تقنيات تقدير التكلفة: طرق الوحدة المقارنة والوحدة المركبة

تقدير التكاليف في❓ العقارات: إتقان تقنيات التقييم

الفصل: تقنيات تقدير التكلفة: طرق الوحدة المقارنة والوحدة المركبة❓❓

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح مفصل لتقنيات تقدير التكلفة في مجال العقارات، مع التركيز بشكل خاص على طريقتي الوحدة المقارنة والوحدة المركبة. تعتبر هاتان الطريقتان من الأدوات الأساسية للمثمن العقاري لتقدير تكلفة إنشاء مبنى أو تحسين عقاري، وبالتالي تحديد❓ قيمة العقار. سنستعرض المبادئ العلمية التي تقوم عليها هاتان الطريقتان، مع أمثلة عملية وتطبيقات مفصلة.

1. طرق تقدير التكلفة:

تتضمن طرق تقدير التكلفة التقليدية المستخدمة في تقييم العقارات بشكل عام ما يلي:

• طريقة الوحدة المقارنة (Comparative-Unit Method): يتم فيها تقدير التكلفة بناءً على تكلفة الوحدة المساحية (متر مربع أو قدم مربع) أو الحجمية (متر مكعب أو قدم مكعب) للمباني المشابهة التي تم إنشاؤها حديثًا.
• طريقة الوحدة المركبة (Unit-in-Place Method): يتم فيها تقدير التكلفة بناءً على تقدير تكلفة كل عنصر من عناصر البناء بشكل منفصل❓❓ (مثل الأساسات، الجدران، الأسقف، الأرضيات، إلخ) ثم تجميع هذه التكاليف للحصول على التكلفة الإجمالية.
• طريقة حصر الكميات (Quantity Survey Method): يتم فيها تقدير التكلفة بناءً على حصر دقيق لكميات المواد والعمالة والمعدات اللازمة لإنشاء المبنى.

تعتبر طرق الوحدة المقارنة والوحدة المركبة الأقل تفصيلاً، ولكنهما الأساس الرئيسي لتقديرات التكلفة المستخدمة في معظم التقييمات. توفر خدمات تقدير التكلفة طريقة فعالة لإنتاج حسابات تكلفة دقيقة ومفصلة بشكل معقول عندما يكون العقار مشابهًا للنماذج الأصلية الموصوفة في الدليل.

2. طريقة الوحدة المقارنة (Comparative-Unit Method):

2.1 المبدأ الأساسي:

تعتمد طريقة الوحدة المقارنة على فكرة أن المباني المشابهة من حيث التصميم والمواصفات يجب أن يكون لها تكاليف بناء متشابهة لكل وحدة مساحة أو حجم. يتم تحديد تكلفة الوحدة بناءً على بيانات من مباني مماثلة تم إنشاؤها حديثًا، مع إجراء تعديلات للأخذ في الاعتبار الاختلافات في الحجم والموقع وظروف السوق.

2.2 خطوات التطبيق:

1. تحديد نوع البناء (Construction Class): تحديد نوع البناء وجودته، سواء كان سكنيًا، تجاريًا، صناعيًا، إلخ. وتصنيفها (A, B, C, D, E…).
2. تحديد الوحدة المناسبة: تحديد وحدة القياس المناسبة (متر مربع، قدم مربع، متر مكعب، قدم مكعب).
3. جمع البيانات: جمع بيانات التكلفة من❓ مصادر موثوقة (مثل خدمات تقدير التكلفة، عقود البناء، بيانات السوق المحلية).

4. إجراء التعديلات: إجراء تعديلات على بيانات التكلفة للأخذ في الاعتبار الاختلافات بين المبنى موضوع التقييم والمباني المماثلة. تشمل هذه التعديلات:

   • تعديل الحجم: عادةً ما تكون تكلفة الوحدة أقل للمباني الكبيرة وأعلى للمباني الصغيرة.
   • تعديل الموقع: يجب إجراء تعديل للموقع إذا كان المبنى موضوع التقييم يقع في منطقة مختلفة عن المباني المماثلة.
   • تعديل ظروف السوق: يجب إجراء تعديل لظروف السوق إذا تغيرت تكاليف البناء منذ تاريخ إنشاء المباني المماثلة. ويتم هذا التعديل باستخدام مؤشرات التكلفة❓ (Cost Indexes).
   • تعديلات أخرى: تعديلات لجودة التشطيب، المواد المستخدمة، التصميم، المعدات الخاصة، إلخ.
     5. حساب التكلفة الإجمالية: ضرب تكلفة الوحدة المعدلة في المساحة أو الحجم الإجمالي للمبنى.

2.3 مؤشرات التكلفة (Cost Indexes):

تستخدم مؤشرات التكلفة لتحديث تكلفة البناء مع مرور الوقت، وتعكس هذه المؤشرات التغيرات في تكاليف مواد البناء والعمالة والمعدات. يمكن استخدام مؤشرات التكلفة لتحويل تكلفة معروفة في تاريخ سابق إلى تقدير التكلفة الحالية. في بعض الأحيان، يمكن استخدام جداول مؤشرات التكلفة لتعديل التكاليف لمناطق جغرافية مختلفة. يعتبر تتبع اتجاه مؤشر التكلفة مفيدًا أيضًا لتقدير التكلفة الحالية للعناصر الفريدة عندما لا تتوفر التكاليف القياسية. ومع ذلك، هناك قيود عملية في تطبيق هذا الإجراء لأن موثوقية مؤشر التكلفة الحالي تميل إلى الانخفاض مع زيادة الفترة الزمنية.

• مثال: لنفترض أن تكلفة العقد لبناء مبنى في يناير 2016 كانت 1 مليون دولار. لنفترض أن المؤشر لشهر يناير 2016 كان 285.1 والمؤشر الحالي هو 327.3. لتحويل التكلفة التاريخية إلى تكلفة حالية، يتم قسمة مؤشر التكلفة الحالي على مؤشر التكلفة التاريخي ويتم ضرب النسبة الناتجة في التكلفة التاريخية. في هذه الحالة، يتم حساب التكلفة الحالية على النحو التالي:

  • Ratio = Current Index / Historical Index
  • Ratio = 327.3 / 285.1 = 1.14
  • Current Cost = Ratio * Historical Cost
  • Current Cost = 1.14 * $1,000,000 = $1,148,000

2.4 مميزات وعيوب:

• المميزات: سهولة التطبيق، توفر البيانات، سرعة التقدير.
• العيوب: أقل دقة من الطرق الأخرى، تعتمد على وجود مباني مماثلة، صعوبة إجراء تعديلات دقيقة.

3. طريقة الوحدة المركبة (Unit-in-Place Method):

3.1 المبدأ الأساسي:

تعتمد طريقة الوحدة المركبة على تقسيم المبنى إلى مكوناته الرئيسية (مثل الأساسات، الجدران، الأسقف، الأرضيات، التشطيبات، إلخ)، ثم تقدير تكلفة كل مكون على حدة بناءً على كمية المواد والعمالة اللازمة لتنفيذه. يتم بعد ذلك تجميع تكاليف المكونات للحصول على التكلفة الإجمالية.

3.2 خطوات التطبيق:

1. تقسيم المبنى: تقسيم المبنى إلى مكوناته الرئيسية.
2. تحديد كميات المواد والعمالة: تحديد كميات المواد والعمالة اللازمة لتنفيذ كل مكون.
3. تقدير تكلفة الوحدة: تقدير تكلفة الوحدة من المواد والعمالة لكل مكون (مثل تكلفة المتر المربع من الجدران، تكلفة المتر المكعب من الخرسانة، إلخ).
4. حساب تكلفة المكون: ضرب تكلفة الوحدة في الكمية الإجمالية لكل مكون.
5. تجميع التكاليف: تجميع تكاليف جميع المكونات للحصول على التكلفة الإجمالية للمبنى.

3.3 أمثلة على الوحدات المستخدمة:

3.4 مميزات وعيوب:

• المميزات: أكثر دقة من طريقة الوحدة المقارنة، يمكن استخدامها للمباني الفريدة أو التي لا توجد لها مباني مماثلة.
• العيوب: تستغرق وقتًا أطول، تتطلب بيانات تفصيلية، صعوبة تقدير كميات المواد والعمالة بدقة.

4. تقدير الحافز الريادي (Entrepreneurial Incentive):

الحافز الريادي هو تكلفة حقيقية مثل تكلفة أي مادة بناء لأن أي مشروع تطوير لن يتم تنفيذه دون احتمال الحصول على مكافأة اقتصادية. يجب دائمًا تضمين تكلفة الحافز الريادي في أي تقدير لتكلفة البناء، ولكن هذه المكافأة الاقتصادية المحتملة ستكون الخسارة الأولى التي يتكبدها رائد الأعمال إذا لم ينجح المشروع.

بغض النظر عن طريقة تقدير التكلفة المطبقة، يجب اشتقاق تقديرات الحافز الريادي من خلال تحليل السوق والمقابلات مع المطورين لتحديد توقعات المكافأة الريادية المطلوبة❓ كحافز لتنفيذ تطوير معين. تتضمن الأسئلة التي غالبًا ما تُطرح على المطورين ما يلي:

• ما هي النسبة المئوية للأرباح المتوقعة؟
• إذا تم التعبير عن الربح كنسبة مئوية، فهل هو نسبة مئوية من (أ) التكاليف المباشرة، (ب) التكاليف المباشرة وغير المباشرة، أو (ج) التكاليف المباشرة وغير المباشرة بالإضافة إلى قيمة الموقع؟
• ما الذي يتضمنه النسبة المئوية؟
• هل حقق المشروع التوقعات؟
• هل ستنفذ مشروعًا آخر بنفس النسبة المئوية من الأرباح؟

الربح الريادي الفعلي المكتسب هو سجل للنتائج ويمكن أن يختلف عن الربح المتوقع (أي الحافز) الذي حفز رائد الأعمال في الأصل للمضي قدمًا. يجب استخدام مستوى نموذجي من التوقع أو الحافز في تقدير التكلفة.

اعتمادًا على ممارسة السوق، يمكن تقدير الحافز الريادي أو الربح الريادي بطرق مختلفة:

• كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة.
• كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة وغير المباشرة.
• كنسبة مئوية من إجمالي تكلفة التطوير الحالية، أي التكاليف المباشرة وغير المباشرة بالإضافة إلى قيمة الموقع.

في بعض الأسواق، قد يكون لدى رواد الأعمال حد أدنى من المبلغ الذي يحفزهم على تولي مشروع تطوير، وقد يكون مبلغ الحافز المناسب رسومًا ثابتة في هذه الحالة بدلاً من نسبة مئوية من مجموعة معينة من تكاليف التطوير.

من المفترض أن يكون المبلغ بالدولار للحافز الريادي هو نفسه بغض النظر عن كيفية حسابه - على سبيل المثال، 22٪ أو 20٪ أو 15٪ من التكلفة الأساسية المناسبة المحددة، كما هو موضح أدناه. في المثال التالي، قام المثمن بالتحقيق في المبلغ بالدولار لبعض التكاليف والنسب (أو النسب المئوية النسبية) للحافز الريادي المنسوب إلى نفس مجموعة التكاليف ثم قام بحساب الحافز الريادي:

يبقى تقدير المبلغ المناسب للحافز الريادي تحديًا للمثمنين لأن توقعات الربح تختلف باختلاف ظروف السوق وأنواع الممتلكات المختلفة. من الصعب إقامة علاقات ثابتة بين الربح والتكاليف الأخرى ويصعب العثور على المصادر. قد يعرف المهنيون الآخرون الربح بشكل مختلف عن المثمنين وليس من المتوقع أن يكون كل مشروع مربحًا. قد تحتاج الشركة إلى مبنى جديد للأعمال التجارية حتى لو كانت تكلفة المبنى أكبر من قيمته السوقية. هذا قرار تجاري وليس قرارًا استثماريًا عقاريًا. إذا تمت إضافة الحافز الريادي، فسيتم النظر في الخسارة في التقادم المتزايد.

5. الاعتبارات الإضافية:

• التكاليف غير المباشرة: يجب تضمين التكاليف غير المباشرة (مثل الرسوم الهندسية، التصاريح، التأمين، الإشراف، إلخ) في التقدير الإجمالي للتكلفة.
• الأرباح والمصروفات العامة للمقاول: يجب تضمين أرباح المقاول ومصروفاته العامة في التقدير الإجمالي للتكلفة.
• التقادم: يجب الأخذ في الاعتبار التقادم (الفيزيائي، الوظيفي، الاقتصادي) عند تقدير قيمة العقار.
• تحقيق الاستقرار في الإشغال: قد تكون تكلفة تحقيق الاستقرار في الإشغال اسمية بالنسبة لمبنى مستأجر واحد أو مبنى نموذجي يشغله المالك. ومع ذلك، يمكن أن يكون لمستودعات المكاتب أو العقارات السكنية الكبيرة متعددة المستأجرين تكاليف تأجير كبيرة أو نفقات ترويجية أو تكاليف أخرى (أو خسائر في الدخل) يجب أخذها في الاعتبار.

6. الخلاصة:

تعتبر طرق الوحدة المقارنة والوحدة المركبة من الأدوات الأساسية لتقدير تكلفة البناء في مجال العقارات. يجب على المثمن العقاري فهم المبادئ العلمية التي تقوم عليها هاتان الطريقتان، والقدرة على جمع البيانات المناسبة وإجراء التعديلات اللازمة للحصول على تقدير دقيق للتكلفة. يجب أيضا الأخذ في الاعتبار التكاليف غير المباشرة، أرباح المقاول ومصروفاته العامة، والتقادم.

7. المراجع:

• The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute.
• كتب ومقالات في مجال تقييم العقارات.
• مصادر بيانات التكلفة المحلية والإقليمية.