالي على مؤشر التكلفة التاريخي.

   Formula: Cost Index Ratio = Current Cost Index / Historical Cost Index

4. تطبيق النسبة على التكلفة التاريخية: يتم ضرب النسبة المحسوبة في التكلفة التاريخية للحصول على التكلفة الحالية المقدرة.

   Formula: Current Cost Estimate = Cost Index Ratio * Historical Cost

Example:

Suppose the contract cost for constructing a building in January 2016 was $1 million. Suppose the index for January 2016 was 285.1 and the current index is 327.3. To trend the historical cost into a current cost, the current cost index is divided by the historical cost index and the resulting ratio is multiplied by the historical cost. In this case the current cost is calculated as follows:
327.3 / 285.1 = 1.14
1. 14 x $1,000,000 = $1,148,000

1.4. مصادر مؤشرات التكلفة

تتوفر مؤشرات التكلفة من مصادر مختلفة، بما في ذلك:

• مجلات ومواقع البناء: تنشر بعض المجلات ومواقع البناء مؤشرات التكلفة بشكل دوري.
• مؤسسات حكومية: تنشر بعض المؤسسات الحكومية مؤشرات التكلفة المتعلقة بمشاريع البناء الحكومية.
• شركات متخصصة: تقدم بعض الشركات المتخصصة خدمات توفير مؤشرات التكلفة لقطاع البناء.

1.5. القيود العملية لاستخدام مؤشرات التكلفة

على الرغم من فائدة مؤشرات التكلفة، إلا أن هناك بعض القيود التي يجب أخذها في الاعتبار:

• دقة البيانات: قد لا تكون دقة بيانات مؤشر التكلفة مضمونة دائمًا، خاصةً إذا لم يكن من الواضح ما هي المكونات التي تم تضمينها في البيانات (مثل التكاليف المباشرة فقط أو التكاليف المباشرة مع بعض التكاليف غير المباشرة).
• التكاليف التاريخية غير النموذجية: قد لا تكون التكاليف التاريخية نموذجية للفترة الزمنية التي تم فيها البناء.
• التغيرات في أساليب البناء: قد تختلف أساليب البناء المستخدمة في الماضي عن الأساليب المستخدمة حاليًا، مما يؤثر على دقة التقدير.
• التغيرات في قوانين البناء: قد تختلف قوانين البناء السارية في وقت التكلفة التاريخية عن القوانين السارية في تاريخ التقييم الفعلي.
• زيادة هامش الخطأ مع مرور الوقت: تميل موثوقية التكلفة الحالية إلى الانخفاض مع زيادة الفترة الزمنية بين التاريخ التاريخي وتاريخ التقييم.

2. طرق تقدير التكاليف

هناك عدة طرق لتقدير التكاليف في مجال تقييم العقارات، ولكل طريقة مزاياها وعيوبها. فيما يلي الطرق الرئيسية:

2.1. طريقة الوحدة المقارنة (Comparative-Unit Method)

تُعرف أيضًا بـ”طريقة الحاسبة” (Calculator Method). تعتمد هذه الطريقة على استخدام التكاليف المعروفة للمباني المماثلة، مع تعديلها لمراعاة الاختلافات في السوق والخصائص الفيزيائية. يتم التعبير عن التكلفة بوحدة قياس معينة، مثل الدولار (أو أي عملة أخرى) لكل وحدة مساحة (متر مربع أو قدم مربع).

• المزايا: بسيطة وعملية وسهلة الاستخدام.
• العيوب: أقل تفصيلاً من الطرق الأخرى.
• التطبيق: تستخدم على نطاق واسع في التقييمات العقارية، خاصةً عند توفر بيانات تكلفة موثوقة للمباني المماثلة.
  Formula: Total Cost = (Cost per Unit Area) * (Total Area)

Building Cost Estimates:
Unit costs vary with size. All else being equal, unit costs decrease as building areas increase.
Total cost is estimated by comparing the subject building with similar, recently constructed buildings for which contract prices are available.

2.2. طريقة الوحدة في المكان❓ (Unit-in-Place Method)

تُعرف أيضًا بـ”طريقة التكلفة المنفصلة” (Segregated Cost Method). تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة كل عنصر من عناصر البناء بشكل منفصل، مثل تكلفة الأساسات والجدران والأسقف والأرضيات. يتم حساب التكلفة بناءً على الكمية الفعلية للمواد المستخدمة والعمالة المطلوبة لتجميع كل وحدة.

• المزايا: أكثر تفصيلاً ودقة من طريقة الوحدة المقارنة.
• العيوب: تتطلب المزيد من البيانات والجهد.
• التطبيق: تستخدم لتقدير تكاليف المباني المعقدة أو غير القياسية، أو عندما تكون بيانات التكلفة للمباني المماثلة غير متاحة.

Building Cost Estimates:
Structural Component Unit
Excavation Cost per cubic yard
Foundation Cost per linear foot of foundation or cubic yard of concrete
Floor construction Cost per square foot
Interior partitions Cost per linear foot
Roofing Cost per square foot (e.g., 100 square feet of roof area)

Formula: Total Cost = Σ (Quantity of Component * Cost per Unit of Component)

2.3. طريقة حصر الكميات❓ (Quantity Survey Method)

تعتبر هذه الطريقة الأكثر تفصيلاً ودقة، حيث تتطلب حصرًا دقيقًا لجميع المواد والعمالة والمعدات المستخدمة في البناء. يتم حساب التكلفة لكل عنصر على حدة، ثم يتم جمع التكاليف للحصول على التكلفة الإجمالية.

• المزايا: الأكثر دقة وموثوقية.
• العيوب: تتطلب الكثير من الوقت والجهد والخبرة.
• التطبيق: تستخدم في المشاريع الكبيرة والمعقدة، أو عندما تكون هناك حاجة إلى تقدير تكلفة دقيق للغاية.
  Estimating Entrepreneurial Incentive:
  Formula: Entrepreneurial Incentive = Base Cost * Percentage Applied

3. الحافز الريادي (Entrepreneurial Incentive)

3.1. تعريف الحافز الريادي

الحافز الريادي هو مبلغ إضافي يتم تضمينه في تقدير التكلفة لتعويض المقاول❓❓ أو المطور عن المخاطر التي يتحملها والجهود التي يبذلها في المشروع. يعتبر هذا الحافز ضروريًا لتحفيز رواد الأعمال على القيام بمشاريع التطوير العقاري.

3.2. كيفية تقدير الحافز الريادي

يمكن تقدير الحافز الريادي بعدة طرق، بما في ذلك:

• نسبة مئوية من التكاليف المباشرة: يتم حساب الحافز الريادي كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة للمشروع.
• نسبة مئوية من التكاليف المباشرة وغير المباشرة: يتم حساب الحافز الريادي كنسبة مئوية من مجموع التكاليف المباشرة وغير المباشرة للمشروع.
• نسبة مئوية من إجمالي تكلفة التطوير الحالية: يتم حساب الحافز الريادي كنسبة مئوية من إجمالي تكلفة التطوير الحالية، بما في ذلك التكاليف المباشرة وغير المباشرة وقيمة الأرض.
• مبلغ مقطوع: في بعض الحالات، قد يكون الحافز الريادي مبلغًا مقطوعًا يتم تحديده بناءً على ظروف السوق والمخاطر المرتبطة بالمشروع.

Entrepreneurial Base Cost % Applied Incentive:
Direct Costs 22.0% x $545,000 = $120,000 (rounded)
Direct Costs + Indirect Costs 20.0% x ($545,000 + $55,000) = $120,000
Direct Costs + Indirect Costs + Land Value 15.0% x ($545,000 + $55,000 + $200,000) = $120,000

3.3. العوامل المؤثرة على الحافز الريادي

تتأثر قيمة الحافز الريادي بعدة عوامل، بما في ذلك:

• ظروف السوق: في الأسواق المزدهرة، قد يكون الحافز الريادي أعلى بسبب زيادة الطلب والمنافسة.
• نوع العقار: قد تتطلب بعض أنواع العقارات (مثل العقارات المعقدة أو عالية المخاطر) حافزًا رياديًا أعلى.
• المخاطر المرتبطة بالمشروع: كلما زادت المخاطر المرتبطة بالمشروع، زاد الحافز الريادي المطلوب لتعويض المقاول أو المطور.

4. الخلاصة

يعتبر فهم مؤشرات التكلفة وطرق التقييم المختلفة أمرًا بالغ الأهمية لتقدير التكاليف بدقة في مجال تقييم العقارات. يجب على المقيم العقاري أن يكون على دراية بمصادر البيانات الموثوقة وأن يكون قادرًا على تطبيق الطرق المناسبة لتقدير التكاليف بناءً على طبيعة العقار وظروف السوق. يجب أيضًا أن يكون على دراية بمفهوم الحافز الريادي وكيفية تقديره بشكل عادل.