English
Limiting Conditions and Assumptions in Real Estate Appraisal
الفصل: الشروط والافتراضات المقيدة في التقييم العقاري
مقدمة
يعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب خبرة ومعرفة واسعة. ولكي يكون التقييم موثوقًا ودقيقًا، يجب أن يستند إلى مجموعة من الشروط والافتراضات التي تحدد نطاقه وتضمن فهمًا واضحًا لحدود نتائجه. هذا الفصل سيتناول بالشرح التفصيلي مفهوم الشروط والافتراضات المقيدة في التقييم العقاري، وأهميتها، وأنواعها، وكيفية تطبيقها.
1. تعريف الشروط والافتراضات المقيدة (Limiting Conditions and Assumptions)
الشروط والافتراضات المقيدة هي عبارة عن بيانات أو تفسيرات تحدد نطاق تطبيق التقييم والافتراضات التي بنيت عليها النتائج الواردة في التقرير. إنها بمثابة "قيود" على النتائج، وتوضح للقارئ الظروف التي يكون فيها التقييم صالحًا.
الشروط المقيدة (Limiting Conditions): هي القيود المحددة التي تفرض على صلاحية التقييم. تحدد هذه الشروط بدقة ما يمكن استخلاصه من التقييم وتوضح حدود مسؤولية المقيم.
الافتراضات (Assumptions): هي أمور يُفترض أنها صحيحة لأغراض التقييم. يمكن أن تكون الافتراضات حول حالة العقار، أو الظروف الاقتصادية، أو حتى المعلومات التي قدمها العميل.
2. أهمية الشروط والافتراضات المقيدة
تخدم الشروط والافتراضات المقيدة ثلاثة أغراض رئيسية:
1. توضيح معنى التقييم: تساعد الشروط والافتراضات المقيدة العميل وغيره من قراء تقرير التقييم على فهم معناه وتفسيره بشكل صحيح.
2. تجنب الاستنتاجات غير المبررة: تساعد على تجنب استخلاص استنتاجات غير مبررة من التقرير، خاصةً من قبل الأطراف غير المتخصصة. هذا مهم بشكل خاص لأن القوانين الفيدرالية تتطلب الآن من المقرضين تزويد المقترضين بنسخ من تقارير التقييم في العديد من الحالات.
3. تحديد مسؤولية المقيم: تحد الشروط والافتراضات المقيدة من مسؤولية المقيم. هذا لا يعني أنها يمكن أن تستخدم كذريعة لتقييم غير كفء، ولكنها تحدد الظروف التي يمكن أن يتحمل فيها المقيم المسؤولية عن نتائج أي إجراءات يتم اتخاذها بناءً على تقرير التقييم.
3. أمثلة على الشروط والافتراضات المقيدة
فيما يلي أمثلة على الشروط المقيدة الشائعة في تقارير التقييم:
1. الغرض من التقييم: التقييم يهدف فقط إلى تقدير القيمة السوقية للعقار.
2. الطبوغرافيا والمسح: التقييم لا يعتبر مسحًا للأرض أو تحديدًا دقيقًا لحدود الملكية.
3. الرأي القانوني: التقييم لا يشكل رأيًا قانونيًا بشأن ملكية العقار أو أي مسائل قانونية أخرى.
4. التقرير الهندسي: التقييم لا يعتبر تقريرًا هندسيًا أو تقرير فحص للعقار.
5. البيانات المحدودة: التقييم يتم في ظل ظروف عدم اليقين ويستند إلى كمية محدودة من البيانات.
6. احتياجات العميل: التقييم يتم مع افتراضات معينة بشأن احتياجات وخبرة العميل.
7. الحقوق العقارية: يفترض المقيم أن الملكية قابلة للتسويق وخالية من العيوب الخفية إلا إذا ذكر خلاف ذلك.
8. الامتثال للقوانين: يفترض المقيم أن العقار يمتثل لجميع القوانين واللوائح المعمول بها، بما في ذلك قوانين تقسيم المناطق وقوانين البناء.
9. الظروف البيئية: يفترض المقيم أن العقار خالٍ من أي ظروف بيئية سلبية إلا إذا ذكر خلاف ذلك.
10. الإصلاحات والبناء: إذا كان التقييم يعتمد على افتراض إكمال الإصلاحات أو البناء، يفترض المقيم أن هذه الأعمال سيتم إنجازها بطريقة احترافية.
4. العلاقة بين الشروط والافتراضات المقيدة والقيمة السوقية
تعريف القيمة السوقية نفسه يتضمن شروطًا وافتراضات مقيدة ضمنية. على سبيل المثال، يفترض تعريف القيمة السوقية وجود بائع راغب ومشتري راغب، وأن كلا الطرفين على دراية بجميع الحقائق ذات الصلة بالعقار.
5. تأثير التغيرات التنظيمية على الشروط والافتراضات المقيدة
في عام 2005، أدخلت Fannie Mae و Freddie Mac تغييرات كبيرة على بيان الافتراضات والشروط المقيدة وشهادة المثمن. تم استبدال النموذج القديم 439 بصياغة موسعة للغاية وهي الآن جزء من الست صفحات من تقرير التقييم السكني الموحد لعام 2005 (Uniform Residential Appraisal Report).
نطاق العمل: يحدد النموذج الحد الأدنى من متطلبات نطاق العمل المقبولة التي ترضي Fannie Mae. يُسمح للمثمن بتوسيع نطاق العمل لتقييم معقد.
الاستخدام المقصود: لا يمكن استخدام هذا النموذج إلا لمعاملة تمويل الرهن العقاري.
المستخدم المقصود: المُقرض / العميل كما هو مذكور في التقرير. وفقًا لـ USPAP، يجب تسمية جميع المستخدمين المقصودين بالاسم أو بالنوع.
تعريف القيمة السوقية: هو نفسه المذكور في أماكن أخرى في النص.
6. شهادة المثمن (Appraiser’s Certification)
تتضمن شهادة المثمن سلسلة من التأكيدات التي يقدمها المثمن بشأن التزامه بمعايير التقييم وأخلاقيات المهنة. تتضمن هذه الشهادات عادةً ما يلي:
1. اتبع المثمن نطاق العمل.
2. شاهد المثمن كلاً من الداخل والخارج للعقار.
3. اتبع المثمن متطلبات USPAP الحالية.
4. استخدم المثمن فقط طريقة مقارنة المبيعات.
5. أشار المثمن إلى جميع قوائم العقار خلال الـ 12 شهرًا الماضية وجميع مبيعات العقار خلال الـ 3 سنوات الماضية.
6. أشار المثمن إلى جميع المبيعات السابقة للمقارنات خلال الـ 12 شهرًا الماضية.
7. استخدم المثمن أكثر المبيعات المقارنة تشابهًا.
8. لا يفترض أن يضيف المثمن تكلفة الأرض والتحسينات من عقدين منفصلين ويسميها القيمة السوقية.
9. يجب أن تستند التعديلات إلى ردود أفعال السوق.
10. يجب التحقق من جميع المعلومات المقدمة من قبل أي شخص له مصلحة في العقار من قبل أطراف "بعيدة كل البعد".
11. يشهد المثمن بأنه يتمتع بالكفاءة الجغرافية والكفاءة اللازمة لتقييم نوع العقار.
12. يدرك المثمن أنه قادر على الحصول على جميع البيانات اللازمة لإجراء تقرير موثوق.
13. يُعتقد أن أي بيانات يقدمها الآخرون ويتم استخدامها في التقرير موثوقة وصحيحة.
14. إذا تم الكشف عن أي ظروف سلبية من قبل المثمن، فقد تم إدراجها في التقرير وتم تحليل تأثيرها على القيمة.
15. لم يحجب المثمن أي معلومات عن قصد وأن البيانات والمعلومات الواردة في التقرير صحيحة ودقيقة على حد علم المثمن.
16. المثمن غير متحيز. إن التحليلات والاستنتاجات هي للمثمن ولا تقتصر إلا على الافتراضات والشروط المقيدة الواردة في التقرير.
17. ليس للمثمن أي مصلحة حالية أو مستقبلية في العقار الذي يتم تقييمه. علاوة على ذلك، ليس لدى المثمن أي تحيز فيما يتعلق بالعرق أو الدين أو اللون أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو الإعاقة أو الوضع العائلي أو الأصل القومي لأي من الأطراف المعنية.
18. لا توجد قيم محددة مسبقًا. لا توجد نتائج محددة مسبقًا.
7. دور USPAP في الشروط والافتراضات المقيدة
تحدد USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) معايير الممارسة المهنية للتقييم العقاري في الولايات المتحدة. تتطلب USPAP من المقيمين تحديد نطاق عملهم، والافتراضات التي يستندون إليها، والشروط المقيدة التي تحد من صلاحية تقييمهم. كما تتطلب USPAP من المقيمين الكشف عن هذه المعلومات في تقرير التقييم.
8. الشروط والافتراضات المقيدة والتزامات المقيم
على الرغم من أن الشروط والافتراضات المقيدة تحد من مسؤولية المقيم، إلا أنها لا تعفيه من مسؤولية القيام بتقييم كفء وموثوق. يجب على المقيم أن يبذل العناية الواجبة في جمع وتحليل البيانات، وأن يطبق أساليب التقييم المناسبة، وأن يكشف عن أي معلومات جوهرية قد تؤثر على قيمة العقار.
9. أمثلة تطبيقية
مثال 1: تقييم عقار تجاري مستأجر: في تقييم عقار تجاري مستأجر، قد يفترض المقيم أن جميع المستأجرين ملتزمون بشروط عقود الإيجار الخاصة بهم وأنهم سيستمرون في دفع الإيجار في الوقت المحدد. إذا كان هناك أي شك في قدرة المستأجرين على الوفاء بالتزاماتهم، يجب على المقيم الكشف عن ذلك كشرط مقيد وتقييم تأثيره على قيمة العقار.
مثال 2: تقييم عقار في منطقة معرضة للفيضانات: يجب على المقيم أن يذكر بوضوح أنه ليس خبيرًا في تحديد مناطق الفيضانات، وأن المستخدم يجب أن يعتمد على معلومات FEMA (Federal Emergency Management Agency) أو خبير مختص.
10. الخلاصة
تعتبر الشروط والافتراضات المقيدة جزءًا أساسيًا من عملية التقييم العقاري. فهي تساعد على ضمان فهم واضح لحدود التقييم وحماية كل من المقيم والعميل. من خلال فهم أهمية الشروط والافتراضات المقيدة وتطبيقها بشكل صحيح، يمكن للمقيمين تقديم تقييمات موثوقة ودقيقة.
Chapter Summary
ملخص علمي للفصل: الشروط والافتراضات المقيدة في التقييم العقاري
مقدمة: يتناول هذا الفصل من الدورة التدريبية "شروط وحدود التقييم العقاري: أساسيات التطبيق والمسؤولية" أهمية الشروط والافتراضات المقيدة في تقارير التقييم العقاري، مع التركيز على تعريفها وأهدافها وتأثيرها على مسؤولية المثمن.
النقاط الرئيسية:
تعريف الشروط المقيدة: هي بيانات أو تفسيرات تحد من نطاق تطبيق أو صلاحية الافتراضات الواردة في تقرير التقييم. تحدد هذه الشروط بدقة الاستنتاجات التي يمكن استخلاصها من التقييم، مثل تحديد العقار محل التقييم، والغرض من التقييم، وتاريخ سريانه.
أمثلة على الشروط المقيدة: تتضمن أمثلة هذه الشروط التأكيد على أن الغرض الوحيد من التقييم هو تقدير القيمة، وأن التقييم لا يمثل مسحًا عقاريًا أو رأيًا قانونيًا بشأن الملكية أو تقريرًا هندسيًا أو فحصًا للعقار. بالإضافة إلى ذلك، قد ينص على أن التقييم يعتمد على ظروف غير مؤكدة وبيانات محدودة، أو أنه تم إجراؤه بناءً على افتراضات معينة تتعلق باحتياجات وخبرات العميل.
أهداف الشروط والافتراضات المقيدة:
توضيح المعنى: مساعدة العميل والقراء الآخرين لتقرير التقييم على فهم معناه وتجنب استخلاص استنتاجات غير مبررة.
حماية الأطراف: تزداد أهمية هذا الهدف خاصة مع القوانين التي تلزم المقرضين بتزويد المقترضين بنسخ من تقارير التقييم، حيث أن المقترض غير المتخصص قد لا يدرك القيود والافتراضات الضمنية في التقرير.
تحديد مسؤولية المثمن: لا يمكن استخدام الشروط المقيدة كعذر لتقييم غير كفء، ولكنها تحد من الظروف التي يمكن أن يتحمل فيها المثمن المسؤولية عن نتائج الإجراءات المتخذة بناءً على تقرير التقييم. على سبيل المثال، قد ينص التقييم على أن نتائجه صالحة فقط لعميل معين وللاستخدام المحدد في التقرير.
تحديثات فاني ماي وفريدي ماك (2005): في مارس 2005، أدخلت فاني ماي وفريدي ماك تغييرات جوهرية على بيان الافتراضات والشروط المقيدة وشهادة المثمن، سواء في اللغة أو المعنى أو المحتوى. تم إلغاء النموذج القديم 439 واستبداله بصيغة موسعة أصبحت جزءًا من التقرير السكني الموحد للتقييم (URAR).
الآثار المترتبة:
نطاق العمل (Scope of Work): يُحدد النموذج الحد الأدنى المقبول لنطاق العمل الذي يعتبر مقبولًا لدى فاني ماي، مع السماح للمثمن بتوسيع نطاق العمل في التقييمات المعقدة.
الاستخدام المقصود (Intended Use): يقتصر استخدام هذا النموذج على معاملات التمويل العقاري.
المستخدم المقصود (Intended User): يتم تحديد المقرض/العميل في التقرير. ووفقًا لـ USPAP، يجب تسمية جميع المستخدمين المقصودين بالاسم أو النوع.
تعريف القيمة السوقية (Definition of Market Value): يظل التعريف كما هو مذكور في أماكن أخرى من النص.
بيان الافتراضات والشروط المقيدة (Statement of Assumptions and Limiting Conditions): يغطي هذا البيان جوانب مثل افتراض قابلية تسويق الملكية، وتقريبية الرسومات التخطيطية، وعدم ضمان دقة خرائط FEMA، والتزام المثمن بالإدلاء بشهادته في المحكمة فقط بترتيب مسبق، وافتراض عدم وجود عيوب خفية غير ظاهرة.
* شهادة المثمن (Appraiser’s Certification): تتكون الشهادة الجديدة من 25 فقرة بدلاً من 9 في النموذج القديم. تتضمن الشهادة التزامات المثمن بالامتثال لمعايير USPAP الحالية وعدم وجود تحيز في التقييم. وتُضاف عناصر جديدة للتأكد من وعي المثمن بممارسات الإقراض والتقييم غير المقبولة لدى فاني ماي، بالإضافة إلى معالجة قضايا الكفاءة.
الاستنتاج:
يؤكد هذا الفصل على أن الشروط والافتراضات المقيدة هي عناصر أساسية في تقارير التقييم العقاري. فهي تساعد في توضيح نطاق التقييم، وحماية الأطراف المعنية، وتحديد مسؤولية المثمن. التحديثات التي أجرتها فاني ماي وفريدي ماك في عام 2005 تعزز هذه الجوانب وتضمن امتثال التقييمات لمعايير الصناعة والمبادئ التوجيهية. من الضروري للمثمنين فهم هذه الشروط والافتراضات وتطبيقها بشكل صحيح لضمان إعداد تقارير تقييم موثوقة ودقيقة.
