فهرسة التكاليف وطرق التقدير

فهرسة التكاليف❓❓ وطرق التقدير

مقدمة:

يعتبر تقدير التكاليف بدقة أمرًا بالغ الأهمية في تقييم العقارات. وتوفر فهرسة التكاليف وطرق التقدير أدوات أساسية لتقدير تكاليف البناء الحالية، مع الأخذ في الاعتبار التغيرات الزمنية والمكانية في أسعار المواد والعمالة. يهدف هذا الفصل إلى توفير فهم شامل لفهرسة التكاليف وأساليب التقدير المختلفة المستخدمة في تقييم العقارات.

1. فهرسة التكاليف:

1.1. المفهوم والأهمية:

فهرسة التكاليف هي عملية استخدام مؤشرات التكلفة لتقدير تكلفة البناء في وقت لاحق بناءً على التكلفة المعروفة في وقت سابق. تعتبر فهرسة التكاليف أداة قوية لتحديث التقديرات السابقة للتكاليف، مع مراعاة التغيرات في أسعار المواد والعمالة بمرور الوقت. تساعد هذه العملية في الحصول على تقدير دقيق للتكلفة الحالية للمباني والمنشآت.

1.2. المؤشرات المستخدمة:

تعتمد فهرسة التكاليف على استخدام مؤشرات التكلفة. هذه المؤشرات تعكس التغيرات في تكاليف البناء مع مرور الوقت.
* مؤشر تكلفة البناء (Construction Cost Index - CCI): يقيس التغيرات في تكلفة المواد والعمالة المستخدمة في البناء.
* مؤشر أسعار المنتجين (Producer Price Index - PPI): يقيس التغيرات في أسعار السلع والخدمات على مستوى المنتج.
* مؤشرات خاصة بالمنطقة الجغرافية: تعكس الظروف الاقتصادية المحلية وتكاليف البناء في منطقة معينة.

1.3. طريقة الحساب:

لحساب التكلفة الحالية باستخدام فهرسة التكاليف، يتم استخدام الصيغة التالية:

Cost_Current = Cost_Historical * (Index_Current / Index_Historical)

حيث:

• Cost_Current: التكلفة الحالية المقدرة.
• Cost_Historical: التكلفة التاريخية المعروفة.
• Index_Current: مؤشر التكلفة الحالي.
• Index_Historical: مؤشر التكلفة التاريخي.

مثال:

لنفترض أن تكلفة بناء مبنى في يناير 2016 كانت 1,000,000 دولار، وكان مؤشر التكلفة في يناير 2016 هو 285.1، والمؤشر الحالي هو 327.3. لحساب التكلفة الحالية:

1. حساب النسبة بين المؤشرين: 327.3 / 285.1 = 1.14
2. ضرب النسبة في التكلفة التاريخية: 1.14 * 1,000,000 = 1,148,000 دولار.

إذًا، التكلفة الحالية المقدرة هي 1,148,000 دولار.

1.4. القيود والتحديات:

• دقة البيانات: تعتمد دقة فهرسة التكاليف على دقة المؤشرات المستخدمة، وقد تكون البيانات غير دقيقة أو غير كاملة.
• التغيرات في طرق البناء: قد تتغير طرق البناء والمواد المستخدمة بمرور الوقت، مما يؤثر على دقة الفهرسة.
• العوامل الجغرافية: قد تختلف تكاليف البناء بشكل كبير بين المناطق الجغرافية المختلفة، مما يتطلب استخدام مؤشرات خاصة بكل منطقة.
• عدم وضوح العناصر المشمولة: يجب التأكد من العناصر المشمولة في بيانات مؤشر التكلفة، هل هي التكاليف المباشرة فقط أم التكاليف المباشرة وغير المباشرة معًا؟
• اختلاف تكاليف البناء التاريخية: قد تكون التكاليف التاريخية غير نموذجية لتلك الفترة الزمنية.
• تأثير قوانين البناء: قد تختلف قوانين البناء السارية في وقت التكلفة التاريخية عن تلك المطبقة في تاريخ التقييم الفعلي.

2. طرق تقدير التكاليف:

2.1. طريقة الوحدة المقارنة❓❓ (Comparative-Unit Method):

• الوصف: تستخدم هذه الطريقة التكاليف المعروفة لمباني مماثلة لتقدير تكلفة المبنى المراد تقييمه.
• الخطوات:
  1. تحديد المباني المماثلة التي تم بناؤها حديثًا.
  2. جمع بيانات التكلفة لهذه المباني (التكلفة لكل وحدة مساحة أو حجم).
  3. تعديل التكاليف للفرق في الحجم، والشكل، والجودة، والموقع، والوقت.
  4. تطبيق التكلفة المعدلة على المبنى المراد تقييمه.
• المميزات: سهلة وسريعة التطبيق.
• العيوب: تعتمد على وجود بيانات موثوقة لمباني مماثلة، وقد لا تكون دقيقة إذا كانت هناك اختلافات كبيرة بين المباني.

مثال:
لتقدير تكلفة مستودع مساحته 60,000 قدم مربع، تم استخدام طريقة الوحدة المقارنة بالرجوع إلى دليل تكاليف معترف به:
أ- التكلفة الأساسية للقدم المربع: 44.89 دولار.
ب- إضافة تكلفة نظام رشاشات: 2.10 دولار للقدم المربع.
جـ- تعديل لارتفاع المبنى: عامل الضرب 1.086.
د- تعديل لمحيط المبنى: عامل الضرب 0.839.
هـ- مضاعف التكلفة الحالي: عامل الضرب 1.03.
و- مضاعف التكلفة المحلي: عامل الضرب 1.10.
إجمالي التكلفة المباشرة للمبنى = 2,910,572 دولار
تكاليف تنسيق المواقع = 193,848 دولار
إجمالي التكاليف المباشرة للمبنى وتنسيق المواقع = 3,104,420 دولار
تكاليف غير مباشرة غير مشمولة في دليل التكاليف = عامل الضرب 1.08
تكاليف غير مباشرة من الإنجاز إلى الاستقرار = عامل الضرب 1.05
حافز ريادة الأعمال بنسبة 10% من إجمالي التكاليف المباشرة وغير المباشرة = عامل الضرب 1.10
إجمالي تكلفة المستودع والمواقع = 3,872,454 دولار
القيمة الأرضية = 375,001 دولار
إجمالي تكلفة التطوير الجديدة = 4,247,455 دولار

2.2. طريقة الوحدة في مكانها (Unit-in-Place Method):

• الوصف: يتم في هذه الطريقة تقدير تكلفة كل عنصر من عناصر البناء على حدة، ثم يتم تجميع التكاليف للحصول على التكلفة الإجمالية.
• الخطوات:
  1. تحديد جميع عناصر البناء (مثل الأساسات، والجدران، والأسقف، والأرضيات، والتشطيبات).
  2. تقدير كمية المواد والعمالة المطلوبة لكل عنصر.
  3. تحديد تكلفة المواد والعمالة لكل وحدة (مثل القدم المربع أو المتر المكعب).
  4. ضرب الكمية في التكلفة لكل وحدة للحصول على التكلفة الإجمالية لكل عنصر.
  5. تجميع التكاليف الإجمالية لجميع العناصر للحصول على التكلفة الإجمالية للمبنى.
• المميزات: أكثر دقة من طريقة الوحدة المقارنة، حيث تأخذ في الاعتبار تفاصيل البناء.
• العيوب: تتطلب المزيد من الوقت والجهد لجمع البيانات، وقد تكون مكلفة.

مثال:
لتطبيق طريقة الوحدة في مكانها على مستودع.
1. الأرضيات: تكلفة القدم المربع الواحد من الأرضيات الخرسانية.
2. الجدران: تكلفة القدم الطولي للجدران مع الأخذ في الاعتبار المواد المستخدمة (كتل الخرسانة).
3. الأسقف: تكلفة القدم المربع للأسقف المعدنية أو الخرسانية.
4. الأبواب: تكلفة تركيب كل باب على حدة.

2.3. طريقة حصر الكميات❓❓ (Quantity Survey Method):

• الوصف: تعتبر هذه الطريقة الأكثر تفصيلاً ودقة، حيث يتم فيها حصر جميع المواد والعمالة والمعدات اللازمة لبناء المبنى، ثم يتم تقدير تكلفة كل عنصر على حدة.
• الخطوات:
  1. دراسة تفصيلية لرسومات ومواصفات المبنى.
  2. حصر جميع المواد والكميات المطلوبة لكل عنصر من عناصر البناء.
  3. تحديد أسعار المواد والعمالة والمعدات.
  4. حساب التكلفة الإجمالية لكل عنصر بضرب الكمية في السعر.
  5. تجميع التكاليف الإجمالية لجميع العناصر للحصول على التكلفة الإجمالية للمبنى.
• المميزات: الأكثر دقة، حيث تأخذ في الاعتبار جميع تفاصيل البناء.
• العيوب: تستغرق وقتًا طويلاً وتتطلب خبرة كبيرة في مجال البناء.

3. حافز ريادة الأعمال (Entrepreneurial Incentive):

3.1. المفهوم والأهمية:

حافز ريادة الأعمال هو عنصر أساسي في تقدير التكاليف، حيث يمثل العائد المتوقع للمطور أو المقاول مقابل تحمل المخاطر وتنفيذ المشروع. يجب أن يعكس هذا الحافز الظروف السوقية وتوقعات الربح السائدة.

3.2. طرق التقدير:

يمكن تقدير حافز ريادة الأعمال بعدة طرق:

• نسبة مئوية من التكاليف المباشرة: يتم حساب الحافز كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة❓❓ للمشروع.
• نسبة مئوية من التكاليف المباشرة وغير المباشرة: يتم حساب الحافز كنسبة مئوية من مجموع التكاليف المباشرة وغير المباشرة.
• نسبة مئوية من إجمالي تكلفة التطوير: يتم حساب الحافز كنسبة مئوية من إجمالي تكلفة التطوير، بما في ذلك قيمة الأرض.
• مبلغ ثابت: في بعض الحالات، قد يكون حافز ريادة الأعمال مبلغًا ثابتًا يتم الاتفاق عليه بين المطور والمقاول.

مثال:

بافتراض أن التكاليف المباشرة لمشروع تطوير عقاري هي 545,000 دولار، والتكاليف غير المباشرة هي 55,000 دولار، وقيمة الأرض هي 200,000 دولار. يمكن حساب حافز ريادة الأعمال كالتالي:

• 22% من التكاليف المباشرة: 0.22 * 545,000 = 120,000 دولار (تقريبًا)
• 20% من التكاليف المباشرة وغير المباشرة: 0.20 * (545,000 + 55,000) = 120,000 دولار
• 15% من إجمالي تكلفة التطوير: 0.15 * (545,000 + 55,000 + 200,000) = 120,000 دولار

4. الخلاصة:

تعتبر فهرسة التكاليف وطرق التقدير أدوات أساسية لتقدير تكاليف البناء في تقييم العقارات. يجب على المقيمين فهم هذه الأدوات وتطبيقها بشكل صحيح للحصول على تقديرات دقيقة وموثوقة. ينبغي أيضاً أخذ حافز ريادة الأعمال في الاعتبار كعنصر أساسي في التكلفة الإجمالية للمشروع.