فهرسة التكاليف وتقدير تكلفة المكونات

فهرسة التكاليف❓❓ وتقدير تكلفة المكونات

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لفهرسة التكاليف وتقدير تكلفة المكونات في العقارات، وهي خطوة أساسية في عملية تقييم التكاليف. سنستعرض أساليب فهرسة التكاليف المختلفة، مع التركيز على كيفية استخدامها لتعديل التكاليف التاريخية لتعكس التغيرات في الأسعار مع مرور الوقت والموقع الجغرافي. كما سنتناول طرقًا مختلفة لتقدير تكلفة المكونات، بما في ذلك طرق الوحدة المقارنة والوحدة في مكانها والمسح الكمي.

1. فهرسة التكاليف

1.1. مفهوم فهرسة التكاليف

فهرسة التكاليف هي عملية تحديث جداول مؤشرات التكلفة التي تعكس التغيرات في تكلفة البناء على مدى فترة زمنية. يمكن استخدام مؤشرات التكلفة لتحويل تكلفة معروفة في تاريخ سابق إلى تقدير للتكلفة الحالية. في بعض الأحيان، يمكن استخدام جداول مؤشرات التكلفة لتعديل التكاليف لمناطق جغرافية مختلفة.

1.2. أهمية فهرسة التكاليف

تكمن أهمية فهرسة التكاليف في:

• تقدير التكاليف الحالية: تحويل التكاليف التاريخية إلى تقديرات للتكاليف الحالية، مما يوفر أساسًا لتقييم دقيق.
• التعديل الجغرافي: تعديل التكاليف لتعكس الاختلافات في تكاليف البناء بين المناطق الجغرافية المختلفة.
• تقدير تكاليف العناصر الفريدة: تقدير التكلفة الحالية للعناصر الفريدة عندما لا تتوفر التكاليف القياسية.

1.3. مبادئ فهرسة التكاليف

يعتمد فهرسة التكاليف على مبدأ بسيط:

• مؤشر التكلفة الحالي / مؤشر التكلفة التاريخي = معامل التعديل
• التكلفة التاريخية * معامل التعديل = التكلفة الحالية المقدرة

1.4. قيود فهرسة التكاليف

على الرغم من أهميتها، إلا أن فهرسة التكاليف تخضع لبعض القيود:

• دقة البيانات❓❓: لا يمكن دائمًا تحديد دقة الأرقام، خاصةً عندما لا يكون من الواضح المكونات المضمنة في البيانات (مثل التكاليف المباشرة فقط أو التكاليف المباشرة مع بعض التكاليف غير المباشرة).
• التكاليف التاريخية غير النمطية: قد لا تكون التكاليف التاريخية نموذجية للفترة الزمنية.
• الاختلافات في طرق البناء والرموز: قد تختلف طرق البناء المستخدمة وقوانين البناء السارية في وقت التكلفة التاريخية عن تلك المطبقة في تاريخ التقييم الفعلي.

1.5. مثال على فهرسة التكاليف

لنفترض أن تكلفة عقد بناء مبنى في يناير 2016 كانت 1,000,000 دولار. لنفترض أن المؤشر لشهر يناير 2016 كان 285.1 وأن المؤشر الحالي هو 327.3. لتقدير التكلفة الحالية، يتم تقسيم مؤشر التكلفة الحالي على مؤشر التكلفة التاريخي ويتم ضرب النسبة الناتجة في التكلفة التاريخية.

• معامل التعديل = 327.3 / 285.1 = 1.14
• التكلفة الحالية المقدرة = 1.14 * 1,000,000 دولار = 1,148,000 دولار

1.6. استخدام معادلات رياضية لتوضيح المفاهيم:

Let:

• CC = Current Cost (التكلفة الحالية)
• HC = Historical Cost (التكلفة التاريخية)
• CCI = Current Cost Index (مؤشر التكلفة الحالي)
• HCI = Historical Cost Index (مؤشر التكلفة التاريخي)

Then:

1. Index Adjustment Factor (IAF):
   IAF = CCI / HCI

2. Estimating Current Cost:
   CC = HC * IAF

1.7 تجارب ذات صلة:

• تحليل حساسية التكلفة: قم بتغيير مؤشرات التكلفة التاريخية والحالية بنسب مئوية مختلفة ولاحظ كيف يؤثر ذلك على التكلفة الحالية المقدرة. هذا يساعد في فهم تأثير دقة البيانات على النتائج.
• مقارنة مؤشرات تكلفة مختلفة: استخدم مؤشرات تكلفة من مصادر مختلفة (إن وجدت) وطبقها على نفس المثال. قارن النتائج لفهم مدى اختلاف المؤشرات وكيف يمكن أن يؤثر ذلك على التقدير.
• تحليل حالات واقعية: قم بتحليل مشاريع بناء سابقة وقارن التكاليف الفعلية مع التكاليف المقدرة باستخدام فهرسة التكاليف. سيساعد ذلك في تقييم دقة الطريقة في سيناريوهات العالم الحقيقي.

2. طرق تقدير تكلفة المكونات

تعتمد عملية تقدير تكلفة المكونات على عدة طرق، ولكل منها مزاياها وعيوبها. فيما يلي الطرق الثلاث التقليدية لتقدير التكاليف:

• طريقة الوحدة المقارنة❓❓ (Calculator Method)
• طريقة الوحدة في مكانها (Segregated Cost Method)
• طريقة المسح الكمي❓❓

2.1. طريقة الوحدة المقارنة (Calculator Method)

2.1.1. المفهوم

تُستخدم طريقة الوحدة المقارنة لاشتقاق تقدير للتكلفة مقاسًا بالدولار (أو أي عملة أخرى) لكل وحدة مساحة. تستخدم الطريقة التكاليف المعروفة للهياكل المماثلة المعدلة لظروف السوق والاختلافات المادية. قد يتم تضمين التكاليف غير المباشرة في تكلفة الوحدة أو حسابها بشكل منفصل.

2.1.2. المزايا والعيوب

• المزايا: بسيطة وعملية، وتستخدم على نطاق واسع.
• العيوب: أقل تفصيلاً، وتعتمد على توفر بيانات التكلفة المماثلة.

2.1.3. آلية العمل

1. تحديد فئة البناء ونوع الهيكل.
2. حساب تكلفة الوحدة من التحسينات المماثلة أو تعديل رقم تكلفة الوحدة ليعكس الاختلافات في الحجم والشكل والتشطيب والخصائص الأخرى.
3. يتم التعبير عن أرقام تكلفة الوحدة عادةً من حيث الأبعاد الإجمالية للمبنى المحولة إلى أقدام مربعة أو مكعبة (أو أمتار حسب الاقتضاء).
4. يتم تقدير التكلفة الإجمالية من خلال مقارنة المبنى موضوع التقييم بالمباني المماثلة التي تم بناؤها مؤخرًا والتي تتوفر أسعار العقود لها.
5. يجب أن يؤخذ في الاعتبار الاتجاه في التكاليف بين تاريخ العقد (أو البناء) وتاريخ التقييم الفعلي في المقارنة.

2.1.4. مثال عملي

افترض أن لديك مستودعًا بمساحة 60,000 قدم مربع. باستخدام دليل تكلفة منشور، وجدت أن تكلفة الوحدة الأساسية للمستودعات المشابهة هي 44.89 دولارًا للقدم المربع. بعد ذلك، تقوم بإجراء تعديلات على عوامل مثل نظام الرش وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) لتعكس الخصائص المحددة للمستودع الخاص بك.

2.1.5. معادلات رياضية ذات صلة

• Total Cost = (Unit Cost per Square Foot) x (Total Square Footage)
  TC = UC * SF
  where:
  • TC is the total cost
  • UC is the unit cost per square foot
  • SF is the total square footage

2.1.6. تجارب ذات صلة

• مقارنة تكلفة الوحدة مع مشاريع مماثلة: قم بتحليل التكاليف الفعلية لمشاريع بناء مماثلة في المنطقة وقارنها بتكلفة الوحدة المقدرة باستخدام طريقة الوحدة المقارنة. سيساعد ذلك في التحقق من صحة التقدير.
• تحليل التباين: قم بتغيير خصائص المبنى (مثل مساحة الأرضية أو التشطيبات) ولاحظ كيف يؤثر ذلك على تكلفة الوحدة المقدرة. سيساعد ذلك في فهم حساسية الطريقة للتغيرات في تصميم المبنى.

2.2. طريقة الوحدة في مكانها (Segregated Cost Method)

2.2.1. المفهوم

في طريقة الوحدة في مكانها، يتم تطبيق تكاليف الوحدة الفردية لمكونات البناء المختلفة على المكونات الفرعية المختلفة في الهيكل أو على التدابير الخطية أو المساحية أو الحجمية أو غيرها من التدابير المناسبة لهذه المكونات. باستخدام هذه الطريقة، يحسب المثمن تكلفة الوحدة بناءً على الكمية الفعلية للمواد المستخدمة والعمالة المطلوبة لتجميع كل وحدة مساحة.

2.2.2. المزايا والعيوب

• المزايا: أكثر تفصيلاً من طريقة الوحدة المقارنة، وتوفر دقة أكبر.
• العيوب: تتطلب المزيد من البيانات، وتستهلك الكثير من الوقت.

2.2.3. آلية العمل

1. تحديد مكونات البناء الرئيسية (مثل الأساسات والجدران والأرضيات والأسقف).
2. تقدير كمية المواد والعمالة المطلوبة لكل مكون.
3. تطبيق تكاليف الوحدة على الكميات المقدرة.
4. تجميع جميع تكاليف الوحدة للحصول على التكلفة المباشرة المقدرة للتحسين بأكمله.

2.2.4. مثال عملي

افترض أنك تقوم بتقدير تكلفة بناء جدار من الطوب. ستحتاج إلى تقدير عدد الطوب والأسمنت والملاط والعمالة المطلوبة لبناء الجدار. ثم ستقوم بتطبيق تكاليف الوحدة على هذه الكميات للحصول على التكلفة الإجمالية للجدار.

2.2.5. معادلات رياضية ذات صلة

• Cost of Component = (Quantity of Material) x (Unit Cost of Material) + (Labor Hours) x (Labor Rate per Hour)
  CC = (QM * UM) + (LH * LR)
  where:
  • CC is the cost of the component
  • QM is the quantity of material
  • UM is the unit cost of material
  • LH is labor hours
  • LR is labor rate per hour

2.2.6. تجارب ذات صلة

• تحليل التكلفة للمكونات المختلفة: قم بتقسيم مشروع بناء إلى مكونات مختلفة (مثل الأساسات والجدران والأسقف) وتقدير التكلفة لكل مكون على حدة باستخدام طريقة الوحدة في مكانها. سيساعد ذلك في تحديد المكونات الأكثر تكلفة في المشروع.
• مقارنة تقديرات التكلفة مع عروض الأسعار: احصل على عروض أسعار من مقاولين فرعيين مختلفين للمكونات المختلفة في مشروع بناء وقارنها بتقديرات التكلفة الخاصة بك باستخدام طريقة الوحدة في مكانها. سيساعد ذلك في التحقق من صحة التقديرات الخاصة بك.

2.3. طريقة المسح الكمي

2.3.1. المفهوم

تنتج طريقة المسح الكمي تقديرًا للتكلفة استنادًا إلى جرد مفصل للعمالة والمواد والمعدات المستخدمة في التحسينات موضوع التقييم.

2.3.2. المزايا والعيوب

• المزايا: الأكثر دقة، حيث توفر تقييمًا شاملاً لجميع التكاليف.
• العيوب: تستهلك الكثير من الوقت، وتتطلب خبرة كبيرة في تقدير التكاليف.

2.3.3. آلية العمل

1. إنشاء قائمة مفصلة بجميع المواد والعمالة والمعدات المطلوبة للمشروع.
2. تقدير الكميات اللازمة لكل عنصر.
3. تطبيق تكاليف الوحدة على الكميات المقدرة.
4. إضافة التكاليف غير المباشرة والربح للحصول على التكلفة الإجمالية المقدرة.

2.3.4. مثال عملي

تخيل أنك تقوم بتقدير تكلفة بناء منزل جديد. باستخدام طريقة المسح الكمي، ستقوم بإنشاء قائمة مفصلة بجميع العناصر المطلوبة، بما في ذلك الأساسات والجدران والأرضيات والأسقف والنوافذ والأبواب والسباكة والكهرباء والتدفئة والتهوية وتكييف الهواء والتشطيبات. ثم ستقوم بتقدير الكمية اللازمة لكل عنصر وتطبيق تكاليف الوحدة للحصول على التكلفة الإجمالية للمنزل.

2.3.5. تجارب ذات صلة

• مقارنة تقديرات التكلفة مع عروض الأسعار: احصل على عروض أسعار من مقاولين مختلفين للمشروع بأكمله وقارنها بتقديرات التكلفة الخاصة بك باستخدام طريقة المسح الكمي. سيساعد ذلك في التحقق من صحة التقديرات الخاصة بك.
• تحليل الانحرافات: قارن التكاليف الفعلية للمشروع بالتكاليف المقدرة باستخدام طريقة المسح الكمي. سيساعد ذلك في تحديد أي انحرافات وتحديد أسبابها.

3. تقدير حافز ريادة الأعمال (Entrepreneurial Incentive)

3.1. المفهوم

حافز ريادة الأعمال هو تكلفة حقيقية مثل تكلفة أي مادة بناء لأن أي مشروع تطوير لن يتم تنفيذه دون توقع مكافأة اقتصادية. يجب دائمًا تضمين تكلفة حافز ريادة الأعمال في أي تقدير لتكلفة البناء، لكن هذه المكافأة الاقتصادية المحتملة ستكون الخسارة الأولى لرائد الأعمال إذا لم ينجح المشروع.

3.2. أهمية حافز ريادة الأعمال

• تحفيز الاستثمار: يعكس المكافأة الاقتصادية المتوقعة التي تحفز رواد الأعمال على الاستثمار في المشاريع العقارية.
• تقدير التكلفة الحقيقية: يمثل جزءًا ضروريًا من التكلفة الإجمالية للمشروع.

3.3. طرق تقدير حافز ريادة الأعمال

بغض النظر عن طريقة تقدير التكلفة المستخدمة، يجب اشتقاق تقديرات حافز ريادة الأعمال من خلال تحليل السوق والمقابلات مع المطورين لتحديد توقعات المكافأة الريادية المطلوبة كحافز للشروع في تطوير معين. تتضمن الأسئلة التي غالبًا ما تُطرح على المطورين ما يلي:

• ما هي النسبة المئوية للربح المتوقع؟
• إذا تم التعبير عن الربح كنسبة مئوية، فهل هو نسبة مئوية من (أ) التكاليف المباشرة، (ب) التكاليف المباشرة وغير المباشرة، أو (ج) التكاليف المباشرة وغير المباشرة بالإضافة إلى قيمة الموقع؟
• ما الذي يتم تضمينه في النسبة المئوية؟
• هل حقق المشروع التوقعات؟
• هل ستقوم بمشروع آخر بنفس النسبة المئوية من الربح؟

3.4. كيفية حسابه:

اعتمادًا على ممارسة السوق، يمكن تقدير حافز ريادة الأعمال أو الربح الريادي بطرق مختلفة:

• كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة.
• كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة وغير المباشرة.
• كنسبة مئوية من إجمالي تكلفة التطوير الحالية، أي التكاليف المباشرة وغير المباشرة بالإضافة إلى قيمة الموقع.

3.5 مثال رياضي:

إذا كانت التكاليف المباشرة 545000 دولار والتكاليف غير المباشرة 55000 دولار وقيمة الأرض 200000 دولار ، فإن الحافز الريادي الذي تبلغ قيمته 120000 دولار يمكن حسابه بالطرق التالية:

• 22.0% من التكاليف المباشرة: 0.22 * 545000 دولار = 120000 دولار
• 20.0% من التكاليف المباشرة وغير المباشرة: 0.20 * (545000 + 55000) دولار = 120000 دولار
• 15.0% من التكاليف المباشرة وغير المباشرة بالإضافة إلى قيمة الأرض: 0.15 * (545000 + 55000 + 200000) دولار = 120000 دولار

3.6 تجارب ذات صلة:

• تحليل سيناريو قم بإنشاء سيناريوهات مختلفة لظروف السوق وأنواع الممتلكات. بالنسبة لكل سيناريو ، قم بتقدير مقدار الحافز الريادي باستخدام طرق مختلفة (كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة ، والتكاليف المباشرة وغير المباشرة ، وما إلى ذلك). قارن النتائج لفهم كيفية تأثير ظروف السوق ونوع الممتلكات على الحافز.
• المقابلات مع المطورين قم بإجراء مقابلات مع المطورين في منطقتك للحصول على نظرة ثاقبة حول توقعاتهم للربح الريادي. اسألهم عن النسبة المئوية للربح التي يتوقعونها ، وما إذا كانوا سيقومون بمشروع آخر بنفس النسبة المئوية من الربح ، وما الذي يتم تضمينه في النسبة المئوية.

4. الخلاصة

في هذا الفصل، استعرضنا طرق فهرسة التكاليف وتقدير تكلفة المكونات المختلفة المستخدمة في تقييم التكاليف في العقارات. من خلال فهم هذه الطرق وتطبيقها بشكل صحيح، يمكن للمقيّمين تقديم تقديرات دقيقة وموثوقة للتكاليف، مما يساعد في اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.

المراجع

• The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute.
• أدلة تقدير التكاليف المنشورة (مثل Marshall & Swift-CoreLogic).

أسئلة للمراجعة

1. ما هي فهرسة التكاليف وما هي أهميتها؟
2. اشرح طرق تقدير تكلفة المكونات الثلاثة الرئيسية.
3. ما هو حافز ريادة الأعمال وكيف يتم تقديره؟
4. ما هي القيود المفروضة على استخدام فهرسة التكاليف؟
5. كيف يمكن للمقيّمين ضمان دقة تقديرات التكلفة؟