القيمة قيد الاستعمال وقيمة الاستثمار مقارنة بالقيمة السوقية

الفصل: القيمة قيد الاستعمال وقيمة الاستثمار مقارنة بالقيمة السوقية

مقدمة

في عالم التقييم العقاري، يعتبر فهم الأنواع المختلفة للقيم أمراً بالغ الأهمية. فبينما تمثل القيمة السوقية المعيار الأساسي في معظم الحالات، توجد مفاهيم أخرى للقيم تعكس وجهات نظر محددة وظروف خاصة. في هذا الفصل، سنتناول بالتفصيل مفهومي “القيمة قيد الاستعمال” و”قيمة الاستثمار” ونقارنهما بالقيمة السوقية، مع تسليط الضوء على أوجه التشابه والاختلاف والتطبيقات العملية لكل منها.

1. القيمة السوقية (Market Value)

• التعريف: هي المبلغ التقديري الذي يمكن بموجبه تداول أصل عقاري بين مشترٍ راغب وبائع راغب، في تاريخ التقييم، في صفقة تجارية عادلة (Arm’s length transaction)، بعد تسويق مناسب، حيث تصرف كلا الطرفين عن علم وحرية وبدون إكراه.

• الخصائص الأساسية:

  • المشتري والبائع الراغبان: يفترض وجود طرفين لديهما الرغبة في إتمام الصفقة، دون إجبار أو ضغوط.
  • صفقة تجارية عادلة: تعني أن الصفقة تتم بشروط تعكس الواقع، دون وجود ظروف غير اعتيادية مثل التمويل الميسر أو التنازلات غير المبررة.
  • التسويق المناسب: يجب أن يحظى العقار بفرصة كافية للوصول إلى قاعدة واسعة من المشترين المحتملين.
  • المعرفة والحرية: يفترض أن كلا الطرفين على دراية كاملة بحالة العقار وظروف السوق، ويتصرفان بحرية تامة.

• الاعتبارات النقدية:

  • نادراً ما تتم المعاملات العقارية “نقداً” بالكامل. إذا كان التمويل متاحاً بشروط مماثلة للتمويل النموذجي في السوق، فإنه يعتبر معادلاً للنقد. ومع ذلك، إذا كان التمويل يتضمن تنازلات غير معتادة في السوق (مثل سعر فائدة أقل من سعر السوق في معاملة تمويل من البائع)، فيجب على المثمن تحديد هذه الشروط غير النقدية المكافئة في تقرير التقييم، وأخذ تأثيرها على القيمة في الاعتبار.

• التعريفات القانونية:

  • قد تختلف تعريفات القيمة السوقية في القوانين المحلية المتعلقة بمصادرة الممتلكات (الاستملاك) والتقييم الضريبي. يجب على المثمن استخدام التعريف القانوني للقيمة السوقية عند إجراء تقييم لأغراض يحكمها القانون المحلي.

2. القيمة قيد الاستعمال (Value in Use)

• التعريف: هي قيمة العقار عند استخدامه لغرض معين فقط. وهي تختلف عن القيمة السوقية التي تفترض أن السوق سيحدد قيمة العقار في ضوء جميع استخداماته الممكنة.

• الخصائص الأساسية:

  • التركيز على الاستخدام المحدد: ترتبط القيمة قيد الاستعمال بالمنفعة التي يجنيها مالك معين من استخدام العقار بطريقة معينة.
  • الارتباط بالعمليات التجارية: غالباً ما يتم النظر إلى القيمة قيد الاستعمال من حيث قيمة العقار لعملية تجارية مستمرة معينة.
  • التأثر بالمناخ التجاري: تتأثر القيمة قيد الاستعمال بالمناخ التجاري الذي تعمل فيه الشركة.

• أمثلة وتطبيقات عملية:

  1. العقارات الصناعية: قد يتم تقييم مصنع لقيمته قيد الاستعمال للعملية الصناعية، على سبيل المثال عند تقييم أصول الشركة. مثال: قد يضع المُصنِّع قيمة استخدام عالية لمصنعه الواقع في مدينة صناعية، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الموقع قريب من المورد الرئيسي للمواد الخام للمُصنِّع. إذا أغلق المورد عملياته في المدينة الصناعية، أو انتقل إلى منطقة أخرى، فإن قيمة استخدام المصنع للمصنع ستنخفض، حيث سيتعين على الشركة المصنعة الآن دفع رسوم شحن أعلى للحصول على المواد الخام.
  2. الإعفاءات الضريبية: قد تمنح الحكومات إعفاءات ضريبية على العقارات المستخدمة لأغراض معينة (مثل الزراعة) عن طريق تقييم العقار بقيمته قيد الاستعمال لهذه الأغراض، بغض النظر عن الاستخدام الأفضل والأكثر جدوى للعقار.
  3. العقارات ذات الأسواق المحدودة: قد تكون القيمة قيد الاستعمال هي التقييم الأنسب عندما لا توجد سوق تنافسية للعقار، كما هو الحال غالبًا بالنسبة للعقارات ذات الأسواق المحدودة، مثل المصانع الكبيرة والمدارس والمباني العامة.

• التمييز بين القيمة السوقية والقيمة قيد الاستعمال:

  • قد يكون للعقار قيمة سوقية وقيمة استخدام. يجب على المثمن أن يضع هذا التمييز في الاعتبار عند طلب تقدير القيمة السوقية لعقار له سوق محدود. حتى إذا لم تكن هناك سوق للعقار، لا يجوز للمثمن استبدال تقدير قيمة الاستخدام بالقيمة السوقية المطلوبة. الإجراء المناسب في هذه الظروف هو إما الإبلاغ عن أنه لا يمكن تحديد القيمة السوقية، أو (إذا كان القانون يقتضي ذلك، على سبيل المثال) محاولة تقدير القيمة السوقية على أساس بيانات أخرى غير بيانات السوق الحالية (على سبيل المثال، عن طريق تحديد تكلفة الاستبدال).

3. قيمة الاستثمار (Investment Value)

• التعريف: هي قيمة العقار لمستثمر معين بأهداف استثمارية محددة.

• الخصائص الأساسية:

  • المنظور الذاتي: تعكس قيمة الاستثمار الاحتياجات والأهداف الخاصة للمستثمر، مما يجعلها ذات طبيعة ذاتية.
  • التركيز على العائد: يركز المستثمر على العائد المتوقع من الاستثمار، والذي قد يختلف عن العائد الذي يتوقعه مستثمر آخر.

• أمثلة وتطبيقات عملية:

  • قد يكون المستثمر على استعداد لدفع علاوة للحصول على عقار معين إذا كان هذا العقار يكمل مشروعاً استثمارياً قائماً. مثال: اشترى مستثمر خمسة من ستة طرود يحتاجها من أجل تطوير مجمع مكاتب مخطط له. بالإضافة إلى ذلك، أنفق المستثمر بالفعل آلاف الدولارات على دراسات التطوير والتخطيط الأولي للمجمع. بسبب ظروفه الفريدة، قد يكون هذا المستثمر على استعداد لدفع علاوة للاستحواذ على الطرد السادس الذي يحتاجه للتطوير. إذا كان مالك (بائع) الطرد على دراية بوضع المطور، فقد ينتظر المالك عرضًا أكبر من القيمة السوقية للعقار.

• الفرق بين القيمة السوقية وقيمة الاستثمار:

  • تمثل القيمة السوقية معياراً “موضوعياً” يعكس رأي السوق ككل، بينما تعكس قيمة الاستثمار رأياً “ذاتياً” يعتمد على أهداف المستثمر الفردي.

4. مقارنة بين القيم الثلاث

5. أمثلة إضافية وتطبيقات متقدمة

• سيناريو المصنع المتخصص: لنفترض أن لدينا مصنعًا متخصصًا في إنتاج مكونات دقيقة تستخدم في صناعة الطيران. القيمة السوقية لهذا المصنع قد تكون منخفضة نسبيًا إذا نظرنا إليه كعقار صناعي عادي، وذلك بسبب محدودية المشترين المحتملين الذين لديهم القدرة على تشغيل هذا النوع من المصانع. ومع ذلك، فإن القيمة قيد الاستعمال لهذا المصنع قد تكون عالية جدًا بالنسبة للشركة التي تعتمد عليه في إنتاج هذه المكونات، حيث أن تغيير موقع الإنتاج أو إيجاد مورد بديل قد يكون مكلفاً ويستغرق وقتاً طويلاً. أما قيمة الاستثمار، فستعتمد على تقدير المستثمر للعائد المتوقع من تشغيل المصنع، مع الأخذ في الاعتبار المخاطر والتكاليف المرتبطة بذلك.

• تقييم الفنادق: عند تقييم فندق، يمكن استخدام القيمة السوقية لتحديد سعر البيع العادل في السوق المفتوحة. ومع ذلك، يمكن أيضًا استخدام القيمة قيد الاستعمال لتقييم الفندق كجزء من سلسلة فنادق قائمة، حيث أن وجود الفندق ضمن السلسلة قد يزيد من قيمة العلامة التجارية ويحسن من كفاءة التشغيل. أما قيمة الاستثمار، فستعتمد على تقدير المستثمر للعائد المتوقع من تشغيل الفندق، مع الأخذ في الاعتبار معدلات الإشغال والأسعار اليومية والتكاليف التشغيلية.

• استخدام التحليل المالي المتقدم: في بعض الحالات، يمكن استخدام التحليل المالي المتقدم لتقدير القيمة قيد الاستعمال وقيمة الاستثمار. على سبيل المثال، يمكن استخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF) لتقدير القيمة الحالية للتدفقات النقدية المتوقعة من العقار، مع الأخذ في الاعتبار المخاطر والتكاليف المرتبطة بذلك.

  • صيغة التدفقات النقدية المخصومة:
    • PV = ∑ (CFt / (1 + r)^t)
    • حيث:
      • PV = القيمة الحالية (Present Value)
      • CFt = التدفق النقدي في الفترة t (Cash Flow at time t)
      • r = معدل الخصم (Discount Rate)
      • t = الفترة الزمنية (Time Period)

الخلاصة

يعد فهم الفرق بين القيمة السوقية والقيمة قيد الاستعمال وقيمة الاستثمار أمرًا ضروريًا لاتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات. يجب على المثمنين والمستثمرين والمطورين أن يكونوا على دراية بهذه المفاهيم وكيفية تطبيقها في المواقف المختلفة. من خلال النظر في جميع أنواع القيم، يمكننا الحصول على فهم أكثر شمولاً للعقار واتخاذ قرارات أفضل.