تقدير التكاليف: الطرق والحوافز الريادية

تقدير التكاليف: الطرق والحوافز الريادية❓❓

مقدمة

يعتبر تقدير التكاليف عنصراً أساسياً في تقييم العقارات، وله دور حاسم في اتخاذ القرارات الاستثمارية الصائبة. لا يقتصر الأمر على تحديد التكاليف المباشرة للبناء فحسب، بل يشمل أيضاً التكاليف غير المباشرة والحوافز الريادية التي تدفع بالمشاريع العقارية إلى حيز الوجود. في هذا الفصل، سنتناول طرق تقدير التكاليف المختلفة، مع التركيز على الحوافز الريادية وأهميتها في عملية التقييم.

1. طرق تقدير التكاليف

تتنوع طرق تقدير التكاليف في العقارات، ولكل طريقة مزاياها وعيوبها، وتعتمد ملاءمتها على نوع العقار والبيانات المتاحة. فيما يلي الطرق الرئيسية:

1.1 طريقة الوحدة المقارنة❓❓ (Comparative-Unit Method)

• الوصف: تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بناؤها حديثاً، مع الأخذ في الاعتبار أسعار العقود وظروف السوق والاختلافات المادية. يتم حساب التكلفة بوحدة المساحة (متر مربع أو قدم مربع) أو وحدة الحجم (متر مكعب أو قدم مكعب).

• العملية:

  1. تحديد فئة البناء ونوعه.
  2. الحصول على تكلفة الوحدة من عقارات مماثلة أو خدمات تقدير التكاليف.
  3. إجراء تعديلات على تكلفة الوحدة لتعكس الاختلافات في الحجم والشكل والجودة والمواصفات.
  4. ضرب تكلفة الوحدة المعدلة في مساحة أو حجم العقار للحصول على التكلفة الإجمالية.
  5. إضافة التكاليف غير المباشرة والحوافز الريادية.

• المعادلة:

  • Total Cost = (Unit Cost/Area) * Area + Indirect Costs + Entrepreneurial Incentive

• المزايا: سهلة التطبيق نسبياً وعملية. تستخدم على نطاق واسع في التقييمات العقارية.

• العيوب: تعتمد على توافر بيانات دقيقة عن العقارات المماثلة. قد لا تعكس بدقة التكاليف الخاصة بالعقارات الفريدة أو المعقدة.

• مثال: لنفترض أننا نقوم بتقييم مستودع مساحته 60,000 قدم مربع. باستخدام خدمة تقدير التكاليف، وجدنا أن تكلفة بناء مستودع مماثل في المنطقة هي 44.89 دولاراً للقدم المربع. بعد إجراء تعديلات على نظام الرش (2.10 دولار/قدم مربع)، وارتفاع المبنى (1.086)، والمنطقة/المحيط (0.839)، ومضاعفات التكلفة الحالية (1.03) والمحلية (1.10)، نصل إلى إجمالي تكلفة بناء تبلغ 48.51 دولاراً للقدم المربع، وبالتالي فإن التكلفة المباشرة الإجمالية للمبنى هي 2,910,572 دولاراً. إضافة تكاليف تنسيق الحدائق والرصف (193,848 دولاراً)، وتكاليف غير مباشرة غير مشمولة في دليل التكلفة (1.08)، وتكاليف غير مباشرة من الإنجاز إلى الإشغال المستقر (1.05)، وحافز ريادي بنسبة 10%، تصل التكلفة الإجمالية للمستودع إلى 3,872,454 دولاراً. إضافة قيمة الأرض (375,001 دولار)، تصل تكلفة التطوير الإجمالية الجديدة إلى 4,247,455 دولاراً.

1.2 طريقة الوحدة في مكانها (Unit-in-Place Method)

• الوصف: تتضمن هذه الطريقة حساب تكلفة كل عنصر من عناصر البناء (مثل الجدران، الأسقف، الأرضيات) على حدة، ثم جمع هذه التكاليف للحصول على التكلفة الإجمالية. يتم حساب التكلفة بناءً على كمية المواد المستخدمة والعمالة المطلوبة لتجميع❓ كل وحدة مساحة أو طول أو حجم.

• العملية:

  1. تحديد جميع عناصر البناء الرئيسية.
  2. تقدير كمية المواد والعمالة المطلوبة لكل عنصر.
  3. الحصول على تكلفة الوحدة لكل مادة وعمل.
  4. حساب تكلفة كل عنصر بضرب الكمية في تكلفة الوحدة.
  5. جمع تكاليف جميع العناصر للحصول على التكلفة المباشرة الإجمالية.
  6. إضافة التكاليف غير المباشرة والحوافز الريادية.

• المعادلة:

  • Cost of Element = Quantity of Material * Unit Cost of Material + Labor Cost
  • Total Cost = Sum of Cost of Elements + Indirect Costs + Entrepreneurial Incentive

• المزايا: أكثر دقة من طريقة الوحدة المقارنة، خاصة بالنسبة للعقارات الفريدة.

• العيوب: تستغرق وقتاً أطول وتتطلب بيانات تفصيلية عن المواد والعمالة.

• مثال: لحساب تكلفة جدار، يجب تقدير كمية الطوب أو الخرسانة المستخدمة، وتكلفة كل وحدة، وتكلفة العمالة لتركيبها. يتم تكرار هذه العملية لجميع عناصر البناء الأخرى، ثم يتم جمع التكاليف للحصول على التكلفة الإجمالية.

1.3 طريقة حصر الكميات❓❓❓❓ (Quantity Survey Method)

• الوصف: هي الطريقة الأكثر تفصيلاً ودقة، حيث يتم فيها حصر جميع المواد والعمالة والمعدات المستخدمة في البناء بدقة. يتم حساب التكلفة بناءً على الأسعار الحالية لهذه العناصر.
• العملية:
  1. مراجعة الرسومات والمواصفات المعمارية والهندسية.
  2. حصر جميع المواد والعمالة والمعدات اللازمة للبناء.
  3. الحصول على الأسعار الحالية لهذه العناصر من الموردين والمقاولين.
  4. حساب تكلفة كل عنصر بضرب الكمية في السعر.
  5. جمع تكاليف جميع العناصر للحصول على التكلفة المباشرة الإجمالية.
  6. إضافة التكاليف غير المباشرة والحوافز الريادية.
• المزايا: الأكثر دقة، وتسمح بتحليل مفصل للتكاليف.
• العيوب: تستغرق وقتاً طويلاً ومكلفة، وتتطلب خبرة متخصصة.

1.4 مؤشرات التكلفة (Cost Indexes)

• الوصف: تستخدم مؤشرات التكلفة لتحديث التكاليف التاريخية لتعكس التغيرات في أسعار البناء بمرور الوقت. يمكن أيضاً استخدامها لتعديل التكاليف بين المناطق الجغرافية المختلفة.
• العملية:
  1. الحصول على التكلفة التاريخية للمبنى.
  2. الحصول على مؤشر التكلفة في تاريخ البناء.
  3. الحصول على مؤشر التكلفة الحالي.
  4. حساب النسبة بين المؤشر الحالي والمؤشر التاريخي.
  5. ضرب النسبة في التكلفة التاريخية للحصول على التكلفة الحالية المقدرة.

• المعادلة:

  • Current Cost = Historical Cost * (Current Cost Index / Historical Cost Index)

• مثال: إذا كانت تكلفة بناء مبنى في يناير 2016 هي مليون دولار، وكان مؤشر التكلفة في ذلك الوقت 285.1، وكان المؤشر الحالي 327.3، فإن التكلفة الحالية المقدرة هي:

  • (327.3 / 285.1) * 1,000,000 = 1,148,000 دولار.

2. الحوافز الريادية (Entrepreneurial Incentive)

• الوصف: هي المكافأة الاقتصادية التي يتوقعها رائد الأعمال مقابل المخاطرة في مشروع عقاري. تعتبر هذه المكافأة جزءاً أساسياً من تكلفة البناء، ولا ينبغي إغفالها في عملية التقييم.
• الأهمية: بدون الحوافز الريادية، لن يتم تنفيذ المشاريع العقارية.

• تقدير الحوافز الريادية:

  • الأساس: يجب أن يعتمد تقدير الحوافز الريادية على تحليل السوق ومقابلات مع المطورين لتحديد التوقعات الحقيقية بشأن المكافأة المطلوبة.
  • الأسئلة: يجب طرح أسئلة على المطورين حول النسبة المئوية المتوقعة للربح، وهل يتم حسابها على أساس التكاليف المباشرة، أو التكاليف المباشرة وغير المباشرة، أو التكاليف الإجمالية بالإضافة إلى قيمة الأرض.
  • الطرق: يمكن تقدير الحوافز الريادية كنسبة مئوية من:
    • التكاليف المباشرة.
    • التكاليف المباشرة وغير المباشرة.
    • إجمالي تكلفة التطوير الحالية (التكاليف المباشرة وغير المباشرة بالإضافة إلى قيمة الأرض).
  • المبلغ الثابت: في بعض الأسواق، قد يكون لدى رواد الأعمال حد أدنى للمبلغ الذي يدفعهم إلى تولي مشروع تطوير، وفي هذه الحالة، يمكن أن يكون المبلغ المناسب للحافز رسماً ثابتاً بدلاً من نسبة مئوية من مجموعة معينة من تكاليف التطوير.

• المثال:
  لنفترض أن لدينا التكاليف التالية:

  • التكاليف المباشرة: 545,000 دولار.
  • التكاليف غير المباشرة: 55,000 دولار.
  • قيمة الأرض: 200,000 دولار.

  يمكن حساب الحوافز الريادية بثلاث طرق مختلفة:
  * كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة (22%): 545,000 * 0.22 = 120,000 دولار.
  * كنسبة مئوية من التكاليف المباشرة وغير المباشرة (20%): (545,000 + 55,000) * 0.20 = 120,000 دولار.
  * كنسبة مئوية من إجمالي تكلفة التطوير (15%): (545,000 + 55,000 + 200,000) * 0.15 = 120,000 دولار.

  3. التحديات والمخاطر في تقدير التكاليف

  • تذبذب الأسعار: تغير أسعار المواد والعمالة❓❓ يمكن أن يؤثر على دقة التقديرات.
  • التغيرات في التصميم والمواصفات: أي تغييرات في التصميم أو المواصفات يمكن أن تؤدي إلى تغييرات في التكاليف.
  • ظروف السوق: الظروف الاقتصادية والتغيرات في الطلب والعرض يمكن أن تؤثر على التكاليف.
  • نقص البيانات: عدم توافر بيانات دقيقة عن التكاليف التاريخية وظروف السوق يمكن أن يؤثر على دقة التقديرات.
  • تحديد الحوافز الريادية: تقدير الحوافز الريادية يمكن أن يكون صعباً بسبب اختلاف توقعات الربح باختلاف ظروف السوق وأنواع العقارات.
  • مؤشرات التكلفة: لا يمكن تحديد دقة الأرقام دائمًا، خاصة عندما لا يكون من الواضح ما هي المكونات المدرجة في البيانات (على سبيل المثال، التكاليف المباشرة فقط أو التكاليف المباشرة مع بعض التكاليف غير المباشرة). علاوة على ذلك، قد لا تكون التكاليف التاريخية نموذجية للفترة الزمنية، وقد تختلف طرق البناء المستخدمة وقوانين البناء السارية في وقت التكلفة التاريخية عن تلك المطبقة في تاريخ التقييم الفعلي.

  4. الخلاصة

  تقدير التكاليف هو عملية معقدة تتطلب خبرة ومعرفة جيدة بظروف السوق وتقنيات التقييم. يجب على المقيمين العقاريين أن يكونوا على دراية بالطرق المختلفة لتقدير التكاليف، وأن يختاروا الطريقة الأنسب بناءً على نوع العقار والبيانات المتاحة. يجب أيضاً عدم إغفال أهمية الحوافز الريادية في عملية التقييم، حيث إنها عنصر أساسي في تحديد قيمة العقار بشكل واقعي.