تقنيات التكلفة: الفهرسة وتحليل العناصر

الفصل: تقنيات التكلفة: الفهرسة❓❓ وتحليل العناصر❓❓

مقدمة

يعد تقدير التكاليف في العقارات عملية معقدة تتطلب فهماً شاملاً لتقنيات التكلفة المختلفة. في هذا الفصل، سنتناول اثنين من أهم هذه التقنيات: الفهرسة (Cost Indexing) وتحليل العناصر (Component Analysis)، مع التركيز على تطبيقاتها العملية وأسسها العلمية.

1. الفهرسة (Cost Indexing)

1.1. التعريف والمفهوم

الفهرسة هي تقنية تستخدم لتحويل التكاليف المعروفة في تاريخ سابق إلى تقديرات للتكاليف الحالية. تعتمد هذه التقنية على مؤشرات التكلفة التي تعكس التغيرات في تكاليف البناء والمواد والعمالة على مر الزمن.

1.2. الأسس العلمية والنظرية

تعتمد الفهرسة على مبدأ أن التغيرات في التكاليف تتبع نمطاً معيناً يمكن تتبعه باستخدام المؤشرات. هذه المؤشرات عادة ما يتم تجميعها من خلال دراسات استقصائية وتحليل البيانات من مصادر مختلفة مثل شركات البناء وموردي المواد والوكالات الحكومية.
* مفهوم المؤشر: المؤشر هو رقم نسبي يقيس التغير في مستوى سعر مجموعة من السلع أو الخدمات بالنسبة إلى فترة أساس (Base Period).
* مؤشرات التكلفة الإنشائية: تعكس التغيرات في أسعار مواد البناء، وأجور العمالة، وتكاليف المعدات، وتكاليف أخرى متعلقة بالبناء.
* مثال: إذا كان مؤشر التكلفة الإنشائية في عام 2010 هو 100 وارتفع إلى 120 في عام 2020، فإن هذا يشير إلى زيادة بنسبة 20٪ في تكاليف البناء خلال هذه الفترة.

1.3. طريقة الحساب

لحساب التكلفة الحالية باستخدام الفهرسة، نستخدم الصيغة التالية:

Current Cost = Historical Cost * (Current Index / Historical Index)

• Current Cost: التكلفة الحالية المقدرة.
• Historical Cost: التكلفة التاريخية المعروفة.
• Current Index: مؤشر التكلفة للفترة الحالية.
• Historical Index: مؤشر التكلفة للفترة التاريخية.

1.4. مثال عملي

لنفترض أن تكلفة بناء مبنى في يناير 2016 كانت 1,000,000 دولار. إذا كان مؤشر التكلفة في يناير 2016 هو 285.1 والمؤشر الحالي هو 327.3، فإن التكلفة الحالية المقدرة تحسب كالتالي:

1. حساب النسبة: 327.3 / 285.1 = 1.14
2. حساب التكلفة الحالية: 1.14 * 1,000,000 دولار = 1,148,000 دولار

1.5. تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة

• تحديث تقديرات التكلفة: يمكن استخدام الفهرسة لتحديث تقديرات التكلفة القديمة لمشاريع البناء.
• تعديل التكاليف للمناطق الجغرافية المختلفة: يمكن استخدام الفهرسة لتعديل التكاليف بين المناطق الجغرافية المختلفة.
• تقدير التكاليف للعناصر الفريدة: يمكن استخدام الفهرسة لتقدير التكاليف الحالية للعناصر الفريدة التي لا تتوفر لها تكاليف قياسية.

1.6. القيود والتحديات

• دقة البيانات: تعتمد دقة الفهرسة على دقة البيانات المستخدمة في حساب المؤشرات.
• تغير المكونات: قد لا تكون مكونات التكلفة المدرجة في المؤشرات واضحة دائماً، مما قد يؤثر على دقة التقديرات.
• الظروف التاريخية: قد لا تكون التكاليف التاريخية نموذجية للفترة الزمنية، وقد تختلف طرق البناء والقوانين المعمول بها في ذلك الوقت عن تلك المطبقة حالياً.
• الفترة الزمنية: تقل موثوقية التكلفة الحالية المقدرة كلما زاد الفارق الزمني.

2. تحليل العناصر (Component Analysis)

2.1. التعريف والمفهوم

تحليل العناصر هو طريقة لتقدير التكلفة تعتمد على تقسيم المبنى أو العقار إلى عناصره الرئيسية، ثم تقدير تكلفة كل عنصر على حدة. هذه الطريقة توفر تفصيلاً دقيقاً للتكاليف وتسمح بإجراء تعديلات دقيقة بناءً على مواصفات المشروع. ويشار إليها أيضاً بطريقة التكلفة المجزأة (Segregated Cost Method).

2.2. الأسس العلمية والنظرية

تعتمد هذه الطريقة على مبادئ الهندسة والإنشاءات، حيث يتم تحليل كل عنصر بناءً على المواد المستخدمة والعمالة المطلوبة والمعدات اللازمة.

2.3. طرق التقدير

• طريقة الوحدة في المكان (Unit-in-Place Method): تستخدم هذه الطريقة تقدير تكلفة الوحدة المثبتة، على سبيل المثال، تكلفة المتر المربع من الأرضيات أو المتر الطولي من الجدران.
• طريقة المسح الكمي (Quantity Survey Method): تستخدم هذه الطريقة قائمة مفصلة بالمواد والعمالة والمعدات المستخدمة في المشروع، وتعتبر الأكثر دقة ولكنها تتطلب الكثير من الوقت والجهد.

2.4. طريقة الوحدة في المكان (Unit-in-Place Method): شرح مفصل

تعتمد طريقة الوحدة في المكان على حساب تكلفة كل مكون من مكونات المبنى بشكل منفصل، مع الأخذ في الاعتبار تكلفة المواد والعمالة اللازمة لتثبيت هذا المكون.

• مثال على المكونات:

  • الحفريات: التكلفة لكل ياردة مكعبة.
  • الأساسات: التكلفة لكل قدم طولي من الأساس أو ياردة مكعبة من الخرسانة.
  • الأرضيات: التكلفة لكل قدم مربع.
  • القواطع الداخلية: التكلفة لكل قدم طولي.
  • التسقيف: التكلفة لكل قدم مربع.

• الصيغة العامة:

  Total Cost = Σ (Quantity of Component i * Unit Cost of Component i)

  حيث:

  • Total Cost: إجمالي التكلفة المقدرة.
  • Σ: علامة الجمع (summation).
  • Quantity of Component i: كمية المكون i (مثال: عدد الأمتار المربعة من الأرضيات).
  • Unit Cost of Component i: تكلفة الوحدة للمكون i (مثال: تكلفة المتر المربع من الأرضيات).

2.5. مثال عملي

لنفترض أننا نقدر تكلفة بناء جدار من الطوب.

1. تحديد المكونات: طوب، ملاط، عمالة.
2. تقدير الكميات: لنفترض أننا نحتاج إلى 1000 طوبة و 5 أكياس ملاط و 10 ساعات عمل.
3. تقدير تكلفة الوحدة: لنفترض أن تكلفة الطوبة الواحدة هي 0.5 دولار، وتكلفة كيس الملاط هي 10 دولارات، وتكلفة ساعة العمل هي 20 دولار.
4. حساب التكلفة الإجمالية:
   • تكلفة الطوب: 1000 * 0.5 = 500 دولار
   • تكلفة الملاط: 5 * 10 = 50 دولار
   • تكلفة العمالة: 10 * 20 = 200 دولار
   • إجمالي التكلفة: 500 + 50 + 200 = 750 دولار

2.6. تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة

• تقدير تكاليف مشاريع التجديد: يمكن استخدام تحليل العناصر لتقدير تكاليف تجديد المباني القائمة.
• مقارنة بين البدائل: يمكن استخدام تحليل العناصر لمقارنة تكاليف البدائل المختلفة في تصميم المبنى.
• التحكم في التكاليف: يمكن استخدام تحليل العناصر للتحكم في التكاليف خلال عملية البناء.

2.7. القيود والتحديات

• الحاجة إلى بيانات مفصلة: يتطلب تحليل العناصر بيانات مفصلة حول المواد والعمالة والمعدات.
• الوقت والجهد: قد يستغرق تحليل العناصر وقتاً وجهداً كبيرين.
• التغيرات في الأسعار: قد تتغير أسعار المواد والعمالة خلال عملية البناء، مما يؤثر على دقة التقديرات.

3. تقدير الحافز الريادي❓❓

الحافز الريادي هو تكلفة حقيقية مثل تكلفة أي مادة بناء، حيث لا يمكن القيام بأي مشروع تطويري دون توقع عائد اقتصادي. يجب دائمًا تضمين تكلفة الحافز الريادي في أي تقدير لتكلفة البناء، لكن هذا العائد الاقتصادي المحتمل سيكون الخسارة الأولى التي يتكبدها رائد الأعمال إذا لم ينجح المشروع.

بغض النظر عن طريقة تقدير التكاليف المستخدمة، يجب استخلاص تقديرات الحافز الريادي من خلال تحليل السوق والمقابلات مع المطورين لتحديد توقعات المكافأة الريادية المطلوبة كدافع لتولي مشروع معين. تشمل الأسئلة التي غالبًا ما تطرح على المطورين ما يلي:

• ما هو المبلغ النسبي للربح المتوقع؟
• إذا تم التعبير عن الربح كنسبة مئوية، فهل هو نسبة مئوية من (أ) التكاليف المباشرة، (ب) التكاليف المباشرة وغير المباشرة، أم (ج) التكاليف المباشرة وغير المباشرة بالإضافة إلى قيمة الموقع؟
• ما الذي يتضمنه النسبة المئوية؟
• هل حقق المشروع التوقعات؟
• هل ستقوم بمشروع آخر بنفس النسبة المئوية من الربح؟

الربح الريادي الفعلي المكتسب هو سجل للنتائج ويمكن أن يختلف عن الربح المتوقع (أي الحافز) الذي دفع رائد الأعمال في الأصل للمضي قدمًا. يجب استخدام مستوى نموذجي من التوقع أو الحافز في تقدير التكلفة.

اعتمادًا على ممارسة السوق، يمكن تقدير الحافز الريادي أو الربح الريادي بطرق مختلفة:

• كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة
• كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة وغير المباشرة
• كنسبة مئوية من إجمالي تكلفة التطوير الحالية، أي التكاليف المباشرة وغير المباشرة بالإضافة إلى قيمة الموقع

في بعض الأسواق، قد يكون لدى رواد الأعمال حد أدنى للمبلغ الذي سيدفعهم لتولي مشروع تطوير، وقد يكون المبلغ المناسب للحافز عبارة عن رسوم ثابتة في هذه الحالة بدلاً من نسبة مئوية من مجموعة معينة من تكاليف التطوير.

من المفترض أن يكون المبلغ بالدولار للحافز الريادي هو نفسه بغض النظر عن كيفية حسابه - على سبيل المثال، كـ 22٪ أو 20٪ أو 15٪ من قاعدة التكلفة المناسبة المحددة، كما هو موضح أدناه. في المثال التالي، قام المثمن بالتحقيق في المبلغ بالدولار من بعض التكاليف والنسب (أو النسب المئوية النسبية) للحافز الريادي المنسوب إلى نفس مجموعة التكاليف ثم قام بحساب الحافز الريادي:

لا يزال تقدير المبلغ المناسب للحافز الريادي يمثل تحديًا للمثمنين لأن توقعات الربح تختلف باختلاف ظروف السوق وأنواع العقارات. من الصعب إنشاء علاقات ثابتة بين الربح والتكاليف الأخرى ويصعب العثور على مصادر. قد يعرف المهنيون الآخرون الربح بشكل مختلف عما يفعله المثمنون وليس من المتوقع أن يكون كل مشروع مربحًا. قد تحتاج الشركة إلى مبنى جديد للأعمال حتى لو كانت تكلفة المبنى أكبر من قيمته السوقية. هذا قرار تجاري وليس قرار استثمار عقاري. إذا تمت إضافة حافز ريادي، فسيتم النظر في الخسارة في التقادم المتزايد.

4. الخلاصة

الفهرسة وتحليل العناصر هما تقنيتان أساسيتان لتقدير التكاليف في❓❓ العقارات. الفهرسة تساعد في تحديث التكاليف التاريخية، بينما تحليل العناصر يوفر تفصيلاً دقيقاً للتكاليف. الجمع بين هاتين التقنيتين يمكن أن يوفر تقديرات تكلفة دقيقة وموثوقة. يجب على المقدرين العقاريين فهم الأسس النظرية والتطبيقات العملية لهذه التقنيات لتقديم تقييمات دقيقة ومهنية.